Аутсайдеры загородного рынка Московской области

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Из-за прошедших пожаров восточные и юго-восточные направления Московской области окончательно превратились в аутсайдеров загородного рынка. Дачи в этой части Подмосковья перестали пользоваться спросом и могут подешеветь на 20–30%.

В целом пожары не повлияли на покупательскую активность: клиенты продолжают интересоваться и дачами, и земельными участками без подряда. Разве что их внимание переместилось на более благоприятные западные и юго-западные районы, где особым спросом пользуются готовые объекты на вторичном рынке, находящиеся на удалении не более 30 км от МКАД. Впрочем, по информации GZT.ru, в некоторых поселках по «проблемным» направлениям, удаленным на 100 км от МКАД и далее, наоборот, начинают повышать цены из-за своего более выгодного по сравнению с горевшими районами расположения.

Шоссе— энтузиастам

Согласно данным, полученным GZT.ru от участников рынка недвижимости, сегодня интерес покупателей загородной недвижимости в Московской области выглядит примерно следующим образом. На первом месте по количеству сделок, пожалуй, выходит Новорижское шоссе, хотя популярность этого направления и несколько сократилась из-за роста трафика и ухудшения транспортной доступности. Следом за ним идет Рублево-Успенское шоссе, которое традиционно популярно у покупателей элитной недвижимости.

В спину элитным направлениям дышат Калужское и Киевское шоссе, где спрос примерно равен: в связи с ограниченным числом предложений на Киевском шоссе клиенты с интересом рассматривают и объекты по Калужскому направлению. Далее следуют Минское, Дмитровское, Ильинское, Можайское, Симферопольское и Ярославское направления. Новорязанское, Егорьевское, Горьковское шоссе сегодня находятся на последнем месте по популярности у покупателей из-за ситуации с пожарами.

Горящие аутсайдеры

«В связи с ухудшением экологической ситуации из-за пожаров в Центральной России на 15–20% сократилось количество заявок на просмотры объектов первичного рынка подмосковной недвижимости восточных и юго-восточных направлений, особенно на значительном удалении от Москвы. Таким образом, Горьковское, Егорьевское и Новорязанское шоссе сейчас находятся в аутсайдерах»,— свидетельствует Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – Загородная недвижимость».

Снижение спроса на участки в поселках без подряда фиксируют и аналитики «Абсолют Менеджмент»: из-за жары покупатели в целом по рынку до осени отложили просмотр участков и, как следствие, их покупку, особенно в районах на юге и юго-востоке области, наиболее подверженных задымлению (Шатура, Егорьевский, Коломенский районы).

Как считает начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина, пожары в Московской области на ближайшие два года вообще изменят структуру покупательского спроса на загородном рынке Московской области. Покупатели будут выбирать поселки вблизи крупных населенных пунктов, где можно рассчитывать на оперативную помощь пожарных. Нескоро восстановится спрос и на участки по юго-восточному направлению Подмосковья, расположенные в пределах 50–100 км от МКАД.

«Востоком сейчас не интересуется никто, наоборот, многие начинают выставлять на продажу свои объекты, расположенные в зоне 30–40 от МКАД. Однако перспектива их продажи, на мой взгляд, крайне низка: цены на такую недвижимость уже сейчас снизились на 10–15%, а в будущем могут просесть на все 20–30%»,— говорит Александр Разин, руководитель «Земельного агентства». По его мнению, лучшим выходом будет пока просто оставить свою дачу до лучших времен, а не продавать.Чем дальше, тем лучше

Впрочем, по словам Артема Горлюба, коммерческого директора компании «Логис— Загородная недвижимость», в их поселке по Горьковскому шоссе, находящемуся за 100 км от МКАД, продолжаются продажи. Более того, в сентябре девелопер даже планирует поднять цены на 10%: «В районах Шатуры, Орехово-Зуево, расположенных в районе 70–80 км от МКАД, действительно было невозможно ни находиться, ни даже проезжать мимо. Однако мы находимся за пределами полосы активного горения и ожидаем увеличения спроса»,— констатирует эксперт.

По мнению Ильи Сапунова, генерального директора компании «Красивая Земля», вряд ли можно с уверенностью говорить о существенном перераспределении структуры спроса не в пользу юго-восточных и восточных направлений. «Выбор направления участка— достаточно серьезное решение. Если человеку удобнее ездить на дачу, например, на юго-восток, то вряд ли после пожаров он кардинально изменит свое решение и будет искать участок на западе или северо-западе»,— полагает Илья Сапунов.

Крепкие середнячки

В настоящее время, по мнению Екатерины Тейн – партнера, директора департамента жилой недвижимости Chesterton, большинство поселков по Калужскому и Киевскому шоссе находится на завершающей стадии строительства, а также здесь есть интересные поселки на стадии концепции. Объемы строительства на Киевском и Калужском направлениях ниже, чем на Новорижском шоссе, а после расширения Киевского шоссе произошло улучшение транспортной доступности. Также на этих направлениях хорошо развита инфраструктура, так как здесь находятся популярные стародачные места, например, Ватутинки.

Среди перспективных направлений— Дмитровское шоссе, популярное у состоятельных граждан, которых привлекает довольно развитая на этом направлении спортивная инфраструктура. На Дмитровском шоссе есть несколько гольф-клубов, а на Пестовском и Пироговском водохранилищах можно заниматься яхтингом. Многие жители Рублево-Успенского направления покупают на Дмитровке второй или третий дом, или же вовсе отказываются от домов на Рублевке. Как считает Екатерина Тейн, в ближайшее время проблема транспортной доступности Дмитровки может быть решена, также решается вопрос вертолетной доступности, так что до Дмитровки можно будет добраться не только по воде, но и по воздуху.

Дачи и поселки без подряда: кто первый?

По информации компании «Красивая Земля», по числу предложений на рынке дач и поселков без подряда лидируют Чеховский и Раменский районы: 13,2 и 10,3% предложений от общего числа поселков по Московской области. В каждом из остальных подмосковных районов доля поселков не превышает 10%. На третьем месте по количеству проектов находится Истринский район— 9,6%, на четвертом— Серпуховской— 7,4%, на пятом— Наро-Фоминский— 6,6%. Заметные показатели обеспеченности также наблюдаются в Красногорском, Сергиево-Посадском, Ленинском, Подольском и Одинцовском районах. Наименее развито современное дачное строительство в Зарайском, Луховицком, Серебряно-Прудском, Лотошинском и Шаховском районах. Доля поселков без подряда в каждом из них не превышает 0,5%.

Борьба Рублевки с Новой Ригой

По данным компании «Калинка Риэлти», по итогам первой половины 2010 года лидирующее положение по числу объектов первичного рынка осталось за Новорижским направлением, на долю которого приходилось 32% поселков. 20% объектов, находящихся в активной продаже, было сосредоточено на Рублево-Успенском направлении. Меньше всего элитных поселков располагается на Пятницком направлении— всего 4%. Средний бюджет предложения коттеджа с участком по итогам первого полугодия в целом по элитному рынку составил $3,3 млн. Самые дорогие домовладения с участком находились на Рублево-Успенском, Минском и Новорижском шоссе, и продавались по цене $4,58 млн, $4,08 млн и $3,5 млн соответственно.

В Chesterton признают уникальность Рублево-Успенского шоссе, которое, по мнению аналитиков компании, является единственным на загородном рынке направлением, способным существовать автономно. «Главной проблемой Рублевки остается транспортная доступность, так как ее часто перекрывают, однако большая часть жителей имеет возможность выезжать за пределы Рублево-Успенского шоссе один-два раза в неделю»,— признает Екатерина Тейн.

Среди лидеров рейтинга эксперты GZT.ru упомянули и Можайское шоссе, которое сегодня намного дешевле Рублево-Успенского и Новорижского шоссе, однако здесь сосредоточены популярные стародачные места и хорошо развита инфраструктура. В непосредственной близости от большинства поселков находится город Одинцово с большим количеством инфраструктурных объектов (школы, детские сады, поликлиники и магазины), а также жители Можайки могут легко добраться до инфраструктурных объектов Рублевки.

Разморозить замороженное

По информации компании Knight Frank, растущий спрос на рынке элитной недвижимости побуждает девелоперов приступить к реализации ранее замороженных объектов: финансовые структуры возобновили поиски девелоперов для предоставления финансирования проектов загородной недвижимости. В компании считают, что это говорит о восстановлении элитного рынка Подмосковья.

Как уточняют в «Калинка Риэлти», по отношению к началу года число проектов, представленных на первичном рынке загородной жилой недвижимости в сегментах «премиум» и de luxe, выросло на 14%. Что касается рынка более доступных среднему классу предложений, по мнению Владимира Яхонтова, особое оживление наблюдается на регулярном (вторичном) рынке загородки— покупатели хотят приобретать жилье высокой степени готовности, чтобы как можно быстрее туда въехать.

Дата публикации: 12:13 26 августа 2010

Источник: bpn.ru