Минское шоссе: одни плюсы

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Минское шоссе уходит от столицы почти строго на запад. Направление это традиционно считается привлекательным и экологически благополучным, всего в 10-15 км севернее проходит Рублевка – обитель самых влиятельных и состоятельных людей не только Москвы, но и всей страны. Но, несмотря на подобное соседство, сама «Минка» ни безумно дорогой, ни сверхпрестижной пока не стала.

Объяснений этому феномену множество, но главное сводится к обилию населенных пунктов и интенсивному транспортному потоку. Такое состоятельным покупателям, мечтающим о тишине и уединении в своем загородном доме, конечно, понравиться не может.

И мигалки, и маршрутки

Если двигаться от центра Москвы, то сначала мы находимся на Новом Арбате, который затем переходит в Кутузовский проспект. Что можно сказать об этой трассе? Она правительственная – и этим объясняются как достоинства, так и недостатки. То есть огромная ширина, отсутствие светофоров, прекрасное состояние покрытия. С другой стороны – обилие черных лимузинов с мигалками, водители которых имеют весьма специфические представления о правилах дорожного движения. Ну а для проезда самых высокопоставленных «слуг народа» движение просто перекрывают – и происходит это, надо сказать, практически ежедневно.

Есть и еще одна причина для образования пробок. Как напоминает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», находящуюся на Кутузовском проспекте станцию метро «Славянский бульвар» облюбовали водители многочисленных пригородных автобусов и маршруток. В результате эта точка имеет репутацию «постоянной пробочной».

Возле метро «Кунцевская» - очередное переименование: Кутузовский проспект превращается здесь вМожайское шоссе. Правительственные кортежи наконец-то уходят к северу (на Рублевку), а герой нашего рассказа превращается в обычную, в общем-то, для окраины Москвы крупную улицу. Пересекаем МКАД – и новое переименование: на этот раз в Минское шоссе. Но название «Можайское» еще вернется: через 4 км после выезда из Москвы от Минского шоссе вправо ответвится Можайское. Эти две трассы на протяжении 120 - 130 км будут идти параллельно, являясь дублерами друг друга.

Хотя основная масса старых городов и деревень расположена как раз вдоль Можайского шоссе, «Минке» тоже достается. «Трасса проходит через ряд населенных пунктов (как по территории, так в непосредственной близости): Трехгорка, Одинцово, Краснознаменск, Голицыно, Кубинка, Можайск, - перечисляет Самир Джафаров, коммерческий директор компании «11 Invest». - Это во многом осложняет движение транспортных потоков. На всем протяжении трасса имеет всего по две полосы в обе стороны, асфальтовое дорожное покрытие в некоторых местах сильно изношено. Причем в сторону Москвы степень износа просматривается сильнее». Эксперт добавляет, что загруженность трассы очень велика: у подъездов к Москве она достигает 82 тыс. автомобилей в сутки.

С 2009 года на Минском шоссе проводится реконструкция: обновляется дорожное полотно, на некоторыхучастках трасса расширяется до пяти полос в каждую сторону. Строятся развязки; также есть планы по сооружению платного участка в объезд города Одинцово: он должен начинаться от пересечения МКАД с Молодогвардейской улицей и выходить на Минское шоссе в районе 33-го км. Но пока это все планы…

Завершая разговор о транспортной ситуации, следует упомянуть еще об одном «дублере» - Белорусскойжелезной дороге. Хотя многие покупатели недвижимости (особенно дорогой) не в восторге от идеи ездить на электричке, она все-таки дает дополнительные возможности.

Экология: и леса, и водоемы

Ситуация с чистотой окружающей среды на Минском шоссе благоприятна. «Карта, отражающая экологическую обстановку в Московской области, оценивает эти места как «чистые» и «особо чистые», - говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций компании RODEX GROUP. – Леса занимают более 50% площади Одинцовского, Наро-Фоминского, Рузского и Можайского районов. Здесь огромное количество рек, водоемов и озер. Кстати, именно на этой трассе находится Можайское водохранилище, которое в народе называют «Подмосковным морем» за чистоту вод и сохранившуюся вокруг уникальную флору и фауну».

Михаил Мечев, руководитель отдела продаж компании «Загородный проект», обращает внимание, что существенную часть земли по Минскому шоссе занимают территории, принадлежащие Министерству обороны. Это, возможно, не очень современно и рыночно, зато гарантирует хорошую сохранность природы.

Так что едва ли не единственный «экологический» минус – сама трасса. Интенсивное движение на ней создает шум и выбросы в атмосферу, поэтому благоприятная обстановка возможна только на некотором удалении. Впоселках, расположенных в непосредственной близости от Минского шоссе (и, соответственно, продавцы которых напирают на такой плюс, как «идеальная транспортная доступность»), особой чистоты и тишины не будет.

Вторичный рынок: стародачные традиции

Многие десятилетия прошлого века это направление развивалось как «дачное», причем дачи себе здесь строили люди в высшей степени непростые. «Это были партийные лидеры, представители творческой элиты, - перечисляет Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании Vesco Consulting. – Они стремились сохранить здешнюю природу нетронутой».

«На Минском направлении много стародачных мест, - полностью соглашается Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость». – Это Немчиновка (2 км от МКАД), Баковка (6 км), Переделкино (8 км), Лесной городок (15 км), Жаворонки (2 км) и Крекшино. Правда, старых дач как таковых там осталось немного, они постепенно «замещаются» новой застройкой. Предложения на продажу появляются достаточно редко. Те, что все-таки выходят, продаются в среднем по $20 тыс. за сотку, иногда цена доходит до $25 тыс.».

«Стародачные поселки действительно пользуются значительной популярностью среди жителей Московского региона. На сегодня, по нашим оценкам, около 60 % стародачных мест уже занято новыми жителями. Стародачные места особенно активно раскупаются на западе, северо-западе Подмосковья», - комментируетВалерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.

Михаил Мечев («Загородный проект») приводит примеры цен продаж на вторичном рынке. В поселке «Зеленая Роща» (30 км от МКАД) коттедж можно купить за 15 - 24 млн руб. В Крекшино (21 км) цены будут в диапазоне 21 - 48 млн рублей. В Зайцево (18 км) – от 24 млн руб., в Жаворонках (19 км) – 30 - 36 млн. В Лесном Городке (15 км) – от 15 млн руб., в Грибово (12) – от 45 до 300 (!) миллионов. И, наконец, таунхаусы – их можно купить в поселке «Добрыня» в 21 км от МКАД по цене от 13 млн руб.

Новая недвижимость: немного, но любопытно

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009 - 2010 годы», которое провел аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость квадратного метра коттеджей на первичном рынке Минского шоссе в конце года отмечалась на уровне - 129 тысяч рублей, таунхаусов – около93 тысяч рублей. Причем средняя цена метра коттеджного жилья до 15 км от МКАД составляет около 180 тыс. руб., а уже за 100 км показатель падает до 43 тыс. руб., то есть в 4 раза. Сегодня на рынке представлено 15 коттеджных поселков, 7 поселков с участками без подряда, 6 поселков таунхаусов, один загородный жилой комплекс.Уже упоминавшиеся выше факторы (существующая плотная застройка, принадлежность многих земель к лесному и водному фонду) привели к тому, что новых объектов на Минском шоссе не так много. «Свободной земли, подходящей для строительства, здесь в принципе немного, - подводит итог Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Поэтому появление новых поселков является редкостью по сравнению с другими западными направлениями».

Некоторые проекты, продающиеся сегодня, – самая настоящая элита, сравнимая по ценам и качеству сРублево-Успенским шоссе. В числе таких Михаил Мечев («Загородный проект») называет «Довиль» (кстати, его застройщик – ЗАО «Агроимпекс» - активно работает и на Рублевке), «Стольное» (самый близкий к Москве поселок – всего 5 км от МКАД, застройщик «Сатори»), «Грибово» (застройщик Gletcher, частные инвесторы). Интересны также проекты бизнес-класса: «Клуб 20,71» (застройщик «Высота»), «Крекшино» (застройщик Gletcher).

Большой интерес покупателей вызывают, естественно, окрестности Можайского водохранилища, где можно от души заняться водными видами спорта, да и просто отдохнуть с удовольствием. Однако местные власти в последнее время прекратили выделять землю под застройку. «Холдинг RODEX GROUP, - говорит Игорь Заугольников, - одним из последних успел приобрести большие земельные участки. Компания уже построила коттеджные поселки «Маяк», «Аистово» и элитный проект «Ранчо», на стадии реализации в настоящее время находятся коттеджные поселки «Сосновые берега», «Золотые пески» и элитный проект загородных резиденций «Усадьба». Все поселки являются организованными и предлагают загородные домовладения с центральными коммуникациями. Недавно компания утвердила новую ценовую политику для своих проектов, расположенных на первой береговой линии Можайского водохранилища: есть специально разработанные совместно с банками-партнерами ипотечные программы, которые предлагают одни из самых низких процентных ставок на рынке – 6,5% годовых в валюте и 9% в рублях».

В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» выделяют новый небольшой коттеджный поселок «Княжий лес» на 34 км. Состоит всего из 12 кирпичных домов площадью 308 - 661 кв.м на участках от 11 до 15 соток земли. Дома предлагаются под чистовую отделку. В поселке предусмотрены центральные коммуникации. Собственной инфраструктуры нет, но жители могут пользоваться инфраструктурой коттеджного поселка «Зеленая Роща» и города Одинцово. В настоящее время цена за метр сравнительно невысокая: 40 - 45 тыс. руб. Однако площади домов в поселке довольно большие (300 - 660 кв.м), поэтому полная стоимость домов с учетом стоимости земли составляет 15 - 30 млн руб.

Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ») напоминает, что в продаже есть и таунхаусы: например, в поселке Forest Town в 14 км от МКАД, их цена начинается от примерно $400 тыс.

…Ну а самый дальний из продаваемых сегодня на «Минке» поселков - «Гагарин лэнд», он находится в 150 км от Москвы в Смоленской области.

Резюме

«Недооцененное», «с большим потенциалом роста» - такие оценки мы слышали чаще всего, говоря о будущем Минского шоссе. Как отметила Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, это направление менее раскручено (если сравнивать с Новорижским), и поэтому цены здесь ниже. При этом на нем находится большое количество объектов инфраструктуры, не так далеко и Рублевка.

«Менее раскрученная» «Минка» не очень сильно пострадала от кризиса 2008 - 2009 годов. По данным экспертов «Индикаторов рынка недвижимости», стоимость 1 кв. м в коттеджах, продаваемых на участках с подрядом, снизилась со 146,5 тыс. руб. в III квартале 2008 года до 129 тыс. руб. в конце 2010 года. А вот таунхаусы несколько подросли в цене за этот же период времени – с 78,6 тыс. руб. за кв. м до 93 тыс. Так что, делают вывод аналитики, цены на Минском оказались более устойчивыми в кризис - в целом рынок Подмосковья просел сильнее. Правда, кризис внес изменения в планы девелоперов. По данным Валерия Мищенко (Kaskad Family), в большинстве поселков, которые ориентировались на целевую аудиторию с большим уровнем доходов, произошла реконцепция, например, если в поселках продавались участки с нарезкой в 30 соток с домом 800 кв.м, сейчас это два участка по 15 соток с домами по 250 - 300 кв.м.Ну а будущее этих мест во многом зависит от того, что будет с транспортной доступностью. Планов улучшения Минского шоссе хватает, а пример соседней Киевской трассы, которая после реконструкции стала и престижнее, и дороже, воодушевляет.

Дата публикации: 16:47 22 марта 2011

Источник: bpn.ru