Новый закон расчистит рынок

Новый Закон о долевом строительстве, вступающий в силу с 1 апреля 2005 года, вызвал шквал критики со стороны застройщиков. О причинах, заставивших законодателей разработать для регулирования взаимоотношений между строителями и дольщиками новые правила, а также о будущем рынка недвижимости в свете принятия нового закона корреспонденту газеты «Бизнес» Маргарите Федоровой рассказал один из разработчиков этого закона Дмитрий Гордеев, юрисконсульт фонда «Институт экономики города».

- Что побудило законодателей разработать Закон о долевом строительстве?

- До сегодняшнего дня норм, регулирующих деятельность по участию в долевом строительстве, просто-напросто не существовало. Есть нормы гражданского кодекса о строительном подряде, Закон об инвестиционной деятельности, но четких параметров, которым должен соответствовать договор о долевом строительстве, нигде прописано не было. При приобретении строящихся квартир применяется фактически одна и та же экономическая схема, только в различных правовых оболочках. В 2004 году Верховный суд РФ обобщил практику финансирования гражданами строительства, в результате которого они получают в конечном итоге квартиру, решив, что все эти схемы близки к отношениям по договору строительного подряда. Но, несмотря на близость схем к подрядным отношениям, застройщики нередко применяли нормы законодательства об инвестиционной деятельности («инвестиционный контракт», «договор соинвестирования»), нормы Гражданского кодекса РФ о договорах простого товарищества, об уступке прав (требований), использовали название «договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа» и применяли иные названия этих документов. Получалось, что говорить о каком-либо цельном регулировании процесса было нельзя. Из-за отсутствия специального регулирования права граждан нередко ущемлялись. Имели место случаи мошенничества и нарушений интересов дольщиков. Именно поэтому возникла необходимость обобщить существующую российскую и зарубежную практику и выработать единые правила, чтобы гражданин, участвующий в строительстве, получил максимальную степень защиты.

- Какие из существующих ранее проблем сможет решить новый закон?

- При отсутствии четких норм застройщики заключали договоры на выгодных для них условиях: порой сами пункты документа формулировались так казуистически, что обывателю, подписывающему договор, было сложно определить, за что он отвечает и кто именно передаст ему по окончании строительства квартиру. Двойные продажи, изменение цены договора на последнем этапе строительства, изменение площади, конфигурации и расположения в доме самого заказываемого объекта - подобные недоразумения часто возникали в ходе «сотрудничества» между физическим лицом и девелопером. К примеру, ранее по применяемым договорам граждане нередко выступали соинвесторами строительства, они сначала получали право на абстрактную долю в строящемся доме, а потом уже ближе к окончанию всех работ она материализовалась в виде какой-то конкретной квартиры. Эта доля могла быть выделена как на десятом, так и на первом этаже. При этом формально нарушений не было.

Сейчас в законе все нюансы, гарантирующие права и обязанности участников взаимоотношений застройщика и дольщика, жестко регламентированы. Теперь, имея текст закона на руках, застройщики должны заново разработать предлагаемые своим клиентам договоры, исходя из требований, указанных в законе. Раньше у человека не было четкой уверенности в будущем своих капиталовложений: какой договор предоставлялся ему застройщиком, такой он и подписывал. Риск мотивировался тем, что участие в строительстве еще на стадии котлована позволяло существенно сэкономить. Теперь новые правила, обязательная регистрация договоров, ответственность в виде законодательно установленной неустойки существенно помогут разрешить большую часть тех недоразумений, что делали вложение в строительство простых граждан рискованным делом. К тому же теперь застройщику запрещено брать у гражданина средства, если у него нет прав собственности или аренды на землю под строительство, а также если он не получил разрешения на строительство. Помимо этого обязательным становится условие предварительного опубликования проектной декларации. До настоящего момента была широко распространена практика, когда еще даже не была расчищена площадка, а на 30% дома деньги уже были собраны.

К тому же новый закон требует, чтобы все условия были выполнены одним застройщиком, гарантируя тем самым то, что клиент будет взаимодействовать не с третьим лицом, а именно с той организацией, которой принадлежат все права на застройку выделенного участка. Ко всему прочему, в скором будущем будут назначены специальные органы, контролирующие выполнение застройщиком нормативов финансовой устойчивости, порядок привлечения средств застройщиками, что должно сказаться на четкости выполнения ими обязательств.

- Считаете ли вы целесообразным введение поправок в этот закон или его следует оставить в изначальной редакции?

- Фактически сразу после Нового года строители подняли вопрос о пересмотре и дополнениях некоторых пунктов принятого Закона о долевом строительстве, который, если объективно его оценивать, получился несколько перекошенным в сторону защиты прав граждан. Мы как разработчики, Георгий Боос, зампред Госдумы, и Владислав Резник, председатель профильного комитета по финансовым рынкам согласились с разработкой поправок при участии самих застройщиков, поскольку именно профессиональные игроки рынка обратили наше внимание на некоторые недоработки закона. Эти поправки будут рассматриваться, скорее всего, в середине апреля. Не исключено, что помимо этих изменений по мере апробирования Закона о долевом строительстве возникнут и дополнения, которые также будут обсуждаться и могут быть внесены впоследствии.

- Как повлияет этот закон, даже в случае принятия поправок, на столичный рынок недвижимости?

- Скорее всего, многим мелким компаниям придется покинуть этот рынок, но это было не целью принятия закона, а его закономерным следствием. Что касается крупных строителей, я почти уверен, что у них наверняка уже разработаны экономические схемы, как реализовать этот закон.