О загородном "секонд-хенде". Какой дом искать?

Хочется жить за городом в собственном доме в обозримом будущем, не нервничать по поводу каждого кирпича, положенного в кладку строящегося жилья, не ждать, когда заселятся соседи и по близости откроются магазины? Тогда выход один - приобрести уже обжитой дом, то есть совершить покупку на вторичном рынке жилья. Косметический ремонт же делается достаточно быстро, поэтому справить новоселье можно в считанные месяцы. Но, чтобы это новоселье не было омрачено различными неприятностями бытового и юридического значения, нужно знать из чего, что и как выбирать.

Рынок вторичной загородной недвижимости представлен с одной стороны престижными дорогими коттеджами Рублёво-Успенского и Ильинского шоссе, а с другой - стародачными местами севера, востока и юга Подмосковья: Апрелевка, Загорянка, Валентиновка, Переделкино, Баковка, Малаховка, Кратово.

Вторичный рынок коттеджных посёлков начал формироваться в начале 1990-х годов и сегодня находиться на стадии становления, так как в настоящее время ещё вполне достаточно первичного предложения, поэтому приходится выбирать из того, что есть. А именно из вариантов 1990-2000-х годов, потому что до 90-х годов, постройки представляли собой в основном дачи, приспособленные лишь для летней эксплуатации. Хотя именно с эпохи садовых товариществ с приусадебными участками и профессорско-номенклатурных "стародачных" мест советской эпохи взяло начало коттеджное строительство.

Эпоха Зарождения Загородной Недвижимости

Иметь коттедж, желательно на "Рублёвке", - вот главное желание практически любого коммерсанта или даже представителя криминальных структур тех лет. Строительство "Эпохи Зарождения загородной недвижимости" велось по принципу количества, а не качества: популярны были комнаты-клетушки по 15 кв. м, но зато в большом количестве. По словам Ивана Воробьева, аналитика загородной недвижимости Корпорации "ИНКОМ-недвижимость", "наличие больших денежных средств вкупе с отсутствием приемлемых архитектурных проектов привело к тому, что и по сей день кирпичные пятиуровневые тысячеметровые дворцы стоят до сих пор в чистом поле - без соседей, инфраструктуры, охраны и хороших дорог. Тип же этой застройки "первой волны" можно охарактеризовать как хаотичный. Коттеджи располагались в самых, казалось бы непригодных для застройки местах: иногда дом строился прямо в поле на участке в несколько гектаров (!), при этом, естественно, ни о какой инфраструктуре не могло идти и речи. Но для домовладельца начала девяностых годов не это было самым важным, и он мог пожертвовать некоторыми удобствами во имя какого-нибудь аляповатого особняка на холме с трёхгектарным участком". Кроме того, коттеджи 1990-95-х годов выполнены, в основном, из некачественных строительных материалов или красного кирпича и огорожены высоким кирпичным забором. Это так называемая архитектура "новых русских".

Эпоха Становления Загородной Недвижимости

"По мере увеличения количества людей, владеющих более или менее внушительными финансовыми ресурсами, - продолжает рассказ Иван Воробьев, - менялся и облик рынка загородной недвижимости. К середине девяностых годов, к одиноко стоящим пятиэтажным дворцам прибавились "поселки-шанхаи" - бессмысленное нагромождение коттеджей и особняков на нескольких сотках. Эта другая крайность - большой дом на маленьком участке, но уже с минимальной инфраструктурой (часто в виде всего лишь ржавого водопровода и неуловимого председателя кооператива). Тип застройки лишь с большой натяжкой можно называть "коттеджным посёлком", но всё-таки здесь мы видим некоторый шаг вперёд в развитии многообразия предложений на рынке загородной недвижимости Подмосковья".

Только после 1995 г. стали появляться дома боле менее выдержанные в каком-то архитектурном стиле, было заметно, что к дому приложил руку профессиональный архитектор, а не прораб. Но тем не менее достаточное количество как малых коттеджей середины (а нередко и конца) 90-х, так и многоэтажных замков, построены с многочисленными нарушениями технологии. А сейчас они уже не всегда отвечают даже требованиям элементарной безопасности, потому что будущим домовладельцам, прибегающим в основном к услугам "диких" бригад, приходилось экономить на всем.

Вот, что по этому поводу рассказывает Андрей Васильев, (компания "Paul's Yard"): "Изначально строились деревянные дома - из бревна, бруса, и щитовые. В последствии для коттеджей, предназначенных для постоянного проживания, стали использовать кирпич. А поскольку при этом старались соблюдать все СНиПы и ГОСТы, то стены в таких строениях были достаточно толстыми - от 64 см. Затем появился утеплитель, благодаря чему толщина стен уменьшилась. Популярностью пользовалась канадская технология "сендвич": себестоимость таких построек была сравнительно не высока и, как правило, возводились они для продажи или сдачи в аренду, и только единицы из них предназначались для собственного проживания.

Не секрет, что практически во всех домах, построенных на продажу, сэкономлено практически на всем. Например, встречается, что для удешевления и увеличения скорости строительства экономили на утеплителе. В результате страдает теплоизоляция дома, в стене на стыках утеплительных панелей, в углах строения появляются места с большой теплопроводностью. Если этот дефект вовремя не заметить и не устранить, то в будущем при эксплуатации такого дома возможно промерзание стен, образование росы внутри помещения, что как минимум приведет в негодность внутреннюю отделку дома.

Известны случаи, когда для того же удешевления, монолитные перекрытия заливались бетоном более низкой марки. Результат - обрушение перекрытий. Часто встречается плохо выполненная гидроизоляция цокольного этажа, приводящая к протечкам".

Эпоха Процветания Загородной Недвижимости

В XXI веке коттеджное строительство развернулось с новой силой, новыми технологиями, новыми участниками рынка, и, что немаловажно, с новыми и гораздо более интересными идеями. По словам Ивана Воробьева: "Сейчас наиболее актуальным загородным жильём является небольшой, но вместительный коттедж в организованном современном коттеджном посёлке, т.е. жилом комплексе, состоящем из отдельных домовладений, расположенных на огороженной, охраняемой территории, с единой инфраструктурой и службой эксплуатации. Это главное отличие современного коттеджного поселка от так называемой "коттеджной застройки", которая царила на рынке загородной недвижимости в 90-е годы прошлого века".

Но именно поэтому редко можно встретить действительно индивидуальный дом, где многое было позволено архитектору и учтены все особенности семьи, для которой этот коттедж строился.

"Что касается используемых материалов и технологий, - рассказывает Андрей Васильев, "Paul's Yard", - в настоящее время на рынке появились коттеджи из клееного бруса. Этот очень технологичный продукт позволяет строить деревянный дом, любимый всеми в России, но при этом он лишен тех минусов, которые связаны с использованием при строительстве обычного бревна. Брус не трескается, дом "не ведет", и он выглядит красивее и аккуратнее. Популярны и монолитные технологии, технология "несминаемой опалубки". Дом возводится из пенопластовых конструкций заполненных арматурой и залитых бетоном. В этом случае пенопласт выступает в качестве утеплителя и скелета. Так же существует монолитно-кирпичная технология - из монолита выливают несущие колонны, а стены между ними заполняют кирпичом".

Дата публикации: 11:18 04 апреля 2005

Источник: bpn.ru