На рынок загородной недвижимости возвращаются большие девелоперы

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Рынок загородной недвижимости «замер» в ожидании новых проектов-2010. После двухлетнего затишья, на рынок вновь возвращаются большие девелоперы. Аккуратными, выверенными шагами на сцену выходят первые посткризисные поселки - «Трувиль», «Рижский квартал», «Завидово». В чем их ключевое отличие от докризисных предшественников? Об этом и многом другом рассказывает директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.

В последнее время все только и говорят о скором появлении новых проектах на загородном рынке недвижимости, которые привнесут нечто свежее и интересное. Неужели после кризиса на рынке так и не появилось ни одного проекта? И только сейчас девелопер стал не только материально, но и морально готов к строительству?

Почему же, и в 2009, и в 2010 на рынок выходили новые проекты. Но в основном это проекты эконом-класса, предлагающие продажу того, что еще не построено: или просто участков, или участков с подрядом. К примеру, за 2010 год на рынок вышло около 150 новых поселков. И примерно 75-80% из них – поселки, предлагающие землю без подряда на серьезном удалении от МКАД.

Под новыми качественными проектами мы понимаем интересные архитектурные решения, концептуальный генплан, нестандартные идеи, в чем-то уникальное месторасположение. В двух словах - все то, что привлечет внимание знатоков и ценителей загородной недвижимости. Лишь во второй половине 2010 года стали появляться такие проекты. Одним из первых стал проект «Завидово» на Ленинградском шоссе, поселок «Трувиль» по Минскому направлению, «Рижский квартал» на Волоколамском. В самое ближайшее время мы ожидаем появления поселка «Истерленд» от «КОНТИ».

Главный вопрос: в чем заключается принципиальное отличие такого качественного поселка 2008 года рождения от 2010?

Я думаю, что в первую очередь, они будут отличаться более низкой ценой. Например, в одном из свежих «новорижских» проектов «Истерленд» дома будут стоить приблизительно 600-700 тыс. долларов. Ранее в этом месте, на удалении всего 20 км от МКАД, за такую сумму вообще нельзя было приобрести недвижимость. Эти цены сопоставимы с ценам 2005-2006 годов.

Как девелоперу удастся так существенно опустить цену и при этом выдержать приемлемую норму рентабельности? Страдает качество?

Напротив, в этом поселке по качеству дома, скорее всего, превзойдут все то, что имеется в ближайшем окружении. Это будут коттеджи, построенные из дорогостоящих до недавнего времени кирпичей увеличенного размера. Каждый такой кирпич заменяет несколько стандартных. Это очень энергоэффективная западная технология, которая позволяет в дальнейшем минимизировать затраты на отопление дома. Девелопер просто сумел построить свой завод по производству таких кирпичей, которые ранее закупались за границей, и теперь запускает строительство.

Цена снижается за счет того, что в новых проектах будет сокращена площадь и дома, и участка. Если до кризиса стандартным считался участок в 15-20 соток, то сейчас это 10-15. Дома также «поджимаются» по площади, чтобы уместиться в новый ценовой формат. Я думаю, это будет около 250 кв. метров – достаточно, чтобы иметь все необходимое и, при этом, позволить себе некоторые излишества в виде четвертой спальни, небольшой библиотеки или рабочего кабинета.

То есть скромная цена - это исключительно результат минимизации площади дома и участка?

Возможно, в некоторых поселках качество используемых стройматериалов станет чуть хуже. Если раньше и застройщик, и покупатель делали ставку на дома из кирпича, то сегодня и тот, и другой выбирает то, что быстрее строится. Сегодняшний девелопер не рассчитывает на ранние продажи в поселке. Создание благоприятной инвестиционной среды в виде ежемесячного повышения цены на 2-3%, ранее влияющее на стимуляцию покупательской активности, на сегодня не является рычагом воздействия. Инвестор должен отдавать себе отчет в том, что высокие продажи допустимы при высокой стадии готовности проекта - около 70-80%.

Перед кризисом рынок загородной недвижимости стал довольно изысканным. Покупатель был избалован широким выбором качественного предложения. Он выбирал и сравнивал. Существенная доля бюджета поселка тратилась девелопером на «фантик»: создание интересного генплана, облагораживание больших общественных территорий, нестандартное проектирование всего проекта в целом. Что происходит сейчас? Будет ли девелопер на этом экономить?

Сейчас главная задача девелопера, в некотором роде рискующего выпускать на не окончательно окрепший рынок новый проект, - завлечь покупателя. Если он выпустит неликвидный поселок, то он просто не найдет своих клиентов.

Сегодня застройщик должен стремиться к тому, чтобы отдача к нему пошла еще до того, как он достроит поселок до конца. Для этого ему надо привлечь внимание хорошо себя зарекомендовавшими, любимыми вещами клиентов. Такими как отличное место, не завышенная цена и красивая концепция. И я думаю, что любой новый «умный» проект будет обладать этими характеристиками.

Если рассмотреть все предложение, которое представлено сегодня на рынке, то процентов 80 из него - «неживое», то есть неликвид с завышенной ценой. Если девелопер выпустит на рынок аналогичный не интересный и не красивый проект, то у него не будет будущего. Хотя у любого проекта на рынке недвижимости не существует проблем, которые бы не решались снижением цены.

Как отмечают эксперты, рынок загородной недвижимости вновь готов по доходности конкурировать с банковскими вкладами, цены на недвижимость растут. Что же тормозит массовое появление новых проектов? Нехватка профессиональных кадров? Сложность получения кредитов?

Девелоперы не выводят новых проектов не потому, что у них нет собственных свободных средств или трудно получить кредит, а потому что на рынке нет массового клиента. Если появится покупатель – появятся стройки. На сегодняшний день покупательский спрос сформировался на уровне риэлторских агентств, речь идет о десятках сделок в месяц. До появления массового спроса нужно еще немного времени. Как только появится возможность реализовывать по 150-200 домов в месяц в одном поселке, сразу же появятся и деньги, и управленцы, и девелоперы.

Дата публикации: 16:53 11 ноября 2010

Источник: bpn.ru