Ставки вступили в схватку с курсом доллара

Если верить экспертам, уровень арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости растет неуклонно - впрочем, так же, как и покупательский спрос. Поэтому сегодня все чаще появляются мнения, что практика привязки ставок к курсу доллара без учета инфляции себя исчерпала. Арендодатели, конечно, не отказались бы зафиксировать ставки в евро и индексировать их с учетом инфляции. Однако рост предложения качественных площадей, вероятно, заставит их пойти на компромисс.

За ставкой цены не разглядеть

По утверждению Светланы Мухановой, руководителя отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, арендодатели попросту дезинформируют рынок, привязывая квадратный метр к долларовым ценам и постоянно повышая ставки. Так, на примере офисного помещения на улице Остоженке, цена которого уже целый год составляет $650 за квадратный метр, аналитики компании просчитали зависимость арендной ставки от курса доллара и евро. В марте 2004 года за квадратный метр можно было получить $650, 537 евро или 18 512 рублей. Сегодня за тот же квадратный метр стоимостью $650 дают только 18 077 рублей: получается, что нынешний метр подешевел по сравнению с прошлогодним.

Светлана Муханова уверена, что если бы ставку аренды привязали к евро, цена за метр визуально бы уменьшилась (537 евро по курсу 2004 года), зато по актуальному курсу равнялась 19 284 рублям. С учетом инфляции окончательная ставка составила бы 17 264 рубля при разнице в 1248 рублей, или 6,7%. Очевидно, что фиксировать цены за квадратный метр офисной площади в евро выгоднее.

Аналитики Delta Realty оперируют и более сложными примерами, когда в расчет берется реальный рост цен. Так, компанией «Эко-Офис» за квадратный метр в офисном центре «Дербеневский» на Дербеневской набережной в марте 2004 года была установлена цена $400 (или 11 392 рублей), выросшая к нынешней весне до $560 за квадратный метр (15 574 рублей) в год. Однако с учетом инфляции доход «Эко-Офиса» с квадратного метра упадет до 13 918 рублей, что свидетельствует об истинной величине роста цен всего на 22%, а не на 40%.

По данным института CCIM, в США и Канаде в арендные ставки на последующие годы сразу закладывают величину инфляции. Возможно, нашим арендодателям стоит обратиться к их опыту. Однако рынок будет сопротивляться такому нововведению. «Уже ощущаются первые признаки перенасыщения рынка офисными площадями: арендодателям пора начать поворачиваться лицом к клиенту»,- заключает Муханова. По ее мнению, опора многих арендодателей на правила вчерашнего дня - сдавать крупными частями, брать предоплату за три месяца и квартальный страховой депозит - вот-вот станет ошибочной.

Устами арендодателей…

Однако сами арендодатели или консалтинговые компании, с ними работающие, совсем не считают, что рынок готов к переводу арендных ставок в евро. По словам Максима Жуликова, специалиста Penny Lane Realty, «мы работаем пока в долларовой зоне, а не в зоне евро, и на фиксированные ставки в евро может согласиться только крупная европейская компания. Впрочем, если доллар вдруг начнет расти по отношению к евро, арендатор задумается, выгоден ли ему такой договор аренды». Хотя в условиях укрепления курса евро по отношению к доллару, по данным Colliers International, уже начинают появляться первые офисные объекты, арендные ставки в которых приводятся в евро (например, в бизнес-центре «Легион-1»).

По данным компаний Khight Frank и Swiss Realty, в настоящее время в договор аренды принято закладывать «люфт» в 10% на колебания доллара, при росте которого стороны могут пересмотреть условия аренды. Как замечает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, на данный момент только 10% бизнес-центров перешли на евро. Около 50% офисных центров закладывают изменение курса в ставку следующим образом: ставка номинируется в долларах, но оплата происходит в рублях, но при этом указывается внутренний курс, например, на уровне 28 рублей за доллар. Так арендодатели застрахованы от падения доллара. Инфляция также закладывается в арендную ставку. Но в классе А, где договоры заключаются на срок от пяти и более лет, ставка может не меняться в течение двух-трех лет.

По данным аналитиков Knight Frank, есть ряд девелоперов, которые в 2004 году перешли на рубли и именно рубль используют в качестве расчетной единицы при заключении сделок. Или же, как замечает Наталья Жаренова, начальник отдела коммерческой недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости», арендодатели переходят либо на рубли, либо на евро, либо на условные единицы (со значением, как правило, между долларом и евро). Но все это пока скорее исключение, чем правило.

Куда пойдет рынок?

Как уверена Регина Лочмеле, аналитик офисной недвижимости Colliers International, корректировка арендных ставок на офисные помещения с учетом индекса потребительских цен может начаться только через три-пять лет. Пока же одной из тенденций, определяющих динамику рынка, действительно станет увеличение срока заключаемых арендных договоров. В настоящее время минимальный срок аренды в офисах класса А чаще всего составляет пять лет, а в будущем может увеличиться на десять и более лет.

По словам Андрея Патрушева, PR-директора Knight Frank, в ближайший год уровень арендных ставок останется почти на прежнем уровне (класс А - $600–800, класс В - $350–650, включая операционные расходы), что будет обусловлено максимальным приближением к своего рода психологическому барьеру.

В среднем предложение качественных офисных площадей может вырасти на 45% (около 80% по классу А и около 20% по классу В в 2005 году). В целом в 2005 году общий объем ввода составит около 865 тыс. кв. м (где класс А - 467 тыс. кв. м, класс В - 398 тыс. кв. м). Перевод ставок на евро маловероятен: возможно, девелоперы предпочтут ему рубль, хотя для этого требуется гораздо больший срок - для выравнивания стабильного положения нашей национальной валюты.