Загородная "вторичка" Подмосковья: итоги лета

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Вторичный рынок загородной недвижимости Московской области в 2010 году не показал каких-то устойчивых трендов. А цены если и выросли, то только на самые качественные предложения. Впрочем, эксперты полагают, что отложенный спрос, вызванный аномальными погодными условиями, еще будет реализован осенью.

Продажи в дымовой завесе

Активный сезон на рынке загородной недвижимости который, как правило, длится со второй половины апреля месяца по октябрь, близится к завершению и сейчас уже можно подводить предварительные результаты его деятельности. Мнение экспертов, как всегда совпадают не во всем. «По аналогии с городским рынком, где весной спрос вырос, невзирая даже на сезонные ожидания, участники рынка ожидали подобной активности и от загородной недвижимости, - рассказал Metrinfo.Ru Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «Конти». - Столь оптимистичную ситуацию на городском рынке связывали с эффектом отложенного спроса после кризиса. Однако пожары и смог, которые нависли над столицей и Московской областью летом, сыграли негативную роль для рынка загородной недвижимости. За это время уменьшилось число первичных обращений, звонков и показов». Правда, в это время увеличилось число посещений сайта компании.

Евгений Иванов, управляющий партнер компания «Загородъ» также подтвердил, что лето 2010 года на рынке продаж Рублево-Успенского шоссе выдалось активным только на переговоры, а количество показов держалось на минимальном уровне. «Особенно неактивными оказались июль и август», - отмечает эксперт. Но спад жары, пришедшийся на конец августа, немного изменил ситуацию. По словам Марины Лысенковой, специалиста отдела загородной недвижимости ООО «Кредит-Центр недвижимость», к осени рынок загородной недвижимости стал более активным. Поэтому она прогнозирует, что покупатели, которые в течение лета присматривались и выбирали подходящие варианты, в сентябре, максимум в - октябре, уже придут на сделки.

Армен Маркосян, директор по маркетингу компании RODEXGroup, как основной тренд прошедшего лета отметил уменьшение спроса на вторичную недвижимость и повышение интереса к первичной. При этом наибольшую активность потенциальные клиенты проявляли к дальним дачам – предложениям в коттеджных поселках расположенных далее 80 км от МКАД. Эксперт объяснил это тем, что данный формат предполагает лучшую экологическую обстановку, возможность купить больший участок земли и более просторный дом, то есть лучшее соотношение «цена-качество».

Покупают дешевое и качественное

Этим летом предложений на загородном рынке Московской области очень много. Эксперты рассказали, что в число продавцов пополнили собственники, которые из за сложного материального положения, спровоцированного кризисом, вынуждены были выставить объекты на продажу.

По словам Юрия Синяева («Конти»), в структуре предложения с докризисного периода принципиально ничего не изменилась. Как и раньше западное направление поставляли на рынок элитные предложения и бизнес-класс; северное направление – «эконом» и «бизнес» в соотношении 50/50, восток и южное направление на 70% состояли из предложений уровня эконом-класса.

Спрос на загородную недвижимость во многом зависел от бюджета покупателя. В дорогом сегменте, по словам Людмилы Ежовой, исполнительного директора компании «Терра-Недвижимость», наибольшее количество заявок поступило на объекты расположенные на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе – это соответственно 42% и 35%. Причем покупатели элитной недвижимости очень требовательны: 64% из общего числа заинтересованных проявили интерес к загородным коттеджным поселкам, расположенным на расстоянии от 15 до 30 км от МКАД. Эксперт рассказала, что 65% заявок пришлось на варианты с земельным наделом от 15 до 25 соток и в 70% было оговорено требование рассматривать варианты домов площадью от 400 до 800 кв.м. Люди собирались тратить немалые деньги, но все же общая сумма была менее внушительной чем до кризиса. Бюджет покупки в 48% ограничивался суммой от $2 до $5 млн. Но, как говорят риэлторы, предложений, отвечающих заявкам, оказалось недостаточно. «Впервые за последние два года в верхнем ценовом сегменте объем предложения сократится, а не вырастет, причем уменьшение составит не менее 20% сегодняшнего рынка», - говорит Евгений Иванов («Загородъ»).

Впрочем, элитный сегмент загородного рынка – это своя аудитория и предложения, которые обычному покупателю кажутся скорее сказочными, чем реальными. По данным экспертов, большинство покупателей загородного рынка Подмосковья – пришли на загородный рынок с бюджетом всего 4-10 млн рублей. Лидирующим направлениями в таких покупателей в этом сезоне было Минское, Можайское и Новорижское шоссе, а чуть меньшей популярностью пользовалось Дмитровское и Симферопольское шоссе.

Пожары на торфяниках юго-восточном направлении Московской области, где сосредоточено наибольший объем объектов эконом-класса, отрицательно сказались на продажах. В августе покупатели практически перестали интересоваться имеющимися на рынке предложениями. Но Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля» считает, что заметного перераспределения структуры спроса не в пользу юго-восточных направлений не будет: «Если семье удобнее ездить на дачу на юго-восток, то вряд ли после пожаров он кардинально изменит свое решение и будет искать участок или дом на западе или северо-западе Подмосковья».

По словам Армена Маркосяна (RODEX Group), повышенной популярностью пользовались домовладения в ценовом диапазоне до 9 млн. рублей – на данный сектор приходится порядка 50% сделок. Причем чем дешевле предложение, тем выше интерес. Например, в п. Сычево по Волоколамскому шоссе (80 км от МКАД) продается двухуровневый коттедж из бруса общей площадью 130 кв.м на участке 10 соток за 3,5 млн. руб. На 200 тыс. руб. дороже обойдется сруб, обложенный кирпичом с внутренней отделкой площадью 135 кв.м на участке 25 соток в охраняемом коттеджном поселке «ДубкиА по Ярославскому шоссе (70 км от МКАД). За 6 млн. руб. можно купить построенный двухэтажный кирпичный коттедж с гаражом под чистовую отделку общей площадью 265 кв.м на участке 16 соток в пос. Филипеево на Можайском шоссе (115 км от МКАД).

Юрий Синяев (ГК «Конти») рассказал, что в своем большинстве покупатели обращают внимание на дома небольших площадей и с маленькими земельными участками, объясняя это тем, что для многих актуальна абсолютная конечная стоимость объекта, а не квадратного метра. Помимо этого ценится высокая степень готовности дома и юридическая чистота объекта. Также по-прежнему пользуются спросом земельные участки без подряда. «Самые популярные предложения этим летом - земельные участки от 15 соток в деревнях стоимостью до 1 5 млн рублей», - говорит Марина Лысенкова (ООО «Кредит-Центр недвижимость»).

Проблемные продажи

Хотя эксперты, представляющие элитный сегмент недвижимости и стараются убедить нас, что спрос на дорогие объекты сохраняется и покупатели готовы заключать многомиллионные сделки – такая ситуация далеко не типична. Как подтвердил Юрий Синяев (ГК «Конти»), минимальным спросом пользуются самые дорогие объекты. «При выборе загородного дома первостепенное значение играет его стоимость, те объекты, стоимость которых реально завышена, имеют весьма длительный срок экспозиции, - отмечает Самир Джафаров, коммерческий директор «11 Invest».

Сюда же относятся проблемные предложения: земельные участки с нерешенным вопросом по коммуникациям или недостаточно проработанные с юридической точки зрения, по которым нет свидетельств о собственности. А также большие дома на малых участках. Например, домовладение 400 кв. м. на 8-10 сотках, приводит пример Армен Маркосян (RODEX Group).

По словам Марины Лысенковой («Кредит-Центр недвижимость»), сложно также найти покупателей на загородные дома старше 15 лет, так как они морально устаревшие. «Хозяевам таких объектов мы не отказываем в продаже, но стараемся убедить расставаться с ними за минимальные деньги», признается эксперт.

На скидки больше не рассчитывайте

Низкая активность на рынке загородной недвижимости по логике не должна была бы привести к росту цен. Однако Юрий Синяев (ГК «Конти») свидетельствует, что с начала года рост средней цены на качественные ликвидные предложения составил 9-10%. Эксперт объяснил, что если проследить амплитуду роста цен, то по сезонам она окажется разной. Зимой цены находились практически на одном уровне, но с растущим трендом весной цены продолжили свой подъем до середины лета, когда в столице наступила аномальная жара. А вот малоинтересные предложения в цене не росли: «Цены на весь неликвид оставался в течение года на одном уровне», - говорит эксперт.

По данным RODEX Group, с начала года цены на вторичном рынке выросли всего на 7-10%, тогда как на первичном отмечен рост 10-15% в зависимости от качества проекта, расположения и стадии его готовности. «Это связано с повышенным спросом на первичное жилье, и отходом на второй план «вторички», - говорит Армен Маркосян. Впрочем, если в начале года покупатели еще пытались сбить цену в процессе торга, то уже с мая месяца им получить скидку было очень сложно. А осенью рассчитывать на значительный дисконт при приобретении объекта загородной недвижимости на вторичном рынке и вовсе не стоит, - считает Самир Джафаров («11 Invest»). По его словам, на сегодня вероятный процент торга составляет в среднем 5% за исключением тех случаев, когда собственник срочно нуждается в денежных средствах и готов на уступки.

Так как активность на вторичном рынке загородной недвижимости не достигла ожидаемых темпов, эксперты считают, что прогнозировать роста цен преждевременно. «На сегодня можно говорить о стабилизации рынка загородной недвижимости Подмосковья, но обещать заметный рост цен до конца года пока предпосылок нет», - говорит Самир Джафаров («11 Invest»). А по прогнозу Армена Маркосяна (RODEX Group), рост цен на вторичном рынке до конца года может достичь 10-13% от январских цен. Объясняя это тем, что в середине осени, ожидается «отложенный спрос», вызванный летней аномальной жарой и пожарами. Многие покупатели планирующие приобрести дом или участок в этом году, придут на рынок уже осенью.

Дата публикации: 11:18 16 сентября 2010

Источник: bpn.ru