Соотношение дом/участок: как найти золотую середину

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Хотя рынок загородной недвижимости столичного региона насыщен самыми разными предложениями, найти подходящий вариант и сейчас непросто. Есть покупатели, которых не устраивают площади участков и проекты домов, – кому-то они кажутся слишком большими, а кому-то - крохотными. И это не удивительно - многие проекты застройщики начинали несколько лет назад, когда предпочтения были иными. Сейчас на рынке загородной недвижимости сложились другие критерии. Они адаптированы и к рынку, и к новым требованиям покупателей

Домовладение включает земельный участок и дом, и оно очень выигрышно смотрится, когда соотношение площадей оптимально сбалансировано. Но критерии оптимальности для разного класса поселков отличаются, поэтому что хорошо для одного класса - не очень приемлемо для другого. Например, если застройщик построит дома в поселке экономкласса площадью по 300 кв.м и участки разобьет по 30 соток, то предложение по цене явно не войдет в рамки объявленного формата. Точно также нелепо будет выглядеть дом площадью 100 кв.м на участке 6 соток в поселке бизнес-класса. 

«Меня всегда удивляли поселки бизнес-класса, в которых на участках в 8 - 9 соток стоят кирпичные дома площадью по 500 - 700 кв. м», - говорит Евгений Копылов, коммерческий директор девелоперской группы «ИНТЕГРА». По словам Игоря Золотухина, руководителя департамента развития MULTIGROUP, примером неудачного соотношения площадей в поселке может служить хаотичное строительство на Рублевке в начале 90-х годов. Отсутствие комплексной застройки привело к тому, что на небольших участках дорогой земли были возведены огромные дома с неприглядной архитектурой. 

«Жить в таких домах крайне некомфортно, поэтому даже на вторичном рынке недвижимости они не пользуются спросом», - отмечает эксперт.В настоящее время наибольшее число предложений сосредоточено в поселках классов бизнес и эконом. Поэтому наш журнал решил поговорить именно о них.

Критерии экономкласса: дома и участки подросли

Самые жесткие критерии приходится выдерживать застройщикам поселков класса эконом. Любой просчет сказывается на цене и снижает ликвидность предложения и - наоборот. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость», замечает, что после финансового кризиса критерии на загородном рынке изменились. И если в 2009 году в сегменте экономкласса наиболее востребованными были участки 6 - 8 соток и дома площадью около 100 кв. м, то в 2010-м – покупатели стремятся приобрести 8 - 10 соток с домами по 120 - 150 кв.м. Эксперт объяснил это тем, что за прошедший год заметно восстановились потребительские предпочтения, поэтому дома покупались с прицелом на будущее – для детей, для выросшей семьи, а не только исходя из того, что на руках есть сумма денег и в нее надо уложиться. По мнению Игоря Заугольникова, директора департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, для поселков экономкласса сейчас действует такая формула: территория делится на участки площадью от 7 до 12 соток, на которых возводятся дома от 100 до 140 кв.м. Для класса эконом нормы другие: участки в таких поселках от 12 до 14 соток, а дома до 220 - 250 кв.м. Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», также назвала похожие цифры. По ее словам, оптимальными считаются земельные участки 7 - 15 соток с домами в пределах 90 - 220 кв.м. «На мой взгляд, линейка домов площадью от 120 до 180 кв.м на земельных участках площадью до 10 соток может считаться концепцией экономкласса», - соглашается с коллегами Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании Kaskad Family.

Иногда застройщики в рамках одного поселка предлагают и дома, и участки разных площадей, что позволяет им привлечь в свои проекты большую аудиторию покупателей. По словам Евгения Копылова («ИНТЕГРА»), ярким примером оптимального соотношения площади дома и площади участка является дачный поселок «ИстЛандия», который вобрал в себя элементы поселка и класса бизнес, и класса эконом. В поселке вся инфраструктура соответствует бизнес-классу, но расстояние до поселка - 99 км от МКАД - характерное для экономкласса. На участках по 12 - 13 соток расположены дома площадью 145 кв.м, по мере увеличения площади земли увеличивается и площадь застройки. На участках в 14 - 15 соток строятся дома по 170 кв.м, на 15 - 17 сотках – 192 кв.м, на 17 - 20 сотках – 225 кв.м, а на 20 - 25 сотках – 250 кв.м. На объекте «АИН-Девелопмент» в поселке «Речной» (55 км от МКАД) участки разбиты по 10 - 15 соток, но кроме них есть несколько 20-соточных. Предлагаемые площади домов - от 100 до 200 метров. «Для следующей очереди мы сделали разбивку исходя из размеров участков, пользующихся наибольшим спросом – 10, 13 и 15 соток, но проекты домов оставили в прежних размерах», - говорит Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент».

По информации Александра Коваленко, коммерческого директора компании Uniparx Service, в коттеджном поселке «Велегож-Парк» (100 км от МКАД) площадь участков находится в диапазоне 14 - 25 соток, а площадь домов – 150 - 300 кв.м. «Мы считаем, что нам удалось подобрать оптимальное соотношение площадей участков и домов, поэтому во второй и третьей очередях поселка эти параметры мы решили оставить прежними», – говорит эксперт. Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи», рассказал, что в поселке «Новово», находящемся на берегу Волги, исходной точкой при формировании домовладений стало примерное соотношение площадей 10 метров дома на 1 сотку. «Однако в проектируемых поселках с подрядом мы оставляем покупателям выбор: они могут приобрести дома на небольших участках, скажем в 6 соток, а могут докупить второй шестисоточный участок и объединить вместе», - добавляет эксперт. Но иногда застройщикам приходится корректировать свои планы. Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию «Абсолют менеджмент», рассказала, что поселок экономсегмента «Марусин луг» изначально был спланирован из расчета того, что 30% участков будут разбиты по 6 соток, 50% - по 8 соток. Но покупатели приобретали в основном 8-соточные наделы. И когда за три месяца было заключено всего три сделки по участкам 6 соток против 20 по 8 соткам, компания перепланировала поселок и разбила его в основном на наделы по 8 - 10 соток.

Какой дом можно построить на участке, а какой нет, регулируют строительные нормы: СНиП 2.07.01-89 устанавливает правила, по которым минимальное расстояние от постройки до границы участка должно составлять не менее 3 м, а расстояние между соседними домами – не менее 15 м. «Когда мы планируем будущую застройку поселка, мы руководствуемся не только требованиями СНиПов и Градостроительного кодекса, мы также стараемся размещать дома на территории так, чтобы это смотрелось эстетично и естественно», - отмечает Евгений Копылов («ИНТЕГРА»).

Гибкий бизнес-класс

Как правило, чем выше класс поселка, тем больше в нем площади домов и участков. Но, как отметил Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development, с приходом кризиса произошла переориентация потенциальных покупателей на домовладения меньших площадей. И сейчас наибольшей популярностью пользуются участки по 15 – 20 соток с домами площадью 280 – 380 кв. м. Как подтвердилаЛюдмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», в 2010 году наибольшим спросом у клиентов компании пользовались участки площадью от 15 до 25 соток – это 48% от общего числа обращений.

Хотя, по словам Петра Кирилловского, директора по маркетингу «ВеличЪ», «Lipki Парк», если раньше для сегмента premium строились отдельно стоящие дома площадью около 450 кв. м на участках 18 соток, то теперь размер участка сократился до 15 соток, а площадь дома колеблется в районе 400 кв.м. В качестве примера эксперт привел проект «Lipki Парк». Концепция застройки, разработанная до кризиса, предполагала строительство домов от 400 до 600 кв.м на участках 15 - 20 соток. Но с началом кризиса, еще до вывода проекта на рынок, в компании уменьшили количество коттеджей, стоящих отдельно, оставили их только в верхнем ценовом сегменте, разместив эти дома в наиболее привлекательной лесной зоне. Оставшуюся часть было решено застроить дуплексами площадью 350 кв.м с участками 8 - 9 соток и таунхаусами с территорией в 1,5 - 2 сотки.Пример дифференцированного подхода к планированию территории привел и Сергей Махмудов (Atlas Development). Так, в поселке «Никольские Озера» (32 км от МКАД по Калужскому шоссе) жилая зона состоит из участков площадью от 15 до 25 соток. Участки в коттеджном поселке предлагаются как с подрядом, так и без него. Покупатели могут выбрать один из девяти вариантов готовых проектов домов площадью от 200 до 600 кв.м, выполненных в едином архитектурном стиле, или строить дом по собственному проекту, но в рамках единой архитектурной концепции поселка.

Похожая концепция применена в коттеджном поселке «Русская деревня» (23 км ОТ МКАД по Новорижскому шоссе). Как рассказал Вадим Ивкин, директор по развитию Vesco Group, в поселке 236 участков площадью от 15 до 25 соток, на которых будут построены дома от 200 до 400 кв.м. Эксперт уточнил, что застройка II очереди происходит в одном ключе с I очередью поселка, так как для всего проекта разрабатывалась единая концепция и архитектурный стиль. Евгений Копылов ( «ИНТЕГРА») также привел пример из опыта своей компании. В поселке «Дубрава», расположенном в 30 км от Москвы по Новорижскому шоссе, площади участков составляют от 12 до 24 соток, а домов - от 350 до 800 кв.м. Такие большие площади участков он объяснил тем, что большая часть поселка была реализована несколько лет назад, когда стоимость земли была ниже на 30 - 40%.

«Но для постоянного проживания площадь застройки не должна превышать 30% от площади участка, а общая площадь дома должна быть не более 30% от площади участка», - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный Проект». Еще более жесткие критерии назвал Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи». По его словам, принимая во внимание то, что застройка участка, как правило, не ограничивается основным домом, постройки могут занимать около 10%, но площадь участков в этом случае должна быть 25 - 70 соток и более.

Обратная пропорциональность

Расстояние от Москвы также сказывается и на площади участка и самого строения. «Чем дальше поселок находится от города, тем ниже стоимость земли, поэтому появляется возможность реализовывать проекты на просторных территориях без ущерба для цены конечного продукта», - объясняет Игорь Золотухин, руководитель департамента развития MULTIGROUP. Все происходит наоборот, если вы к Москве приближаетесь. Девелопер понимает, что продавать участки по 10 соток в поселке бизнес-класса, где стоимость сотки близка к 1 млн, будет легче, чем 20 соток, поскольку разница в цене в 10 млн руб. - это существенно, и покупатель вряд ли захочет переплачивать, говорит Евгений Копылов («ИНТЕГРА»).

Эксперт также отметил, что если площадь участков в поселках бизнес- и экономкласса прямо пропорциональна расстоянию (чем дальше, тем больше), то с площадью домов обратная зависимость, ведь бизнес-класс подразумевает большие дома, а эконом, наоборот, поменьше. Юлия Севериненко («ЗемАктив») и вовсе считает, что реализовывать близко от Москвы проекты экономкласса нелогично. Здесь развиваются более дорогие ценовые сегменты, площадь участков в которых соответствует классу поселка. Более отдаленные поселки покупатели выбирают для дачи, а не для постоянного проживания. Поэтому на удалении от Москвы часто имеет смысл строить дома небольшой площади. «Руководствуясь этим, в нашем коттеджном поселке «Велегож-Парк» мы построили небольшой процент домов средней площадью в 150 кв.м. Однако наибольшим спросом все-таки пользуются дома площадью 200 - 300 кв.м», - говорит Александр Коваленко (Uniparx Service). Александр Дубовенко, директор по развитию ГУД ВУД, и вовсе связывает стоимость участка и стоимость дома. По его мнению, оптимальный диапазон стоимости дома - это 1-3 стоимости участка. «Исходя из этого, если мы рассматриваем строительство дома 200 кв.м в Тверской области, то участок меньше чем 1 га не рассматривается. Если же мы строим такой дом в Новогорске или Жуковке, то нам вполне подойдет участок 3 - 4 сотки», - уточняет эксперт.

Ошибки в девелопменте дорого обходятся застройщикам. О каких потерях может идти речь, рассказывают представители риелторских и девелоперских компаний.

Игорь Золотухин, руководитель департамента развития MULTIGROUP

Формат поселка и соотношение площадей определяются генеральным планом. Если генплан неудачный, то застройщик может потерять до половины запланированной прибыли.

Андрей Игнатов, генеральный директор «Эстейт Инвестментс»

Застройщик может потерять очень существенно, если он к тому же привлек кредитные средства для реализации проекта. В таком случае возможна и потеря контроля над реализацией проекта, включая переход контроля над финансовыми потоками к другой организации.

Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный Проект»

При неправильном выборе концепции застройщик теряет не только в цене объектов, но и в темпах их реализации. И дело тут не только в деньгах - ошибка в данном соотношении ставит под угрозу проект в целом. Например, участки без подряда на строительство площадью 9 соток продаются, по нашему опыту, почти в полтора раза быстрее, чем участки площадью 10 соток!

Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service

В случае ошибки в определении оптимального расчета соотношения «дом-участок» застройщику придется делать скидки. В каждом отдельном случае потеря в деньгах для застройщика будет разной. При самом плохом исходе, если участки вообще не покупаются, застройщик рискует потерять все.

Александр Дубовенко, директор по развитию компании ГУД ВУД

Большинство девелоперов является дилетантами и имеют только один (первый и последний) девелоперский проект, понятно, что они постоянно совершают концептуальные ошибки. Как правило, это приводит либо к резкому снижению прибыли, а иногда и к полной остановке продаж.

Дата публикации: 17:34 29 марта 2011

Источник: bpn.ru