Элитная недвижимость Подмосковья: спрос, предложение, цены

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Общая характеристика реализуемых проектов

В III квартале 2010 года на территории Московской области первичная реализация велась более чем в 350 организованных коттеджных поселках (ОКП) и поселках таунхаусов, что на 13% больше, чем в 2009 году. К загородным проектам высшей ценовой категории можно отнести более 165 из них.

Высокобюджетные загородные комплексы суммарно включают 22,0 тыс. домовладений и занимают территорию примерно 6,0 тыс. га. В качественной структуре троящихся высокобюджетных поселков ПРЕМИУМ-классу относится 20% проектов (они включают 4 тыс. домовладений на площади около 1,8 тыс. га), остальные – к БИЗНЕС-классу. Данная структура соответствует показателям 2009 года.

С января по сентябрь 2010 года на рынок вышло 10 новых проектов БИЗНЕС-класса, реализующих коттеджи, таунхаусы и земельные участки без подряда. В их числе проекты, начавшие реализацию в III квартале: «Трувиль» / БИЗНЕС( )-класс / Минское шоссе / 12 км от МКАД / 54 коттеджа ( от 280 до 475 кв.м) на участках от 9 до 26 соток, 15 таунхаусов, 6 блоков дуплексов. «Рижский квартал» / БИЗНЕС-класс / Новорижское шоссе / 10 км от МКАД / 110 таунхаусов (от 170 до 290 кв.м) на участках от 1 до 3 соток; В течение 9 месяцев 2010 года были полностью реализованы 8 высокобюджетных поселков, вышедших на рынок с 2006 по 2008 гг.

По сравнению с аналогичным периодом 2009 г. в текущем году структура высокобюджетных коттеджных поселков практически не изменилась. Среди направлений лидирует Новорижское (30% всех проектов), Рублево-Успенское (16%) и Калужское шоссе (15%).

Большинство загородных жилых комплексов высшей ценовой категории по-прежнему располагается в поясе от 20 до 25 км. В 2010 году сохранилась тенденция к сокращению числа приближенных к Москве поселков: 4 проекта на удалении менее 15 км от МКАД завершили первичную реализацию на рынке.

Среднее число объектов в загородных высокобюджетных проектах Подмосковья – 110 коттеджей/таунхаусов. Средняя площадь коттеджной застройки среди высокобюджетных проектов – 35 га.

К загородным «гигантам» (многоформатным поселкам, площадью более 50 га, с числом объектов более 200) относится 26 поселков (в том числе 5 проектов таунхаусов). К высокобюджетным «камерным» поселкам (небольшим по площади проектам с числом объектов менее 20) можно причислить 20 проектов (в том числе такие известные поселки как «Levitan», «Сосновый остров» и новый проект 2010 г. «Ближнее Покровское»).

В текущем 2010 году ситуация на рынке загородного жилья стабилизировалась: было отмечено постепенное увеличение активности девелоперов (выход на рынок нескольких новых качественных проектов) и покупателей (рост числа сделок).

С начала 2010 года на рынок вышло 5 новых проектов БИЗНЕС-класса, где реализация участков без подряда является временной мерой по привлечению средств строительства. Девелоперы этих проектов анонсируют скорый переход к продаже участков с подрядом и готовых коттеджей. Данная тенденция свидетельствует о постепенном улучшении экономической ситуации на загородном рынке высокобюджетного жилья.

Характеристика спроса

Совокупный объем реализованного платежеспособного спроса на загородные объекты в строящихся поселках БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса за январь-сентябрь 2010 года составил порядка 1 000 совершенных первичных сделок (на 50% больше, чем за аналогичный период 2009 года). Из них, как и в 2009 г., 65% приходится на сделки с коттеджами, 35% – с таунхаусами.

Летом 2010 г. на интенсивность реализации дорогих загородных объектов повлияли температурные рекорды: в июле-августе весомо уменьшилось количество запросов на покупку загородного жилья и число совершенных сделок (в среднем на 25% меньше, чем в предыдущие месяцы). Несмотря на повышение покупательской активности в сентябре, суммарный объем сделок в III квартале 2010 г. уступил предыдущим периодам на 20%. Таким образом, ожидания сезонной активизации «отложенного» спроса на загородном рынке пока не оправдались.

За девять месяцев 2010 года в высокобюджетных поселках было продано порядка 245 тыс. кв.м общей площади домов (на 25% больше, чем за аналогичный период в 2009 году). Денежная емкость данного сегмента рынка загородной жилой недвижимости составила около 810 млн. долл. США при средневзвешенной цене проданного коттеджа около 950 тыс. долл. США и таунхауса – 560 тыс. долл. США.

Земельные участки без подряда у воды или вблизи лесных массивов стали лидерам продаж летом 2010 года (в высокобюджетном сегменте около 30 поселков предлагали покупателю участки без строительного подряда). В наиболее успешных проектах БИЗНЕС-класса реализация достигла 20 объектов в месяц. Постепенное сокращение предложения земельных участков в 30-км зоне от МКАД (в пользу участков с подрядом) продолжает подогревать покупательский интерес к этому сегменту. Вследствие этого, в октябре-ноябре можно ожидать увеличение спроса на подобные объекты на 15-20% по сравнению с прошедшими месяцами.

По сравнению с 2009 годом осталась неизменной структура спроса по основным направлениям. Лидером по числу совершенных сделок стало Новорижское шоссе (в совокупности более 40% проданных коттеджей и 30% таунхаусов), а также Рублево-Успенское шоссе (11% сделок с коттеджами, 7% – с таунхаусами) и Киевское направление (13% сделок с коттеджами и 9% – с таунхаусами).

Как и в предыдущие периоды, в III квартале 2010 года основной спрос был реализован с объектами на удалении менее 20 км от МКАД (около 50% от всех приобретенных коттеджей и таунхаусов). В данном территориальном поясе по-прежнему сконцентрированы наиболее качественные поселки и в большинстве случаев полностью построенные элитные загородные объекты.

В 2010 году в структуре спроса по бюджетам выросла доля проданных коттеджей стоимостью более 1,0 млн. долл. США (увеличение за III квартал – 10%). Однако основной объем сделок с коттеджами по-прежнему сосредоточен в сегменте от 500 тыс. до 1,0 млн. США: почти 50% от всех проданных домов. Бюджетная структура спроса на таунхаусы практически не изменилась по сравнению с 2009 г.: более 90% всех сделок совершалось в бюджетах до 1,0 млн. долл./США.

Характеристика предложения

Совокупное первичное предложение коттеджей, участков с подрядами и таунхаусов в строящихся организованных поселках БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса на конец III квартала 2010 года составило 7,1 тыс. объектов (на 5% меньше, чем в 2009 году). Суммарная площадь данных объектов – более 2,5 млн. кв.м общей площади.

За последние два года наблюдается тенденция к сокращению предложения на Рублево-Успенском, Калужском и Дмитровском шоссе за счет естественного поглощения: объекты по данным престижным направлениям традиционно пользуются спросом у покупателей, тогда как новые поселки, выходящие на рынок носят клубный характер (имеют небольшое число объектов).

В 2010 году не произошло существенных изменений в структуре предложения по площади домовладений и участков. Более половины коттеджей приходится на метражи до 400 кв.м, около 70% таунхаусов по площади не превышает 250 кв.м. Более половины предлагаемых землеотводов при коттеджах находится в диапазоне от 5 до 20 соток, около 45% земельных участков при таунхаусах имеют площадь от 1 до 3 соток.

В период с января по сентябрь 2010 г. бюджетная структура предложения существенно не менялась и находилась в балансе со спросом. Как и в 2009 г. большинство коттеджей (60%) предлагалось в бюджетах до 1,5 млн. долл. США, а таунхаусов (почти 90%) – в бюджетах до 1,0 млн. долл. США.

В структуре предложения преобладают коттеджи/участки с подрядом – 60% всех предлагаемых к продаже объектов. На сблокированные дома (таунхаусы, дуплексы, лейнхаусы) приходится 40% всего предложения на загородном рынке высокобюджетного жилья.

Качественная структура предложения в течении 2010 года не изменилась: 80% предложения загородных объектов можно отнести к БИЗНЕС-классу, остальные 20% – к ПРЕМИУМ-классу.

В 2010 г. первичное предложение загородных объектов на Новорижском шоссе пополнилось 3 новыми поселками БИЗНЕС-класса («Рижский квартал», «Lake Side», «Озерный край»). Суммарное проектное число индивидуальных и сблокированных домов в этих поселках - более 300. На Киевском шоссе на рынок вышло 2 новых поселка, где по проекту планируется возвести более 500 коттеджей и таунхаусов.

Таким образом, в конце III квартала 2010 г. большинство предлагаемых к продаже коттеджей (37%) и таунхаусов (34%) находилось на Новорижском шоссе. На Киевское шоссе пришлось 10% реализуемых высокобюджетных коттеджей и 11% таунхаусов.

Цены

По состоянию на сентябрь 2010 года среднерыночная цена во всех поселках БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса составила: для коттеджей – 4 250 долл. США/кв.м (рост за квартал 2,7%); для таунхаусов – 3 150 долл. США/кв.м (рост за аналогичный период на 3,3%). В течение 2010 года ситуация на загородном рынке высокобюджетного жилья постепенно стабилизировалась: с начала года средняя цена высокобюджетных коттеджей выросла на 13%, таунхаусов – почти на 9%. Этому во многом способствовало увеличение спроса в I полугодии 2010 года и повышение строительной готовности коттеджей и таунхаусов, находящихся в первичной реализации.

Среднерыночная цена коттеджей ПРЕМИУМ-класса составила 5 815 долл. США/ кв.м (снижение на 1% с начала года). БИЗНЕС-класса – 3 840 долл. США/кв.м (рост за аналогичный период почти на 20%). Среднерыночная цена таунхаусов ПРЕМИУМ-класса в июне 2010 года составила 4 345 долл. США/кв.м (рост на 1% с начала года); таунхаусов БИЗНЕС-класса – 2 825 долл. США/кв.м (рост на 12% за аналогичный период).

Повышение средних цен на коттеджи и таунхаусы по основным направлениям и зонам удаления от МКАД в течение I-III кварталов 2010 г. носило равномерный характер и составило 2-3% в квартал для всех направлений. Лидером по росту средних цен стало Минское шоссе (8% за III квартал текущего года), во многом за счет выхода на рынок нового поселка «Трувиль» (категории БИЗНЕС( )- класса). В текущем году застройщики сделали свою ценовую политику более гибкой, повышая стоимость готовых объектов внутри поселка (в среднем до 15%) и оставляя неизменной цены домов, находящихся на начальной стадии строительства.

Немаловажным стимулом к дальнейшему росту цен в 2010 году для девелоперов может послужить повышение строительной готовности их объектов, а также отложенный из-за жаркого лета сезонный спрос. В сентябре 2010 года стоимость участков без строительного подряда в поселках высшей ценовой категории варьировалась от 7 до 75 тыс. долл. США/сотку. Средняя стоимость сотки в проектах БИЗНЕС-класса составила 16 тыс. долл. США/сотку, в поселках ПРЕМИУМ-класса – 35 тыс. долл. США.

«В III квартале 2010 года на рынке высокобюджетного загородного жилья продолжили развитие тенденции, наблюдавшиеся с начала года – плавно росли цены, а число сделок существенно превышало показатели острой фазы кризиса. Активизация рынка обусловила выход новых интересных по концепции проектов ...

Сегодня загородный рынок стал более предсказуем для покупателя: есть время и возможность обдумать решение, взвесить риски, изучить рынок. Возросшие бюджеты сделок говорят о том, что покупатели точно знают, каким они хотят видеть свой будущий загородный дом и готовы платить за качество и удобство.», - считает старший аналитик отдела мониторинга и исследований IntermarkSavills Ольга ВИНОКУРОВА.

Дата публикации: 15:26 07 октября 2010

Источник: bpn.ru