Рублевка нарушает законы рынка недвижимости

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Шоссе в Подмосковье много. Но если человека (даже весьма далекого от мира недвижимости) попросить выделить из них первое, самое выдающееся – думаем, ответ будет предсказуемым. Это Рублево-Успенское, в просторечье Рублевка. Среди профессионалов-риелторов оно знаменито рекордно высокими ценами на объекты real estate. Ну а простой гражданин наверняка скажет, что Рублевка известна ему как место обитания самых влиятельных и сильных мира сего, постоянная арена действия различных светских мероприятий.

Между тем при всем своем выдающемся статусе Рублево-Успенское шоссе остается одной из подмосковных трасс. И наш журнал в рамках своих регулярных обзоров намеревается рассмотреть и его тоже.

Транспорт: богатые тоже плачут

Движение в сторону «героя» нашего сегодняшнего рассказа начинается в центре Москвы с Нового Арбата. Проезжаем его и оказываемся на Кутузовском проспекте. В районе метро «Кунцевская» основная трасса идет прямо (переименовываясь в Можайское шоссе), а мы поворачиваем направо. Это – Рублевское шоссе, так оно называется в черте Москвы. Возле самой МКАД нам надо взять левее – и вот мы уже на Рублево-Успенском!

Само шоссе – для Подмосковья большая редкость – тупиковое, оно заканчивается примерно в 30 км от МКАД. Сделано это было явно не случайно: различные правители страны селились в этих местах со времен как минимум Ивана Грозного, и для ограждения себя любимых от лишнего беспокойства они постарались избавиться от того, что на современном языке называется транзитным трафиком. Практика успешно продолжается и в наше время: как известно, широко разрекламированная Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД) в основном будет проходить по линии Первого бетонного кольца – это примерно 30 км от МКАД. Однако на западных подступах к столице эта объявленная к строительству магистраль вдруг делает весьма замысловатую петлю, переходя на Второе бетонное кольцо (на 30 км дальше). То, что транзитным машинам придется делать крюк, – это ничего, зато обитателей тамошних мест (это «Дальняя Рублевка») ничто не побеспокоит.

Рублевка – правительственная трасса, и этим объясняются все ее плюсы и минусы. «Ни для кого не секрет, что это шоссе перекрывается несколько раз в день для проезда кортежа президента, - говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome. – Если выехать в неудачное время, можно потерять много времени в пробках. Они – самая большая беда Рублево-Успенского шоссе». «Пробки на Рублевке не такие, как на других магистралях, поскольку трасса однополосная и обгон на ней практически везде запрещен, - отмечает Андрей Васильев, генеральный директор компании «Загородный Проект». – Стояние в них не сопровождается постоянной борьбой за место и судорожным «боданием» с водителями соседних автомобилей. Скорее происходящее похоже на спокойное созерцание природы».

С другой стороны, очевидны и плюсы. Прекрасное состояние дороги, великолепная разметка. Обилие постов и патрулей ДПС ведет к тому, что водители не «шумахерят», а чинно и размеренно двигаются со скоростью 50 - 60 км/ч, так что движение получается более безопасным, чем на других шоссе. Ну а случись что – «гайцы» приезжают моментально, ждать их не придется.

Теперь о планах. Наиболее известный – это строительство дороги-дублера. Она пройдет намного южнее Рублевки, ближе к Минскому и Можайскому шоссе. Планируется, что трасса, начинающаяся от пересечения МКАД с Молодогвардейской улицей, будет в 6-8 полос шириной и длиной 19,5 км и станет платной. Транспортную ситуацию это нововведение, несомненно, улучшит. Единственный остающийся вопрос – сроки… Второе – это постоянно появляющаяся идея разобрать Усовскую ветку железной дороги и построить на ее месте шоссе. Затее больше 10 лет, и, по словам наших консультантов, она все время «сталкивается с протестами жителей неэлитной застройки». От себя автор может заметить, что появление таких прожектов – явный результат сокращения преподавания в средней школе литературы. Вы бы, господа, «Дикого помещика» перечитали.

Экология: лучше и помыслить нельзя

Экологическая ситуация на Рублевке великолепна. Она в целом такая в западной части Подмосковья (благодаря розе ветров), а на Рублевке природные факторы удачно сочетаются с рукотворными. Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», напоминает, что еще царь Алексей Михайлович (отец Петра I) в 1664 году специальным указом запретил создание каких-либо дымящих и коптильных производств западнее столицы. Так что отравляющих промышленных предприятий тут нет и никогда не было.

«Природа на Рублевке отличается сосредоточением всех возможных природных ресурсов ближайшего Подмосковья: Москва-река в верхнем течении (т.е. до загрязняющей воды Москвы), мощные сосновые боры, красивая пересеченная местность, - полностью соглашается Евгений Иванов, управляющий партнер компании «Загородъ». – Экологическая обстановка уникальна благодаря полному отсутствию промышленных предприятий и большегрузного транспорта, а также розе ветров: здесь преобладают западные ветры. Даже самолеты над Рублево-Успенским шоссе не летают!».

Добавим от себя, что леса на Рублевке начинаются сразу за МКАД и находятся под особой защитой. Это Химкинский можно смолотить, мотивируя необходимостью дорожного строительства. Что бы сделали с авторами подобных идей в здешних местах – и представить себе страшно.

Инфраструктура: все, что душе угодно

В уже далекие 90-е годы прошлого века, когда в Подмосковье только начинали появляться коттеджные поселки (т.е. предназначенные не для сезонного, а постоянного проживания), появилась практика их оснащения максимально возможным инфраструктурным набором. И то правда: не станет же состоятельный человек, купивший себе жилье за сумму с очень многими нулями, ходить за покупками в местное сельпо или отдавать детей в деревенскую школу!

И первым местом, где от этой практики впоследствии отказались, стала как раз Рублевка – по той причине, что всевозможные блага цивилизации уже наличествуют там в изобилии. Строить что-то внутри поселков нет никакого смысла.

«Рублево-Успенское шоссе – единственное в Подмосковье направление, обеспеченное самой высокоразвитой инфраструктурой, - убежден Сергей Махмудов, директор по продажам компании Atlas Development. – Ее набор и качество позволяют обеспечить потенциальных покупателей недвижимости всем необходимым для комфортного проживания за городом. Также не надо забывать, что значительная часть инфраструктурных объектов осталась еще от советской номенклатуры: санаторий «Барвиха», госдачи в Жуковке, на Николиной горе, в поселке «Лесные дали».

«Спектр инфраструктурных объектов самый широкий, - говорит Самир Джафаров, коммерческий директор компании 11 Invest (инвестор поселка «Баден Хиллс»). - Например, объектов образования здесь более 25, включая известные школы: «Президент», гимназия «Жуковка», лицей «Ковчег», «Интерколледж», «Бакалавр» и другие. Есть порядка 10 современных медицинских центров, более 10 спортивных комплексов разнообразной направленности (универсальные комплексы, конные клубы, теннисные корты, футбол, мини-гольф, йога и многое другое). Бутики и торговые центры, в которых представлены самые известные европейские бренды, действуют во множестве: наиболее известные объекты Barvikha Luxury Village, «Жукоffка Плаза», Dream House, «Базар» и пр. Также в разнообразии представлены люксовые рестораны, клубы, салоны красоты и многое другое. В Barvikha Luxury Village действует концертный зал, где проходят выступления известных мировых звезд».

Исключения из правила, впрочем, встречаются. Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty, называет в числе таковых поселки Park Vill и «Николино». Но там богатый инфраструктурный набор объясняется удаленностью этих объектов – как от Москвы, так и собственно рублевских Жуковки и Горок-2.

Что касается цен, то они вполне соизмеримы с московскими – разумеется, мы сейчас имеем в виду не Восточное Бирюлево, а престижные районы вроде Остоженки. «Например, клубная карта в фитнес-центр на год стоит 60 - 210 тыс. руб., - говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – В большой теннис можно поиграть от 2100 за час, услуги массажиста стоят от 4000 за сеанс, а обычный маникюр – от 2500 руб.».

Недвижимость: очень дорого и просто дорого

Цены на недвижимость на Рублевке очень высоки – это знают все. Однако насколько именно? Стоимость большинства предложений, по словам Андрея Васильева («Загородный Проект»), начинается от $1,5 млн и в основном заканчивается на отметке $15 млн. Хотя это именно что «в основном» - существуют предложения и значительно дороже.

«$20 - 30 млн и выше», - так характеризует максимальные цены на вторичном рынке и рынке точечной застройки Екатерина Румянцева (Kalinka Realty). «Разброс площадей предлагаемых домов достаточно большой – от 450 до 1510 кв. м, - продолжает эксперт. – Большая часть построена в классическом архитектурном стиле, что отражает потребности потребителей. Площади придомовых участков – от 15 соток, причем большинство поселков предлагают участки на территории поля, без лесных деревьев. Хотя участки с лесом стоят дороже: потребители готовы платить за них в среднем на 30% больше».

По данным Евгения Иванова («Загородъ»), самый дорогой объект на Рублевке на сегодня – резиденция «Евразия»: 5,7 га с лесом, ландшафтным парком, речкой, озером и почти 10 тыс. кв. м построек: главный дом, огромный спорткомплекс с бассейном, не менее масштабный дом приемов, два гостевых дома, отдельный большой гараж. Стоит все это великолепие $57 млн.

Как отмечает Евгений Иванов, неоднородность различных районов по потребительским качествам (инфраструктура, транспортная доступность, уровень окружающей застройки) потребовала создать своего рода «карту престижности», где отдельные участки Рублево-Успенского направления разделены по классам:

Класс А

Архангельское, Раздоры, Барвиха, Жуковка, Горки-2, Николина Гора, Успенские Дачи с примыкающими поселками по 1-му Успенскому шоссе, «Николино» на 2-м Успенском шоссе, территория рядом с пансионатами «Поляны» и «Лесные Дали».

Класс B

Шульгино, Рождествено, Усово, Петрово-Дальнее, Глухово – ДСК «Ветеран», Сареево, Бузаево, Лызлово, Лайково, Лапино, Таганьково, Чигасово, Иславское.

Класс С

Подушкино, Ильинское, Александровка, Калчуга, Борки, Николо-Урюпино, Новодарьино, Молоденово, Горышкино, Дмитровское, Аксиньино, Палицы, Липки, Синьково, Ларюшино и прочие.

…Есть, впрочем, на Рублевке и «недорогая» недвижимость. Кавычки тут необходимы – с одной стороны, эти объекты действительно дешевле, чем соседствующие с ними элитные коттеджи. С другой – их цена заметно выше, чем на других направлениях. Скажем, обычный таунхаус стоит здесь $1-2 млн. Сохранились и старые деревенские дома – причем в отличие от прошлых лет их хозяева вовсе не спешат продавать их. Во-первых, надеются на рост цен. А во-вторых, как отмечает Сергей Махмудов (Atlas Development), небогатые местные жители освоили новые виды заработков. Например, вязанка дров, купленная в магазине, перепродается в четыре раза дороже. Такой же баланс цен и со всеми прочими товарами и услугами на здешнем рынке.

Новое: очень немного

За минувшие полтора десятилетия Рублевка, земля на которой без всякого преувеличения может быть названа золотой, была застроена очень плотно. Так что появление новых коттеджных поселков здесь и до кризиса было делом нечастым. А в кризис, когда покупательская способность упала, а аппетиты чиновников – не особенно, оно и вовсе стало редкостью.

Как отмечает Екатерина Румянцева (Kalinka Realty), сейчас на Рублево-Успенском шоссе первичные продажи ведутся в восьми поселках (Park Vill, «Жуковка 21», «Барвиха 21», «Сереброво», «Лион» и ряд других), общее количество предлагаемых домовладений составляет около 300. Причем из этих восьми поселков только один - «Сереброво», расположенный в 25 км от Москвы, – появился на рынке в 2010 году, все остальные – более ранние. В нынешнем году ожидается возобновление продаж в поселке «Азарово» (22 км от МКАД).

Что касается цен, то в январе 2011 г. стоимость домов в состоянии «под отделку» на первичном рынке находилась в диапазоне $1,5 - 8 млн за домовладение (с учетом стоимости земли). Средневзвешенный бюджет на приобретение дома «под отделку» (с учетом стоимости земельного участка) составил порядка $4,6 млн.

Данные по рублевскому рынку представил нам и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». Так, судя по результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009 - 2010 годы» и «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008 - 2010 годы», сегодня на рынке представлено 17 коттеджных поселков, 1 поселок с участками без подряда, 5 поселков таунхаусов и 3 загородных жилых комплекса.

Средняя стоимость квадратного метра коттеджей (речь идет о новых проектах, представленных на рынке) в конце прошлого года составила около 160 тысяч рублей, таунхаусов – около 135 тысяч рублей.

«94% поселков расположены в радиусе 30 км от МКАД, - отмечают эксперты. - Однако разница в ценах существует. Так, до 15 км от Москвы стоимость коттеджного жилья составляет около 211 тысяч рублей за кв.метр, тогда как за 25 км показатель меньше примерно в 2,5 раза – около 85 тысяч».

Кризис: а был ли мальчик?

Тезис о том, что в 2008 году на нашем рынке недвижимости начался кризис, обычно возражений не вызывает. Однако применительно к Рублевке оценки того, насколько именно снизились цены, настолько разнятся, что сразу вспоминается хрестоматийное «два юриста – три мнения».

Так, по оценке Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ», «значительно снизился спрос и были случаи, когда происходило понижение ценового сегмента. Запланированные до кризиса проекты в классе де-люкс и премиум переквалифицировались в более низкий сегмент». Екатерина Румянцева (Kalinka Realty) оценивает снижение в 25 - 30%: бюджет покупки в конце 2008 года составлял $7,4 млн, сегодня – $4,7.А вот Юлия Севериненко («ЗемАктив») убеждена, что в элитном сегменте наблюдалось наименьшее снижение покупательской активности и на рынке самых дорогих эксклюзивных предложений цены вообще не упали. Аналогичного мнения придерживается и Жанна Лебедева (Welhome), считающая, что «цены упали только там, где владельцу срочно нужны были деньги, и это были скорее единичные случаи… Многие сняли свои дома с продаж, чтобы дождаться стабилизации цен».

«Новые проекты, которые возводились до кризиса, в кризис были приостановлены, а не вышли на рынок с существенным дисконтом, - утверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость». - Рублево-Успенское шоссе – фактически единственное, где в кризис не было дисконтных продаж, потому что застройщики и инвесторы, понимая, что предложение на этом шоссе ограничено, приостановили реализацию объектов, предпочитая переждать кризис. Более доступным это шоссе стало благодаря объектам регулярного рынка». А вот как оценивают «кризисное» поведение Рублевки в «Индикаторах рынка недвижимости». Динамика цен, подчеркивают эксперты, схожа с ситуацией на другом популярном и дорогом шоссе – Новорижском. Цены на «рублевские» коттеджи и таунхаусы вели себя по-разному после кризиса. Стоимость коттеджного жилья скорректировалась вниз примерно на тот же процент, что и в среднем по рынку. Коттеджный метр на Рублевке упал в цене с 200 тысяч рублей (данные на первый квартал 2008 года) до 160 тысяч в конце прошлого года; среднестатистический коттедж – со 125 млн рублей до 97 млн. А между тем квартиры-секции в таунхаусах подорожали: со 128 тысяч рублей за «квадрат» до 135 тысяч. Стоимость самой «секции» поднялась - от 45 млн до 53 млн рублей за объект.

Это означает, что спрос сместился в сторону более доступного по цене предложения загородного жилья на Рублевке, объясняют в компании. Кроме того, это свидетельствует о том, что коттеджное жилье на Рублево-Успенском шоссе в отдельных поселках было переоценено. В то время как стоимость квартир-секций в таунхаусах в среднем держалась на рыночном уровне, поэтому в посткризисный период практически не изменилась. Также одной из причин повышения цен на таунхаусы на Рублевке стало то, что в кризис были приостановлены продажи в поселках на ранних стадиях строительства, где стоимость жилья была ниже среднего уровня цен, характерного для данного шоссе.

Резюме

Рублево-Успенское шоссе – случай на рынке недвижимости уникальный. Здесь работают не традиционные механизмы вроде соотношения цены и качества, а другие резоны. Например, престижность – существует прослойка (не очень многочисленная, но очень состоятельная) людей, которым просто неприлично жить где-то, кроме как на Рублевке.

А это значит, что спрос на здешнюю недвижимость гарантирован. Как метко заметил один из наших консультантов, Рублевке не угрожает ничего, кроме уменьшения мировых цен на нефть и газ. А с ними сейчас все прекрасно.

Дата публикации: 17:25 08 апреля 2011

Источник: bpn.ru