Участок без подряда или готовый дом?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Потенциал рынка земельных участков без подряда, раскрученного в последние два года, похоже, начинает падать. Дело не только в сокращении самих земельных ресурсов, которые, как известно, не бесконечны. Конкурентом земли без подряда вновь становится рынок готовых домов, которые все больше популярны у покупателей, не желающих рисковать.

По мнению аналитиков компании «Миэль— Загородная недвижимость», стремительно выросший в пик кризиса рынок участков без подряда постепенно сокращается. Согласно проведенному ими подсчету потенциального объема земли без подряда, которая будет продаваться на расстоянии до 30 км от МКАД в конце 2010–2011 годов, больше всего участков без подряда можно будет приобрести на Ярославском, Щелковском, Пятницком, Новорязанском и Егорьевском шоссе. Здесь находится в общей сложности около 1200 га пригодной к строительству земли, или более 1000 участков.

Как считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль— Загородная недвижимость», сокращение предложения грозит востребованным у девелоперов и конечных потребителей Киевскому и Калужскому шоссе, потенциальная емкость рынка которых оценивается в 180 га и 110 га участков без подряда соответственно. На Симферопольском шоссе в ближайший год можно будет приобрести более 500 участков без подряда (около 100 га). Еще меньше земли на Горьковском, Носовихинском, Дмитровском и других шоссе. «В 30-километровой зоне от МКАД на Рублевке найдется не более 20 га земли, или всего около 100 участков без подряда площадью 15 соток»,— говорится в исследовании.

При этом Владимир Яхонтов советует учесть, что спрос формируется не только потребителем, но и производителем (в данном случае девелопером), а ему выгоднее продавать готовые дома, нежели участки без подряда. «Последнее— это кризисное предложение, а сейчас, когда острая фаза пройдена, на рынок выходят готовые проекты. Потребителя тоже интересует не „полуфабрикат“, а готовый продукт, поэтому он с большим интересом будет приобретать участки с подрядом»,— прогнозирует эксперт.

Голую землю не брать

Объем земли на первичном рынке Подмосковья генеральный директор Land Management Юрий Лакеев на прошедшей в июне 2010-го конференции «Земля после кризиса: проблемы и пути их решения» оценил в 30–50 тыс. га: 75% этого объема приходится на сельхозземли, 25%— на земли для жилищного строительства и 5%— на земли промназначения. «При этом продавать большие наделы по-прежнему сложно. Вот почему даже промземли собственники продают в розницу»,— отметил Лакеев.

А председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко уверен, что через год-полтора формат поселков с участками без подряда себя дискредитирует. По его мнению, в ближайшей перспективе этот сегмент рынка превратится в «мир обманутых дачников», которые будут устраивать импровизированные шествия, требуя подвести к своим участкам обещанные коммуникации. Поскольку не все компании, продавшие им землю, выполнят свои обязательства по инфраструктуре.

«Зато наберут популярность поселки с быстровозводимыми домами в сегменте экономкласса. В регионах они уже активно строятся»,— заметил Мищенко.

В компании «Абсолют Менеджмент» подтверждают эту информацию: спрос на участки в поселках с обязательным подрядом на строительство начал расти. Сегодня он составляет примерно 15% сделок в общем объеме первичного загородного рынка в первой половине 2010 года против 5% в аналогичном периоде пришлого года. Но покупатели выбирают либо сборные дома, либо объекты незавершенного строительства с обязательством девелопера достроить их в течение 2–3 месяцев. «Таким образом, клиенты пытаются избежать рисков и получить уже готовый продукт. Более того, если раньше люди покупали дома по 300 кв. м, то сегодня их интересуют коттеджи небольшой площади— около 120 кв. м— или необходимый и достаточный для проживания минимум»,— говорит начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина.

Намек на коммуникации

По словам Александра Разина, руководителя «Земельного агентства», сегодня покупатели по-прежнему готовы приобретать землю без подряда, причем без привязки к какому-либо району. «Главное, чтобы был намек на коммуникации, забор по периметру и проведены хоть какие-то технические работы— в голое поле люди едут уже с большим трудом»,— свидетельствует эксперт.

По данным «Земельного агентства», наиболее востребованными являются участки в сегменте экономкласса по цене до 100 тыс. рублей за сотку по всем направлениям. «Средняя цена таких предложений— 60–90 тыс. рублей за сотку, наиболее низкая цена— около 30–40 тыс. рублей за сотку, установлена на участки на дальних направлениях (так называемые „дальние дачи“), которые сегодня стали особенно востребованы в связи с аномальными погодными явлениями»,— говорит Александр Разин. Он признает, что покупатели земли без подряда стремятся купить дом, желательно недорогой и быстровозводимый,— по цене до 1 млн рублей. Цены на готовые дома в сегменте бизнес-класса варьируются в пределах около 3–8 млн рублей. «Долгострой или поселки, где до окончания строительства еще 3–4 месяца, покупателей не интересуют»,— констатирует Разин.

«Рост цен касается поселков, которые близки к завершению, поскольку на них наблюдается стабильный спрос. В условиях большого объема предложения покупатели выбирают проекты, где идут активные работы по прокладке коммуникаций и понятен срок сдачи поселка. При этом многие недавно начатые проекты развиваются очень вяло, потому что реализация строительных работ зависит от того, насколько стабильно и вовремя покупатели перечисляют деньги»,— уточняет эту тенденцию Анна Шишкина. По данным «Абсолют Менеджмент», покупатели, присматривающие землю на расстоянии до 30 км от МКАД, готовы платить до $13 тыс. за сотку. Еще год назад психологическим порогом была цена в $7–8 тыс. за сотку.

Покупайте с коммуникациями

Пока покупатель делает свой выбор, девелоперы и лендлорды пытаются оценить дальнейшие перспективы рынка земли без подряда. Так, Антон Белобжеский, генеральный директор строительной компании IDT, подтверждает активизацию рынка участков с подрядом. «Девелоперы постепенно решают проблемы с финансированием и реанимируют проекты, которые были приостановлены в 2008–2009 годах, либо начинают новые. Вполне возможно, что доля таких предложений в структуре загородного рынка будет постепенно расти. Однако рынок участков без подряда останется как еще один из вариантов выбора на рынке загородной недвижимости, как минимум из-за наличия двух решающих для покупателя особенностей. Во-первых, они намного дешевле. Во-вторых, владельцы таких участков могут построить дом, максимально отвечающий их вкусу»,— считает Антон Белобжеский.

Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи»— «Гагаринлэнд», также полагает, что готовые к проживанию дома не потребуют больших вложений и времени. «На участках без подряда на строительство покупатель может реализовать свой проект, в рамках архитектурной концепции поселка. Стоимость самостоятельного проведения коммуникаций составляет от 500 тыс. до 1,2 млн рублей, поэтому мы советуем покупать участок с уже подведенными к участку коммуникациями»,— советует девелопер.

Земля без подряда: за и против

«Сейчас на долю участков без подряда приходится 70–80% сделок на загородном рынке. Пока остается значительная категория покупателей, которая не может себе позволить купить дом сразу, но может рассрочить расходы, что и позволяет приобрести участок без подряда. Поэтому еще как минимум в течение двух-трех ближайших лет участки без подряда останутся лидерами продаж»,— дает положительный для рынка земли без подряда прогноз Владимир Ефимов, коммерческий директор ГК «Родные Земли».Вмешалась экология

Еще одной тенденцией этого сезона можно назвать повышенный интерес покупателей к «вторичке». Так, в связи с ухудшением экологической ситуации из-за пожаров в Центральной России на 15–20% сократилось количество заявок на просмотры объектов первичного рынка подмосковной недвижимости восточных и юго-восточных направлений, особенно на значительном удалении от Москвы.

«На регулярном (вторичном) рынке загородной недвижимости Подмосковья, напротив, наблюдается оживление— покупатели хотят приобретать жилье высокой степени готовности, чтобы как можно быстрее туда въехать. Сформировался небольшой отложенный спрос, обусловленный ухудшением экологической ситуации. Мы ожидаем его реализации по мере улучшения природной ситуации. Общая тенденция сейчас такова: спрос на объекты первичного рынка упал, а на объекты регулярного, напротив, вырос»,— заключает аналитик.

Дата публикации: 12:36 18 августа 2010

Источник: bpn.ru