Радость юриста в печали застройщика

На стадии строительства квартиры стоят намного дешевле, чем в уже готовом доме. И с каждым годом количество граждан, выбирающих такой способ приобретения жилья, увеличивается. В связи с этим был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Рассмотрим основные положения этого правового акта. Во-первых, в законе впервые раскрыто понятие договора участия в долевом строительстве. По такому договору одна сторона (застройщик) обязуется за определенный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию передать его одновременно всем соинвесторам. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить указанную в договоре цену и принять объект долевого строительства.

Кто теперь захочет стать застройщиком?

Таким образом, сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства (инвестор). Кто может быть застройщиком или, другими словами, кто имеет право привлекать денежные средства частных лиц для возведения жилья?

В соответствии с законом застройщиком является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Он вправе привлекать денежные средства для строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной документации, а также государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок под строительство.

В том случае, если застройщик, не имея на это права, привлекает средства граждан, то последние могут потребовать возврата переданных ему денег, а также, что немаловажно, уплаты процентов на сумму этих средств и, сверх того — возмещения причиненных убытков. Для таких недобросовестных застройщиков предусмотрена административная ответственность с наложением штрафа (для должностных лиц — от 150 до 200 МРОТ, для юридических лиц — от 4000 до 5000 МРОТ).Что в обязательном порядке указывается в договоре? Он должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Если в договоре отсутствуют вышеназванные условия, то он считается недействительным. Важным нововведением является правило, согласно которому договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Можно предположить, что это требование увеличит цену договора, так как многие организации-застройщики навязывают клиентам свои услуги по государственной регистрации. Договор включает помимо стоимости квартиры также цену услуги по государственной регистрации договора, которая намного отличается от затрат в случае самостоятельного ее оформления. К сожалению, нередко это условие прописывается в договоре как обязанность, от которой участнику долевого строительства нельзя отказаться.

Если инвестор решит уступить свое право требования по договору, то договор уступки также подлежит обязательной государственной регистрации. Уступка допускается только после уплаты стоимости объекта или одновременно с переводом долга на нового инвестора. Уступить право по договору долевого строительства можно с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта.

Прежде чем заключить договор долевого участия с застройщиком, советуем обратить внимание на следующие моменты. В последнее время многие покупатели попадаются на удочку мошенников, которые заключают договор с гражданами, собирают деньги, а затем исчезают в неизвестном направлении. Как выясняется позже, данные лица не имели никакого отношения к строительству. Чтобы не оказаться в такой ситуации, следует внимательно ознакомиться со всеми документами. Тем более новый закон дает такое право широкому кругу лиц. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:

• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
• аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.

Помимо этого по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
• заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

У каждой стороны свои обязанности

Пожалуй, наиболее важным является то, что в законе предусмотрена ответственность сторон. Застройщик ждет от участника долевого строительства своевременной уплаты денег, а для инвестора важно, чтобы дом был сдан в срок, предусмотренный в договоре. Если раньше ответственность сторон в случае просрочки, как со стороны застройщика, так и со стороны участника долевого строительства, регулировалась договором или общими нормами Гражданского кодекса РФ, то теперь ответственность за просрочку предусмотрена законом.

Какие последствия повлечет для участника долевого строительства просрочка по уплате стоимости квартиры? Если договором предусмотрено единовременное внесение платежа, то его неуплата в течение более чем трех месяцев дает застройщику право требовать расторжения договора в судебном порядке. Но в большинстве случаев купля-продажа квартиры производится в рассрочку. Если участник долевого строительства допускает систематические нарушения сроков внесения платежей, это также является основанием для расторжения договора в судебном порядке. Систематическим считается нарушение платежа, которое произошло более трех раз в течение года. Кроме того, в случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (ЦБ РФ), действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Что касается застройщика, то закон предусмотрел его ответственность за несвоевременную сдачу объекта. Участник долевого строительства должен получить свою квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если застройщик нарушает это обязательство, он должен выплатить инвестору неустойку (пеню) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

К сожалению, нарушение сроков сдачи новостроек в эксплуатацию нередки. После вступления в силу закона об участии в долевом строительстве, возможно, ситуация изменится в лучшую сторону. Но с другой стороны, это может сказаться на повышении стоимости квартир, так как застройщик может заранее заложить в ее стоимость и свою ответственность за просрочку по сдаче объекта в эксплуатацию.

На финишной прямой

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его инвестором осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. После того как этот документ будет подписан сторонами, застройщик считается исполнившим свои обязательства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств и подписания передаточного акта.

Качество передаваемого объекта должно соответствовать условиям договора, при отсутствии или неполноте таких условий — требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

В противном случае участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи квартиры инвестору, если иное не предусмотрено договором. Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта, покупатель вправе предъявить при условии, что дефекты выявлены в течение гарантийного срока.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Законом также предусмотрены и иные случаи, когда участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Это можно сделать в случаях:– нарушения сроков передачи объекта;

• прекращения или приостановления строительства, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства;
• существенного изменения проектной документации, в том числе изменения размера объекта долевого строительства;
• изменения назначения общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае одностороннего отказа застройщик обязан возвратить участнику внесенные денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата.

Дата публикации: 10:48 06 апреля 2005

Источник: bpn.ru