В каком состоянии можно купить участок без подряда в Подмосковье?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Как отмечал Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», на рынке коттеджных поселков Подмосковья около трети реализуемых объектов на сегодняшний день полностью готовы. Причины заключаются в следующем: во-первых, строительство большинства загородных поселков, предусматривающих коттеджи и участки с подрядом, началось в докризисный период. А во-вторых, в условиях сниженного спроса срок экспозиции объектов заметно увеличился.

Совсем по-другому развивался рынок участков без подряда: объем предложения существенно возрос после осени 2008 года, когда спрос сместился из сегмента готового загородного жилья в пользу земли без подряда. Во многом именно поэтому доля поселков с участками без подряда, где строительство домов подходит к концу, на текущий момент невелика – не более 10%. Об этом свидетельствуют данные «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». Согласно результатам мониторинга, в 66% объектов жилье уже возводится, а в 24% поселков строительство домов еще не начато.

Однако тот факт, что в поселке не ведется строительство жилья, не означает, что он не подготовлен к возведению домов. О степени готовности поселка к строительству жилья можно судить по следующим факторам. Во-первых, проведено или нет там межевание (т.е. определены ли границы и площадь каждого земельного участка, предлагающегося на продажу, получены ли кадастровые паспорта и свидетельства о собственности на каждый из них). Во-вторых, подведены или нет коммуникации к границе участков, и, в-третьих, построены ли дороги и внешнее ограждение поселка. Если все это есть в поселке, значит, застройщик подготовил его к тому, чтобы покупатели участков без подряда могли начать возведение жилья.

Анализ текущего состояния рынка участков без подряда Подмосковья с точки зрения готовности к строительству домов начнем с межевания. Так, доля объектов, в которых оно уже проведено, во 2 квартале 2010 года составляла около 91%. Столь высокий процент объясняется невозможностью поддерживать нормальные темпы продаж в поселке, если в нем не определены границы и площади участков, предлагающихся на реализацию. Выход на рынок с поселком на ранней стадии подготовки практикуют застройщики, которые спешат заявить о своем поселке потенциальным покупателям и начать рекламную кампанию, а параллельно проводить необходимые работы по межеванию и юридическому оформлению земельных участков.

Что касается обеспеченности поселков с участками без подряда коммуникациями, то лишь в 30% из них подвод коммуникаций был завершен на момент проведения исследования, а 65% объектов находились на стадии подведения коммуникаций. По мнению специалистов www.irn.ru, сравнительно небольшой процент, который приходится на объекты, обеспеченные коммуникациями, объясняется длительными сроками освоения поселков с участками без подряда.

В отличие от коттеджных поселков, где застройщики сами себе устанавливают сроки строительства, т.к. от этого зависят темпы продаж и уровень доходности проекта, в случае с поселками, предусматривающими участки без подряда, девелоперы не ограничивают покупателей временными рамками, в пределах которых нужно закончить стройку. Особенно сейчас, в посткризисный период, когда спрос на участки без подряда в основном формируют люди, для которых важна «рассрочка»: сначала вложить деньги в землю, затем, спустя какое-то время, приступить к строительству дома, когда позволят финансовые возможности.

Ограничение по срокам возведения домов со стороны застройщиков приведет к потере значительной доли покупателей. Именно поэтому период, в течение которого застраиваются поселки с участками без подряда, растягивается на годы. Причем в большинстве случаев первые дома начинают возводиться не раньше, чем через год после открытия продаж участков в поселке. Вот почему у застройщика есть время на подведение коммуникаций: примерно год с момента начала продаж до момента строительства первых домов.

Кроме того, деньги, вырученные от продажи участков, девелоперы используют в том числе для оплаты и подведения коммуникаций, а также для строительства внутрипоселковых дорог, внешнего ограждения, здания администрации и т.п. Этим обусловлена высокая доля поселков с участками без подряда, где на момент активных продаж подвод коммуникаций еще не завершен.

Что касается внутрипоселковых дорог, то в идеале их нужно строить после завершения строительства домов. Так обычно и поступают в коттеджных поселках. Однако специфика рынка участков без подряда такова, что возведение домов в поселке может растянуться на годы. Поэтому некоторые девелоперы строят дороги практически сразу, в первый год реализации поселка, а некоторые приступают к этому на заключительном этапе продаж участков, когда часть поселка уже застроена домами. Вот почему доли поселков со строящимися и уже готовыми дорогами соизмеримы: во 2 квартале 2010 года это соотношение составило 47% против 49%, соответственно.

Дата публикации: 12:35 26 июля 2010