Рынок коттеджей. Новые тенденции

В этом году на рынке загородной недвижимости обозначились две главные тенденции. Впервые по уровню спроса на коттеджи вперед вырвалось Новорижское шоссе, опередив Рублевку, которая на протяжении нескольких лет занимала позицию лидера. Еще одно наблюдение 2004 года - народ обратил внимание на дальние районы Подмосковья и начал перебираться в 30-40 километровую зону удаления от столицы.

Новая Рига как альтернатива Рублевке

Спрос на земельные участки по-прежнему остается на высоком уровне. А по мере улучшения транспортных схем и инфраструктуры загородные дома становятся все более привлекательными для покупателей.

2004 год охарактеризовался существенным скачком строительства коттеджных поселков. Аналитики компании "Комстрин" сегодня насчитывают на территории Москвы и Подмосковья 449 поселков, включая старые, строящиеся и только что вышедшие на рынок.

По данным компании "Blackwood", в первой половине 2004 года активно застраивались и продавались около 170 коттеджных поселков (на расстоянии до 65 км от МКАД). "Комстрин" называет такую цифру - 50 за последние полгода. Специалисты "Blackwood" в свою очередь отмечают, что на сегодняшний день количество поселков, поступивших в продажу, возросло в среднем на 7-10 поселков. Если в 2003 году предложение поселков у водоемов составляло 8, то в 2004 году - уже 17. В среднем 2-3 новых поселка появляется на рынке каждый месяц, и в стадии строительства сейчас находятся около ста.

Новая Рига является наиболее интенсивно осваиваемым загородным направлением, прежде всего благодаря благоприятной экологической обстановке, наличию большого числа привлекательных неосвоенных участков и высокой интенсивности строительства коттеджных поселков. Сегодня Новорижское шоссе по числу поселков опережает даже Рублевку, которая еще в прошлом году занимала первое место. На Новой Риге сейчас насчитывается около 23% от общего числа поселков, и 21% - на Рублевке. Однако Рублево-Успенское шоссе пока сохраняет лидерские позиции в 15 километровой зоне от Москвы. Зато на самых дальних расстояниях Рублевка практически не востребована.

Третье место стабильно занимает Калужское направление. Количество находящихся здесь поселков составляет, по разным данным, от 8,2% до 10% всего подмосковного рынка

Таким образом, по объему строительства Калужское направление входит в пятерку лидеров, конкурируя с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями.

В этом году выросла популярность Дмитровского шоссе. Произошло это благодаря реконструкции трассы и большому количеству спортивно-развлекательных комплексов, расположенных по этому направлению: "Волен", "Степаново", "Сорочаны", "Яхрома", "Горнолыжный клуб Леонида Тягачева". В этом году на Дмитровке появилось порядка 5 новых коттеджных поселков. Поселки Дмитровского и Алтуфьевского шоссе в совокупности занимают около 10% рынка. Столько же приходится на Пятницкую трассу. Ленинградка, Ярославка и Осташковское занимают 9%, а южные и восточные направления, такие как Симферопольское, Рязанка, Новорязанка, - 6%.

Коттеджи для отдыха

Еще одна из главных тенденций этого года - интерес покупателей к участкам, расположенным подальше от Москвы и поближе к водоемам. Люди с удовольствием покупают коттеджи в 20-40 километрах от Москвы. В этой зоне наиболее привлекательными направлениями являются Новорижское, Дмитровское, Киевское и Минское. Покупательский спрос также распространяется на все направления, где присутствуют озера и водохранилища и организуются поселки для сезонного проживания. Одна из мотиваций интереса к участкам на дальних расстояниях и у воды - покупка второго загородного дома. То есть, уже имея загородную недвижимость для постоянного проживания на престижных направлениях, люди покупают дома рядом с водоемом - так называемые "коттеджи выходного дня". С учетом предпочтений покупателей в этом году начали развиваться поселки-курорты, на территории которых расположены все возможные объекты инфраструктуры. Потребители стали рассматривать коттеджи не только в качестве основного жилья. Поэтому поднялся спрос на поселки с развитой инфраструктурой.

Потребительские предпочтения, касающиеся стиля домов, сегодня склоняются к "старомосковной классике". Второе место занимают поселки в стиле "модерн" и скандинавском стиле. Достаточно привлекательным остается американо-канадский стиль. А вот "хайтек", очевидно, людям надоел и перестал пользоваться популярностью. Кроме того, покупатели предпочитают покупать дома в поселках с единой стилистической концепцией.

По статистике, около 20% потребителей покупают земельный участок или коробку в перспективном поселке. Объясняется это легко - на этапе строительства цены ниже. Кроме того, в этом случае открывается возможность построить дом по собственному проекту. 50% считают более удобным купить дом под чистовую отделку, и только 30% отдают предпочтение готовым домам.

Рост цен продолжится

По мнению руководителя направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН" Светланы Кондачковой, рынок загородной недвижимости стал более цивилизованным, и потому уже не подвержен резким всплескам цен. Допустимый ценовой барьер продавцами земельных участков, конечно, завышен. В связи со стремительным и бурным ростом цен на землю в недавнем прошлом и существенным дефицитом ликвидных предложений продавцы выставляют свои земельные участки по ценам, которые учитывают уже несуществующий темп роста. В реальности эти цены будут актуальны только в следующем году при условии сохранения динамики роста. Это основная причина того, что покупатели уже более осторожно подходят к вопросу приобретения земельных участков и ждут, пока рынок "остынет".

Однако стоит отметить, что на самые дорогие участки не стоит ожидать ажиотажного спроса по причине завышенных цен. Средний прирост цен на загородную недвижимость в этом году составит 20%. Во-первых, спрос хоть и незначительно, но опережает предложение: по данным компании МИАН - в соотношении 53%-47%. Во-вторых, постоянно растут цены на строительные материалы. Отпускная цена цемента увеличилась на 20% с начала года, металла - на 30%, отделочных материалов - на 15%. Себестоимость строительства возросла с $ 500-520 за кв. м до $ 750-780 за кв. м.

По сравнению с прошлым годом стоимость коттеджей на той же Новой Риге выросла на 45%.

Уже очевидно, что близость водоемов существенно повышает стоимость земли и в более удаленных районах. Например, в Завидово и на озере Селигер цена земли уже составляет более $2 тыс. за сотку. Люди готовы приобретать участки по высоким ценам, чтобы иметь возможность отдыхать рядом с водой и лесом.

Сегодня реальная стоимость таунхауса начинается от $600 за кв.м. При этом есть несколько поселков, цены за кв. м в которых составляют $450 - они, как правило, находятся на расстоянии 40 км от Москвы и по этой цене предлагаются только на этапе выхода на рынок. Цена на таунхаусы ограничивается $3 тыс. за кв.м. - но в данном случае речь идет о поселках, находящихся в пределах Москвы.

В коттеджных поселках класса "эконом" цена начинается от $400 за кв.м. В поселках, сочетающих таунхаусы с индивидуальными коттеджами, стоимость домов составляет от $900 до $1600 за кв.м.

Ценовой диапазон "бизнес"-класса - от $1,5 тыс. до $2,3 тыс. за кв.м. Средняя стоимость метра в классе "элит" - $1,9 тыс. за кв.м, а класса "делюкс" - $2,3 тыс. за кв.м.

Стоит отметить, что ценообразование везде складывается по-разному. В поселках, где продаются земельные участки и участки с обязательным подрядом, стоимость квадратного метра определить трудно.

Дата публикации: 10:11 05 апреля 2005

Источник: bpn.ru