Загородная недвижимость Подмосковья: вчера, сегодня, завтра

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В прошлые годы девелоперы в большей степени ориентировались на богатого покупателя, поэтому и параметры возводимого загородного жилья были соответствующими: большие площади домов, большие размеры участков. Например, в 2005 году средний размер дома составлял около 402 кв.м с приусадебным участком почти в 24 сотки. Однако, с каждым годом наблюдалось сокращение среднего размера реализуемых коттеджей на фоне увеличения числа домовладений в поселках.

На прошлой неделе в рамках выставки «Деревянное домостроение-2010» был проведен шестой форум «POWER COTTAGE», посвященный проблемам развития коттеджного рынка жилья, а также эффективной организации проживания в загородном поселке. В работе форума принял активное участие и Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), уже более семи лет специализирующийся на проведении исследований по рынку жилья в Москве и Подмосковье, а также других регионах России.

В рамках доклада ведущего аналитика ИРН Анны Ивановой были озвучены основные тенденции развития рынка загородной недвижимости Подмосковья в 2005-2010 годах. По данным маркетинговых исследований, до 2007 г. объемы строительства загородного жилья были умеренными, и на рынке преобладало возведение элитных поселков и объектов бизнес-класса. Поэтому максимальный объем предложения коттеджного жилья приходился на самые дорогие и престижные шоссе Подмосковья, а также на близлежащую зону от Москвы. Так, в 2005-2007 гг. примерно 85-90% коттеджных поселков возводилось на традиционно престижных направлениях (см. Диаграмму 2). А в радиусе 30 км от Москвы было сконцентрировано более половины реализуемых объектов.

Следующий значимый этап развития загородного рынка Московского региона пришелся на период с 2007 г. по третий квартал 2008 г. Приток иностранного капитала и высокие цены на нефть создали условия для увеличения доходов населения и формирования так называемого «среднего класса», который в свою очередь увеличил платежеспособный спрос на загородное жилье.

Это сформировало у девелоперов оптимистичный взгляд на перспективы развития загородного рынка, что привело к повышению объемов строительства. Число строящихся организованных загородных поселков существенно увеличилось. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с 2005 г. по третий квартал 2008 г. количество объектов с готовыми домами и участками с подрядом возросло в 1,8 раза: со 166 до 301 поселка (см. Диагр.1).

Вектор развития загородного рынка Подмосковья начал смещаться из бизнес- и премиум-класса в сторону бизнес-минус и экономкласса. Это нашло отражение в расширении географии строительства объектов – поселки отодвигались все дальше от Москвы, застраивались вдоль менее престижных направлений (см. Диагр. 2 и 3). Кроме того, изменились и потребительские свойства объектов: увеличилось количество домовладений в поселках, снизились площади домов и участков (см. Табл.1).

Характеристики коттеджного рынка1 кв. 20051 кв. 20061 кв. 20071 кв. 20083 кв. 20083 кв. 20092 кв. 2010Среднее количество домов в поселке, шт.53607783909294Средняя площадь коттеджа, кв.м.401,5363,4358,1352,3346,8337,4300,2Средняя площадь участка, сот.23,721,421,121,020,620,619,7

В период активного развития загородного рынка в 2007 - 3 кв. 2008 гг. все большее распространение получили другие сегменты загородного жилья – таунхаусы и загородные ЖК, которые относятся к более экономичной категории предложения. Количество поселков таунхаусов за 2005 - 3 кв. 2008 гг. выросло почти на 88%, по данным ИРН.

Мировой кризис, случившийся осенью 2008 год, «обрушил» инвестиционно-строительный сектор экономики. Рост безработицы, снижение доходов, ухудшение условий ипотечного кредитования в первый год после кризиса (третий квартал 2008 – третий квартал 2009 г. ) привели к резкому сокращению спроса на все типы жилья.

Загородный рынок оказался в более сложном положении, нежели квартирный, так как на первом месте у людей, имевших потребность в улучшении жилищных условий, была квартира, а потом уже «домик в деревне». В связи с практически полным прекращением кредитования строительной отрасли банками финансовые трудности возникли у большинства девелоперских компаний. Реализация многих загородных поселков «заморозилась» из-за недостатка свободных средств у застройщиков.

Однако именно в этот период произошло активное развитие рынка участков без подряда. С точки зрения девелопера, предложение данного формата загородной недвижимости имело ряд «плюсов». Во-первых, сокращение бюджета на реализацию проекта за счет отказа от строительства домов. А во-вторых, поддержание определенного уровня продаж в объекте, так как на землю без подряда сохранялся определенный спрос со стороны покупателей.

В то же время, по оценкам экспертов, поселки с участками без подряда имели ряд недостатков для покупателей. Во-первых, нередко они предлагались без коммуникаций (что впоследствии создавало трудности с подведением коммуникаций и скрыто увеличивало реальную стоимость участков). Во-вторых, зачастую не были определены сроки окончания строительства и архитектурный облик поселка.

В период с третьего квартала 2009 г. по второй квартал 2010 г. отмечалась стагнация объемов предложения коттеджного жилья: количество поселков практически не изменилось (284 против 276 объектов соответственно). Однако заметно выросло число поселков смешанного типа (где предлагались готовые дома, участки с подрядом и без, таунхаусы) – почти в три раза с начала кризиса. Если в третьем квартале 2008 г. число таких поселков составляло 40 объектов, то ко второму кварталу 2010 г. данный показатель вырос до 119 поселков.

На фоне этого отмечалось существенное увеличение доли рынка экономичных загородных поселков, в которых средняя цена коттеджа сопоставима со стоимостью 2-3-комнатной квартиры в Москве (до 15 млн руб.). За последние два года, начиная с середины 2008 г., число таких коттеджных поселков выросло почти на 30% и составило половину всего предложения на загородном рынке Подмосковья (Диагр.4).

Во многом это обусловлено активным развитием рынка участков без подряда. Во втором квартале 2010 г. количество объектов, где предлагалась земля без подряда, составило 219 поселков. При этом наибольший объем предложения данного типа пришелся на Симферопольское, Новорижское, Ярославское и Киевское шоссе. Суммарная доля рынка данных направлений приближалась к 65%. Что касается фактора удаленности, то чаще всего поселки с участками без подряда возводились в радиусе 31-60 км от Москвы, где сконцентрировано почти 33% предложения данного типа.

Представленные данные регулярного мониторинга позволяют спрогнозировать специфику дальнейшего развития рынка организованных загородных поселков. В среднесрочной перспективе данный сегмент недвижимости будет развиваться в сторону увеличения доли экономичного жилья. Во-первых, объем свободных земель под застройку вблизи Москвы ограничен, а сами участки очень дорогие. Главным образом это касается традиционно престижных направлений, которые активно осваивались в начале-середине 2000-х годов. Во-вторых, в текущих условиях рынка спрос на экономичное загородное жилье хорошего качества в разы превышает емкость спроса на коттеджи бизнес-класса. Поэтому тенденция к расширению географии застройки (освоение менее престижных направлений, а также участков на большом удалении от Москвы) сохранится.

Помимо этого, в ближайшие годы можно ожидать улучшения качества проектов. В период кризиса резко увеличилась доля поселков с участками без подряда. Причины были указаны выше: с одной стороны, ухудшение условий кредитования строительства, вследствие чего девелоперам пришлось отказаться от застройки домов. А с другой стороны, – снижение платежеспособного спроса, которое привело к необходимости создания доступного по цене «продукта». Однако качество многих подобных проектов (т.е. готовность поселков к возведению домов с точки зрения обеспеченности коммуникациями, подъездными и внутрипоселковыми дорогами, охраной) оставалось на невысоком уровне.

Уходящий 2010 год характеризуется стабилизацией экономической ситуации в стране в целом, и на рынке жилья в частности. Об этом свидетельствует восстанавливающийся спрос на квартирном и загородном рынке, объемы предложения в отдельных сегментах показывают положительную динамику. Однако, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», востребованный рынком проект должен иметь высокую конкурентоспособность, то есть превосходить аналоги по качественным характеристикам. На рынке существует достаточный объем предложения (во многом благодаря большому количеству нераспроданных поселков, строительство и реализация которых началась до кризиса), а время ажиотажного спроса прошло. Люди не спешат «схватить» сегодня, т.к. завтра будет дороже. Они понимают, что у них есть время выбрать лучшее в рамках приемлемого бюджета.

Анна Иванова отметила, что в 2011 г. ряд застройщиков, скорее всего, пересмотрят концепции поселков, которые вышли на рынок в 2009-2010 гг. как поселки с участками без подряда, в пользу предложения коттеджей и участков с подрядом. В первую очередь это будут поселки с наиболее удачным расположением и отличными природными характеристиками (т.е. востребованные обеспеченными людьми). Кроме того, вероятность реконцепции поселка во многом будет обусловлена наличием у девелопера собственных средств или возможностью получить выгодные кредиты. Такая тенденция наметилась в 2010 г., а в следующем году она получит развитие, считает ведущий аналитик ИРН.

Дата публикации: 11:50 15 ноября 2010

Источник: bpn.ru