От гигантомании к минимализму

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Стоимость жилья – один из главных критериев выбора. Из-за пресловутого кризиса бюджеты покупателей недвижимости сократились, и это сподвигло застройщиков на поиск новых решений. В сегменте загородного жилья одно из них – минимализм: сокращаются метражи домов и размеры участков, выбираются более простые материалы и дизайн, а значит, снижаются и цены.

О подобных предложениях, тенденциях и ценах на рынке загородной «мини-недвижимости», к которой условно можно отнести квартиры в коттеджных поселках площадью до 90 кв. м, таунхаусы площадью до 90-120 кв. м и отдельные дома в 100-150 кв. м, расскажет наш журнал.

Стремление к минимализму

В 2008 кризисном году девелоперам пришлось столкнуться с резким падением спроса на загородную недвижимость. Большие дорогие дома и таунхаусы покупались крайне неохотно, и застройщики вынуждены были пересмотреть строительные планы в пользу качественных объектов эконом-класса, до кризиса предлагаемых сравнительно редко. Аналитики компании «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», проводящие регулярные исследования загородного рынка, отмечают общую тенденцию: практически во всех сегментах «загородки» площади и самих жилых объектов, и земельных участков уменьшаются.

В частности, результаты «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2010 годы», свидетельствуют, что за период с 3 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года средняя площадь продаваемых коттеджей снизилась на 37 метров (11%) и составила около 300 кв.м. То же самое можно сказать и о таунхаусах. Так, последняя большая работа аналитического центра «Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2010 годы (Сентябрь 2010)» показала, что за год средняя площадь таунхаусов уменьшилась на 10 кв. метров (или 4%). Теперь этот показатель  в среднем по рынку равен 225 кв.м.

О меняющейся ситуации за городом рассказали и опрошенные нами эксперты-практики. «В докризисное время в эконом-классе каждое второе предложение представляло собой конструктор «Сделай сам»: участок без подряда, дом без отделки, коммуникации в туманном будущем. Сейчас застройщики загородных поселков, сделав правильные выводы из опыта реализации жилой городской недвижимости эконом-класса (в 2008-2009 гг. квартиры оптимальных площадей в панельных домах с минимальной отделкой уходили «влет»), стали выводить на рынок бюджетные пакетные предложения, готовые к проживанию», - говорит Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские Дачи».

Снижение стоимости получалось за счет уменьшения площади объектов и приусадебного участка земли, более дешевых строительных материалов, отказа от дизайна и расширенной инфраструктуры. Так сформировался загородный «мини-формат». Первыми ласточками стали поселки быстровозводимых домов площадью около 100 м кв., изготовленных по канадской или финской технологии, на участках 8-10 соток, с 5 кВт электричества, скважиной и септиком. «Появились поселки с квартирами и таунхаусами до 100 кв. м. и отдельными домами по 100-150 м кв. В рамках именно такой площади возможно возводить дома, обеспеченные всеми центральными коммуникациями, стоимостью около 5 млн. руб. в радиусе 30 км от Москвы», - сообщает Валерий Мищенко, председатель Совета директоров компании Kaskad Family. А стоимость квартир и таунхаусов в этом случае может составлять всего 1,5-4 млн. руб.

Покупатели живо отреагировали на такие предложения. «100-150 квадратных метров отапливаемой площади – самый востребованный размер дома в поселках эконом-класса», - говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». «А срок экспозиции таких домов, расположенных на расстоянии 60-120 км от Москвы, в первом полугодии 2010 составлял около трех месяцев», - сообщает Алексей Кудрявцев (УК «Волжские Дачи»).

Но говорить о насыщенности загородного рынка малометражными объектами пока рано. «Многие девелоперы по-прежнему предпочитают либо «быстрые деньги» в виде участков без подрядов, либо «сверх-прибыли» в виде огромных домов», - утверждает Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД».

Но есть и объективные причины. Такие объекты выгодно создавать только на больших площадях застройки не менее 40 га земли, причем в непосредственной близости от уже подведенных магистральных коммуникаций: «Нужен эффект масштаба для минимизации нагрузки инженерных коммуникаций в расчете на квадратный метр возводимого жилья», - говорит Валерий Мищенко (Kaskad Family), а если эти издержки не минимизировать, то стоимость объекта не будет низкой, и тогда выгоднее строить более просторные жилища. Естественно, оптимальных для «мини-формата» строительных площадей не так уж и много.

Характеристики «мини-жилья»

Загородные «Малометражки» в основном предлагаются на менее престижных направлениях: «Сложно представить себе стометровый домик на дорогом земельном участке престижного Рублево-Успенского шоссе», - иронизирует Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty. Но на любом другом направлении от Москвы найти «мини-формат» вполне реально: дома с квартирами площадью до 90 кв. м строятся чаще всего не далее чем в 40 км от МКАД, таунхаусы площадью до 90-120 кв. м – обычно менее чем в 20-30 км от МКАД, а отдельные дома площадью 100-150 кв. м – в 60 км и далее (их часто расценивают как дальние дачи).

«Пионером по возведению такого рода поселков стало Ленинградское шоссе на удалении в радиусе 20-35 км от Москвы», - сообщает Валерий Мищенко (Kaskad Family), а сегодня подобных поселков больше всего на Симферопольском, Ярославском, Горьковском и Носовихинском шоссе. Есть предложения и на Западе, на Новорижском и Можайском шоссе, но только более чем в 70 км от МКАД и их стоимость соответствует максимуму в данном сегменте, т.е. 55-70 тыс. руб. за квадратный метр. Такие же цены можно наблюдать и в поселках, расположенных не более чем в 20 км от столицы.

Все специалисты рынка солидарны и в том, что при строительстве подобных объектов не может быть и речи о самостоятельном подведении коммуникаций, все подводится централизованно. Но если объект еще строится, возможна поэтапная оплата коммунальных и инженерных сетей. «При этом покупателям рекомендуется убедиться, что девелопер точно понимает, что он будет делать и на основании каких документов», – советует Валерий Мищенко (Kaskad Family).

«Обычно к таким поселкам прилагаются коммуникации в стандартном ассортименте: скважина на 2 участка, септик. Также электричество, но из соображений экономии обычно только 5 кВт, - сообщат Алексей Кудрявцев («Волжские Дачи»), - газ встречается не всегда». «Но если в проекте предлагаются квартиры и таунхаусы, то газ обязателен», - уверяет Светлана Кондачкова (Urban Realty). Если магистральный газ подведен, то в домах и квартирах обеспечивается газовое отопление. «А если газа нет, используют дизельные котлы или сжиженный газ из газгольдера. Как правило, один газгольдер устанавливается на несколько домов», - рассказывает Александр Дубовенко («ГУД ВУД»).

Ну, а что касается земельных участков, то чаще всего покупатели маленьких коттеджей получают 6-8, максимум 10 соток земли, а жильцы таунхаусов – 1,5-3 сотки. .Но поселки с малометражным жильем, сами отнюдь не маленькие: «Особенность такого рода объектов - большая площадь земель общего пользования с парками, скверами, прогулочными зонами, объекты малой архитектурной формы. Все это призвано создать простор, чтобы будущие жители не чувствовали себя стесненными в рамках достаточно небольшого придомового лота», - рассказывает Валерий Мищенко (Kaskad Family).

Не обделены поселки «мини-формата» и скромным набором инфраструктуры: в поселке обычно есть охрана, парковки, продуктовые и хозяйственные магазины, детские площадки, а также часто встречаются спортивные площадки и медпункты.

Мини – объекты

Объектов с домами только «мини-формата» на рынке пока не так уж много, но к ним можно прибавить бюджетные поселки, в которых среди прочего жилья предлагаются и небольшие по площади объекты, поэтому выбор у покупателей имеется.

Среди поселков с малометражным жильем можно выделить известный крупный проект компании «ВекГрад» – поселок «Мечта» на 23 км Ленинградского шоссе в Дмитровском районе, первая очередь которого уже введена в эксплуатацию, а вторую и третью планируется сдать в 4 квартале 2010 года. В поселке запланирована собственная инфраструктура, включающая продуктовые магазины, детские и спортивные площадки, парковки и зоны отдыха, детские сады и школы, в том числе музыкальную и художественную, сауну, массажный кабинет, фитнес-центр, салон красоты, супермаркет и т.п.

Сегодня в формате «мини» в этом жилом комплексе можно купить отдельностоящие коттеджи из бетона в третьей очереди строительства площадью от 78 до 141,7 кв. м с участками в 5 соток по цене от 4,56 до 6 млн. руб. Двухкомнатные квартиры в многоквартирных домах площадью 61,11 кв.м. стоят около 4,2 млн. руб., а таунхаусы площадью 110,8 кв.м. – 6,53 млн. руб. С 15 сентября планируется повышение цен.

Небольшие квартиры можно купить и в клубном комплексе «Зеленая Роща» в 16 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Здесь предлагаются также и таунхаусы, правда они не попадают в категорию «мини», а вот квартиры площадью от 53 до 90 квадратных метров вполне вписываются. Квадратный метр здесь стоит 75 000 руб., но стоимость квартир начинается от 4 млн. руб.

Квадратные метры подешевле можно найти в ЖК «Жемчужина» – загородном комплексе на берегу Москвы – реки под Звенигородом с благоустроенным песчаным пляжем, охраной, магазином и кафе, где тоже предлагаются квартиры площадью от 60 до 90 кв.м. по средней цене 60 тыс. руб./кв.м.

Интересный объект в районе Зеленограда (18 км от МКАД) сегодня строит компания «Гуд Вуд». Проект затевался как жилье для сотрудников компании, многие из которых вынуждены были снимать квартиры в Москве, но с помощью ипотеки от Сбербанка смогли купить жилье в этом поселке. Здесь предлагаются отдельностоящие дома площадью 106 кв.м. и 155 кв.м. и дуплексы с площадью квартир 60,70 и 90 кв.м. В квартире площадью 70 кв.м., к которой прилагается участок в 2 сотки,квадратный метр, как сообщает Александр Дубовенко, стоит 30 тыс. руб., таким образом, ее обладателем можно стать за 2,1 млн. руб. В поселке проведены все коммуникации – электричество, вода, канализация и газ.

Квартиры «мини-формата» на рынке имеются, а вот таунхаусы в этом сегменте, по данным Светланы Кондачковой (Urban Realty), все-таки редкость. «Из поселков таунхаусов с площадями около 120 кв.м. можно представить «Фэмили Клаб» на Ленинградском шоссе (12 км. от МКАД, средняя цена 56 000 руб./кв. м.), «Лесные поляны»  в 3 км. от МКАД на Калужском шоссе и уже упомянутый ЖК «Мечта», - говорит  эксперт.

Поселки с домами и коттеджами площадью до 150 м кв. на рынке тоже представлены. Компания «ЗемАктив» предлагает такие дома из клееного бруса, оцилиндрованного бревна и бетона в поселках «Анютины Глазки» (82 км.) и «Алешкино» (77 км.) на Новорижском шоссе. «Например, за 1,9 млн. руб. можно купить дом площадью 109,86 кв. м из оцилиндрованного бревна с участком 8,5 соток и коммуникациями, - рассказывает Юлия Севериненко, - к тому же в каждом нашем поселке территория охраняется, есть детские и спортивные площадки, собственный пляж, гостевые парковки».

Еще один пример поселка с домами «мини-формата» - поселок «Крючково-2 (Эколэнд)» на 42 км Новой Риги, где предлагаются двухэтажные дома серии «БЕЛЬФОР» площадью 141 м кв. с участком 10 соток за 5,7 млн. руб.

Есть у застройщиков и новые проекты формата «мини», еще не вышедшие на рынок: «В частности наша компания готовит такой продукт на Пятницком шоссе, на удалении 8 км от МКАД, где стоимость коттеджа с участком и всеми коммуникациями должна будет составить около 5 млн. руб. И проект не будет ограничиваться только коттеджами», - сообщает Валерий Мищенко (Kaskad Family).

«Мини» ждет дальнейший успех

Сегодня на рынке наблюдается дальнейшее снижение средней площади продаваемых домов и уменьшение средней площади нарезки земли. «Поэтому трендсетеры явно делают акцент именно на «мини-формате». К следующей весне такие объекты, по нашему мнению, будут самым востребованным товаром и станут локомотивом спроса в следующем году. Повышается интерес к этому сегменту и со стороны девелоперов, ведь мировой опыт давно показал, что поступиться доходностью в пользу оборачиваемости, оправдано», - рассуждает Алексей Кудрявцев («Волжские Дачи»). «И в следующем году мы ожидаем выход подобного рода проектов в достаточно большом количестве. Кроме того, нас ждет мультиформатность большинства новых объектов загородного жилья, помимо индивидуальных домов будет застройка таунхаусами и малоквартирными домами с площадью квартир в среднем около 50-70 кв.м», - обещает Валерий Мищенко (Kaskad Family).

Очевидно, что с увеличением спроса возрастут и цены на такие объекты, но их будет, сдерживать увеличение предложения и конкуренции, поэтому, как утверждает Александр Дубовенко («ГУД ВУД») «мини» подорожает лишь в престижных местах, и там, где намечено строительство новых дорог.

Резюме

Еще несколько лет назад застройщики даже и думать не хотели о всяких там мини-форматах. А сегодня уже можно найти подходящие варианты. К тому же эксперты обещают, что их будет больше. Что, конечно, не может не радовать, поскольку мы всегда - за демократичные процессы на рынке.

Дата публикации: 13:38 09 сентября 2010

Источник: bpn.ru