Закрытый ПИФ недвижимости впервые выкупает паи

Закрытый ПИФов “Жилищное строительство” предложил части пайщиков вернуть деньги, которые они вложили в подмосковное строительство, хотя до прекращения работы фонда еще далеко. Наплыва клиентов в УК “Менеджмент-консалтинг” управляющей активами этого ПИФа, не ждут — пайщиков не так много, а паи сильно подешевели. На рынке надеются, что перенимать подобный опыт другим управляющим не придется.

О резком обесценении своих вложений пайщики “Жилищного строительства” узнали в конце прошлого года (см. врез). В январе на общем собрании они решили реструктурировать фонд и поменять девелопера. Однако, как оказалось, эту идею поддержали не все. Часть пайщиков, по словам советника гендиректора “Менеджмент-консалтинга” Романа Шемендюка, проголосовала против реструктуризации и согласно правилам фонда получила право досрочно выйти из проекта. Управляющей компании пришлось выполнять свои обязательства, и на прошлой неделе она открыла пункт приема заявок на погашение паев “Жилищного строительства”.

“Это первый случай на рынке, — отмечает Павел Зюбин, гендиректор компании "Регион Девелопмент", управляющей тремя фондами недвижимости. — С такой ситуацией на практике еще никто не сталкивался”. Вероятность такого события очень мала, добавляет гендиректор “Креативных инвестиционных технологий” Владимир Кириллов, ведь предъявить паи к досрочному погашению пайщики могут лишь в исключительных случаях, пойдя против решения общего собрания или дождавшись оферты на выкуп от управляющей компании или ее стратегического партнера. Правда, избавиться от паев закрытого фонда инвесторы могут, продав их на вторичном рынке, уточняет он. Но паи “Жилищного строительства” не имеют биржевого обращения, а поиски покупателя на проблемный актив вне биржи могут занять не один месяц или вообще оказаться безуспешными.

Такие жесткие ограничения не случайны и следуют из самой логики существования закрытого фонда, средства в котором должны работать до прекращения его существования. Объяснимо и отсутствие опыта досрочного погашения паев. Первый закрытый ПИФ недвижимости появился в России всего два года назад. Сейчас, правда, таких фондов уже более 40, а их активы приближаются к 9 млрд руб.

Зюбин не исключает, что не согласившиеся с соинвесторами пайщики воспользуются своим правом и предъявят паи к погашению. В “Менеджмент-консалтинге” надеются, что этого не произойдет. В любом случае, отмечает гендиректор компании Сергей Михайлов, решение принято и реструктуризация фонда идет полным ходом. “На некоторые проекты мы уже нашли нового строителя, — отмечает он, — и сейчас переоформляем на него документы. Если понадобится, мы поможем ему с привлечением кредита”.

В первый день погашения, по словам Шемендюка, ни одной заявки в компанию не поступило и в ближайшее время посетителей он тоже не ждет. “1 апреля мы заново пересчитаем стоимость пая, и [недовольные] пайщики смогут сориентироваться, сколько примерно они получат”, — поясняет он. Последний день приема заявок на погашение — 5 апреля, а затем в течение двух недель “Менеджмент-консалтинг” будет принимать заявки на приобретение паев. “Мы рассчитываем на свежие деньги от институциональных инвесторов”, — говорит Михайлов.

Кириллов считает, что проблем с погашением паев у “Менеджмент-консалтинга” не будет. “Переживут и дальше будут работать, — говорит он. — Зато механизм будет отработан, и им [при случае] смогут воспользоваться другие управляющие”. Такой опыт может быть очень болезненным для управляющего, но при этом полезным для всего рынка, соглашается исполнительный директор “Промсвязи” Дмитрий Благов. Но Зюбин надеется, что опыт “Менеджмент-консалтинга” останется невостребованным. “Это скорее форс-мажор, исключительный случай”, — считает он.

ПАИ ОБЕСЦЕНИЛИСЬ ВДВОЕ

Фонд “Жилищное строительство” сформирован в октябре 2003 г. с активами 1 млрд руб. Средства направлялись на финансирование строительства недорогого подмосковного жилья, возводимого компанией “Стройметресурс”. Прошлым летом у компании возникли проблемы с финансированием, и строительство было приостановлено. Квартиры в недостроенных домах начали дешеветь, и активы фонда в декабре 2004 г. были уценены, потеряв половину стоимости (с 1,1 млрд руб. до 541 млн руб.). На 1 марта 2005 г. они составляли 582 млн руб.