Где, что, почем на загородном рынке Подмосковья? Прицениваемся

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Май – традиционная пора активности на загородном рынке. Именно в этом месяце, богатом на выходные дни, многие покупатели начинают ездить, смотреть и выбирать себе будущие коттеджи и дачи. В принципе, такой подход правильный: появившаяся зелень придает объектам нарядный вид, все видно во всей красе. Но, с другой стороны, многое окажется скрытым.

Короче говоря, нам захотелось разобраться в вопросах о том, как смотреть и на что обращать внимание, чтобы не пропустить чего-нибудь важного.

Мазаем можешь ты не быть

Одна из причин, почему люди отправляются на «загородные смотрины» именно в мае, заключается в том, что к этому времени сходит снег и «все подсыхает». Спору нет, гулять по дорожкам, на которых не осталось луж, приятно; но хочется быть уверенным, что на вашем будущем участке сухо всегда и будущей весной вам не придется уподобиться некрасовскому Деду Мазаю – «я за дровами раз в лодке поехал».

По словам опрошенных нами экспертов, определить, подвержен ли участок затоплениям, не так уж сложно. Прежде всего, надо пройтись по земле (не только по дорожкам!). «Если затопление от грунтовых или талых вод было, следы его останутся, - убеждена Наталья Картавцева, директор по продажам ОАО «ОПИН». – Вода не успеет уйти так быстро. Кроме того, за городом теплеет позже, чем в Москве».

«Первый же вопрос – про дренажную систему в поселке, - советует Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент». – Ведь в любом случае, вода на участках появляется каждый год, и где-то она все равно будет скапливаться. И если есть дренажная система, проблема решена».Следует обратить внимание и на другие вещи. Например, не расположен ли участок в низине, возле реки или озера. Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект», советует посмотреть на растения – те, что характерны для заболоченной почвы, заметны сразу. Ну и, конечно, стоит поговорить с соседями – это вообще универсальный совет, помогающий узнать об очень многих деталях, а не только о затоплениях…

Если вы приобретаете не пустой участок, а со строением – необходимо, разумеется, проверить и его. «Очень часто люди приобретают дом за $1 млн, $2 млн, а то и за $5 млн, и не удосуживаются проверить его техническую «начинку», - недоумевает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Они считают, что достаточно осмотреть фасад, пройтись по участку, согласиться с планировками – и можно брать. При этом подвал, фундамент дома, его конструктив проверяет в лучшем случае только каждый третий покупатель». Как отмечает эксперт, техническая экспертиза нужна: очень многие коттеджи построены с недопустимыми нарушениями, они придут в негодность через 5-10 лет. Стоимость такой проверки составит всего $500 - 2000.Но вернемся к собственно нашему просмотру. Если в подвале была вода – это заметно без всякой экспертизы: на стенах и полу останутся разводы. Кроме того, добавляет Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра», продавца «выдаст» устойчивый запах сырости. Устранить его к маю будет невозможно – даже с использованием тепловых пушек.

Экология: нюхаем и на слово не верим

В профессиональных риелторских кругах весьма популярен анекдот о том, что если к северу от вашего участка химзавод, к югу – птицефабрика, на востоке – автомагистраль, а на западе свалка, вы всегда точно будете знать, какой сегодня ветер. Шутки шутками, но здесь коренится проблема: в тот момент, когда вы будете осматривать объект, ветер будет каким-то одним. Например, северным. И воздух – хороший. Но где гарантия, что с противоположной стороны не находится что-то вредно-неприятное и в остальные дни запахи не окажутся ужасными?

Рецепты, подсказанные нашими консультантами, оказались простыми и действенными. Прежде всего, заранее разузнать, что находится вокруг. В этой работе, отмечает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», наиболее простым на сегодня способом является обращение к различным интернет-ресурсам.

Во-вторых, не полениться поездить и походить вокруг. «Приехав в поселок на просмотр земельного участка или дома, покупателю имеет смысл объехать окрестности, чтобы убедиться в отсутствии нежелательных объектов, - говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – Кроме этого, покупатель может поговорить с жителями близлежащих деревень, которые наверняка знают о таких минусах».

Иногда бывает, что продавец сам признает наличие рядом какого-то неприятного объекта, но всячески преуменьшает его масштабы («это, знаете ли, маленькое кустарное производство»). К таким заявлениям надо относиться с недоверием, все перепроверять. Как отмечает Дмитрий Гордов («Интегра»), случается, что такое производство на деле может оказаться крупным цементным заводом с круглосуточным производственным циклом.

Это ж-ж-ж-ж неспроста

«Ох, лето красное! любил бы я тебя, когда б не зной, да пыль, да комары, да мухи». Согласимся с А.С.Пушкиным – в особенности с двумя последними из названных им напастей. Что поделать с ними? Тем более что в мае большинство «насекомышей» еще спят, пик их активности придется на лето.

Начнем с того, что всевозможная летающая и ползающая живность – это обязательная, как принято говорить сегодня, «опция» загородного существования. Полностью избавиться от них невозможно, более того, совершенное отсутствие насекомых говорит о том, что с участком что-то не так. К примеру, здесь плохая экология, а значит, проживать здесь не будет полезно и человеку. Одним словом, надо стремиться не к тому, чтобы «летающих вурдалаков» не было вообще, а чтобы их число вмещалось в некие разумные пределы.

Рекомендации просты: не приобретать участок слишком близко к лесу или водоему. «Обычно считается, что соседство с этими природными объектами благоприятно, - отмечает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселков «ВеличЪ» и «Lipki Парк». – Но знающие люди говорят, что это не совсем так. Леса и водоемы создают сырость, которую любят комары. Именно поэтому многие опытные жители загородных домов не любят селиться рядом с лесом».

С мухами несколько проще. Как напоминает Александр Коваленко, коммерческий директор компанииUniparx Service, их притягивают сильные и неприятные (для людей) запахи. Поэтому их будет много вблизи мусорных свалок, пастбищ и скотных дворов – т.е. тех объектов, возле которых человек и сам не захочет селиться.

…В любом случае, проблема с насекомыми – одна из наиболее просто решаемых. «На сегодня существуют простые технологии избавления от этого соседства, - говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome. – Например, перед началом дачного сезона можно заказать услугу по опрыскиванию участка». Также – добавим мы уже от себя – существуют различные репелленты, электрофумигаторы и ультразвуковые устройства.

Держитесь подальше от торфяных болот

Долгие годы проблема пожарной безопасности рассматривалась нашими гражданами, скажем так, с известной долей скепсиса. Дескать, ходит какой-то унтер Пришибеев в каске, что-то там «бабачит и тычет» о необходимости не загораживать пожарные проезды и иметь исправные огнетушители – умора, да и только! Но прошлое лето, когда в Подмосковье горели леса, заставило граждан взглянуть на проблему по-иному…

Самые тяжелые, практически не поддающиеся тушению пожары, – на торфяниках. Их расположение в Московской области известно – восток и юго-восток, т.е. Луховицкий, Егорьевский, Шатурский, Орехово-Зуевскийрайоны. Если необходимо приобрести недвижимость именно там, анализировать ситуацию на предмет пожарной безопасности нужно особенно тщательно, советует Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Прежде всего, рекомендует Дмитрий Оглоблин, руководитель проектов компании «Вектор Инвестментс», не стоит приобретать участок около леса: лесные массивы горят в первую очередь. Затем, рекомендует эксперт, следует ознакомиться с проектом планировки поселка именно с точки зрения противопожарных мер. Какие предусмотрены и как они реализованы? Далеко ли до ближайшей противопожарной части МЧС? Ну и, конечно, стоит поговорить с местными жителями: давно ли здесь были лесные пожары и чем были вызваны?

Не стоит забывать, что пожар может возникнуть и там, где никаких торфяников нет и в помине. «Если рядом с вашим поселком есть поле, заросшее травостоем и не перепаханное множество лет, то можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что оно когда-нибудь загорится», - «обнадеживает» Евгений Шевченко, директор по продажам компании MULTIGROUP Development. И хотя (это мы уже от себя) масштаб от такого бедствия будет, конечно, несравним с ужасами прошлого лета и репортаж о таком событии не покажут по центральным каналам ТВ, для того чтобы ваш собственный дом сгорел дотла, такого «небольшого» возгорания может оказаться вполне достаточно.

И все прочее

На что еще следует обратить внимание при осмотре загородной недвижимости? Если оставить в стороне проблемы, связанные с юридическим статусом объекта и надежностью документов (это – отдельная и очень объемная тема), то опрошенные www.metrinfo.ru эксперты дали еще несколько рекомендаций.

Наталья Картавцева («ОПИН») напомнила о проблеме ЛЭП. До них должно быть не менее 500 м, чтобы электромагнитное излучение не влияло на здоровье. На практике, к сожалению, много поселков расположены гораздо ближе.

Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty) рассказал историю о том, как человек умудрился купить дом прямо напротив кладбища. Объект он осматривал вечером, место показалось ему тихим. Все бы неплохо, но теперь дом надо продавать – а новые покупатели не одобряют подобное соседство, так что цену придется серьезно снижать.

Алексей Гусев («Загородный проект») напоминает об аэропортах. С одной стороны, не заметить (точнее, не услышать) их сложно. С другой – не забудем, что глиссада взлета и посадки меняется в зависимости от ветра. Так что сегодня у вас над участком тихо, а завтра прямо над головой будут летать самолеты. Также эксперт напоминает, что достаточно активно идет процесс перевода сельхозземель в другое назначение. Так что окружающие вас поля и пастбища не вечны: их могут застроить. И необязательно коттеджами – возможно, что искладами и производственными объектами.

Дата публикации: 15:42 05 мая 2011

Источник: bpn.ru