Ленинградка: частые пробки, зато низкая стоимость недвижимости

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Уходящее от Москвы на северо-запад Ленинградское шоссе пребывает в двойственном положении. С одной стороны, у него масса достоинств. И экология, и приличное техническое состояние самой трассы. Но надо учитывать густую заселенность этих мест. Шоссе соединяет две столицы – это само по себе создает мощный транспортный поток. Там же находится аэропорт «Шереметьево». И, наконец, обилие населенных пунктов – они идут вдоль трассы нескончаемой чередой вплоть до Солнечногорска. Впрочем, и в этом можно найти плюсы: с учетом транспортных проблем, цены застройщики не задирают.

В Москве: заблудиться невозможно!

По традиции, начинаем наше виртуальное «движение» от центра Москвы. С детских лет в память запала песня о том, что «улица Горького – главная улица нашей советской Москвы». Москва давно не советская, улица обратно переименована из Горького в Тверскую, но по существу верно – главная она.

Со всем плюсами и минусамиОсновная беда Тверской (она, впрочем, одинакова для всех крупных столичных магистралей) состоит не только в плотном движении, но и в стремлении ряда автовладельцев поставить машину абы как, хоть пешеходам на голову. По этой причине одной из первых мер нового мэра Москвы Сергея Собянина прошлой осенью было упорядочивание правил парковки на Тверской. Так что сейчас участок до Белорусского вокзала выглядит, пожалуй, получше, чем прочие московские проспекты. «Движение плотное, но системное, - так охарактеризовал www.metrinfo.ru ситуациюДмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск». – Мэр установил четкие правила в части парковки, и больше с данным участком сделать ничего нельзя».

Миновав площадь Белорусского вокзала и последующий путепровод (тоже изрядное «бутылочное горлышко», там сейчас как раз идут ремонтные работы), оказываемся на Ленинградском проспекте. Трасса эта заметно улучшилась в последние годы – благодаря программе «Большая Ленинградка». В ее рамках с проспекта убрали трамвайные пути, газоны и светофоры. Количество полос достигло 10, всюду тоннели и развязки. Все бы хорошо, но в двух крайних точках (уже упоминавшийся Белорусский вокзал и Сокол) продолжаются строительные работы, и в итоге там собираются огромные пробки.

Возле Сокола трасса расходится на два шоссе – левее уходит Волоколамское, а правее – наше, Ленинградское. Ситуация на нем в целом удовлетворительная, за одним исключением – мост через канал им. Москвы на самом выезде из столицы. Снова – ремонтные работы, пробки и прочие подобные «прелести».

…В целом московские власти обещают завершить программу «Большая Ленинградка» к 2012-13 годам – это касается не только участка внутри МКАД, но и далее за ней. Тогда, вероятно, и можно будет подводить итоги.

За МКАД: из города в город

После выхода из Москвы Ленинградское шоссе имеет по три полосы в каждую сторону. На первый взгляд, немало, но нагрузка на них колоссальная. «Это направление одно из самых загруженных, - говорит Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. – Причин этому несколько: дорога проходит через многие подмосковные крупные города – Химки, Сходня, Зеленоград, Солнечногорск, Клин. На ней очень много светофоров, пешеходных переходов и постов ГАИ. Помимо этого трасса является очень крупным торговым коридором, по которому идет постоянный поток большегрузного транспорта. Усиливает нагрузку на трассу и аэропорт «Шереметьево», расположенный на 29 км шоссе. На этом направлении хорошо развит и складской сектор, а в последние 3-4 года здесь активно формируется деловой мега-кластер, появляется много бизнес-парков, как правило, с очень приличным выходом площадей (в среднем – 100 тыс. кв. м), что также оказывает дополнительное негативное влияние, усиливая нагрузку на трассу».

Об одном из перечисленных факторов – аэропорте «Шереметьево» - хочется сказать отдельно. Минувшим летом все мы стали свидетелями, когда один из путепроводов, ведущих к нему, был закрыт – и Ленинградка встала окончательно. В нынешнем году у шоссе - новое испытание. Как напоминает Игорь Заугольников, директор Департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, из-за ремонта в аэропорту «Внуково», правительственные рейсы временно (на 72 дня) перенесены в «Шереметьево», соответственно, нагрузка на шоссе увеличилась.

Есть и еще одна причина, затрудняющее движение – обилие на шоссе торгово-развлекательных комплексов. Которые, конечно, создают свой транспортный поток.

…После Зеленограда (20 км) трасса становится свободнее. Но особенно разогнаться не получится: один за другим идут населенные пункты «на белом фоне», что означает, что максимальная скорость ограничена 60 км/ч. Последним испытанием выглядит Солнечногорск (44 км от МКАД): шоссе проходит через сам город, «собирая» по дороге светофоры. И лишь после него начинается, наконец, более-менее свободное движение…

Природа: хорошо в сторонке

Основной загрязнитель окружающей среды на сегодня - автомобиль. Его главное достоинство (если в данном случае это слово вообще уместно) состоит в том, что выбросы от машин четко «привязаны» к дорогам. Чуть в сторону – и ситуация улучшается.

«Экологию в ближайших к Москве районах вдоль Ленинградского шоссе вряд ли можно назвать благоприятной, - считает Максим Лещёв, генеральный директор компании «Гео Девелопмент». – Вдоль этих участков трассы располагается множество жилых районов, и единственным «зеленым оазисом» является Химкинский лес. По мере удаления от МКАД уровень экологии повышается, тем более что по Ленинградскому направлению есть немало рек, озер, водохранилищ. Уже за Молжаниново, на мой взгляд, можно констатировать нормальный уровень экологии».

Природа (там, где она сохранилась) вполне благоприятна. «Ситуация характерна для северного направления Подмосковья: смешанный лес, небольшая холмистость», - говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию ООО «Абсолют менеджмент». Еще наши эксперты отметили обилие водных объектов – рек, водохранилищ.

А вот Валерий Мищенко, председатель Совета директоров Kaskad Family, напоминает о настораживающем факте: существует программа вывода промышленных предприятий из Москвы, и некоторые их них должны переместиться в Московскую область, как раз на север, в район Ленинградского шоссе. «Надеемся, что это будет не мусоросжигательный завод, иначе про экологию здесь можно будет забыть», - говорит эксперт.

Инфраструктура: для не очень богатых

Если судить по общему числу различных инфраструктурных объектов, то Ленинградское шоссе выглядит очень благополучно. «Инфраструктура здесь отличная, и связано это с тем, что трасса исторически связывает две столицы, и развиваться стала достаточно давно, - говорит Валерий Мищенко (Kaskad Family). – Здесь множество магазинов и ТРЦ, трасса проходит через два больших подмосковных города (Химки, Зеленоград), в которых вы можете найти все, что нужно для загородного отдыха».

Правда, отмечали наши эксперты, большинство, например, магазинов («Ашан», «Рамстор», OBI, ИКЕА, Metro Сash&Сarry, МЕГА) все-таки ориентированы на экономкласс. Объекты, ориентированные на состоятельного потребителя, пока единичны. Но, с другой стороны, для многих покупателей дешевизна – это не недостаток, а совсем наоборот.

Существующая недвижимость: больше «дикого»

Основная масса предложения на вторичном рынке – индивидуальные дома в поселках без подряда. «Дома в неорганизованных поселках и садоводческих товариществах в зоне до первой «бетонки» можно купить за 3-15 млн. руб., - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный Проект». – Много индивидуальной недвижимости, причем довольно качественной, представлено в деревнях и в хаотичной застройке в районе озера Круглое. Есть на Ленинградке и организованные поселки, такие как «Family Club», «Новосходненский», «Маленькая Шотландия», «Ивакино-Покровское» и другие».

По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», на вторичном рынке, согласно базе данных его компании, сегодня выставлено около 400 объектов. 60% всех предложений находятся в 30-километровой зоне, 22% – на расстоянии 30-70 км, остальные – далее. Минимальная цена – 800 тыс. руб. – за дом размером 58 кв. м в поселке Конаково (120 км от Москвы). Максимальная – 119,6 млн. руб. – за объект в 580 кв. м на участке 27 соток в Старбеево (5 км от Москвы).

Как отмечает Валерий Мищенко (Kaskad Family), у очень многих объектов, выстроенных в 90-е и начале «нулевых» годов, есть общий недостаток: большая площадь дома на небольшом участке, к тому же в поселках, где отсутствуют городские удобства. В результате эти объекты оказываются не очень ликвидными.

Что до рынка земельных участков, то, говорит Анна Шишкина («Абсолют менеджмент»), до «бетонки» в основном предлагаются участки в существующих садовых товариществах, площадью от 8 до 15 соток, по цене от $7-12 тыс. за сотку. В крупных населенных пунктах (Зеленоград, Сходня) стоимость возрастает до $18-25 тыс. за сотку.

Первичный рынок: разнообразие форматов

Ленинградское шоссе не считается слишком дорогим, по уровню средних цен на коттеджи – 69,8 тысяч рублей за квадратный метр, - оно на 7-м месте (вперед вышли, естественно, Рублево-Успенское, Минское, Новорижское, Ильинское, Дмитровское и Киевское). А по средним ценам на таунхаусы – 57,4 тыс. за кв. метр, - Ленинградка еще более доступна – она в этом своеобразном рейтинге на 11-й позиции. Это данные «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009 - 2011 годы», и «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2010 годы», проведенных аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости». Как мы уже отмечали, цены на Ленинградке весьма умеренные.

Не переоцененной здешняя недвижимость была всегда, поэтому, как отмечают в IRN.RU, оказалась более-менее устойчивой к кризису. За период с 3-го квартала 2008 года (когда отмечались самые высокие цены на рынке загородной недвижимости) стоимость коттеджного квадратного метра упала с 75,9 тысяч до 69,8 тысяч рублей в конце 2010-го, а «квадрата» в таунхаусах, наоборот, выросла – с 53 тысяч до 57,4 тысяч рублей. Средняя цена коттеджа опустилась за это время с 23,3 млн. рублей до 19,9 млн., а таунхауса – выросла с 9,6 млн. до 10,9 млн. рублей. Еще одна причина устойчивости к рыночным колебаниям – на Леннградском шоссе не так много современного загородного жилья в новых поселках.

Действительно, сегодня, по данным ИРН в активной продаже находится 5 поселков с обязательным подрядом, 7 поселков с участками без подряда, 6 поселков таунхаусов и 4 загородных жилых комплекса – всего 22 поселка. Около 80% коттеджных поселков Ленинградки расположены в пределах 25 км от МКАД, и средняя цена метра в них составляет около 63 тыс. руб. Но принцип – чем дальше, тем дешевле, - на загородном рынке не всегда справедлив. Эксперты IRN.RU приводят показательный пример. Поселок «Раздолье» находится в 115 км от Москвы. Это небольшой готовый коттеджный поселок бизнес-класса на 30 деревянных домов площадью 280-370 кв.м. на участках от 16 до 50 сот. И уровень цен в этом поселке в два раза выше, чем в других поселках Ленинградского шоссе (цена метра в конце 2010 года составляла 130-150 т.р.), так как он находится рядом с Иваньковским водохранилищем и национальным парком «Завидово».

Как отметили наши остальные эксперты, Ленинградское шоссе стало пионером по возведению мультиформатного жилья – это когда в рамках одного проекта строятся сразу отдельные коттеджи, таунхаусы и 3-4-этажные дома на несколько квартир. Среди них Валерий Мищенко (Kaskad Family) называет два амбициозных проекта – «Мечта» и «Ивакино-Покровское».

Поселок «Мечта» - это 260 га земли в 23 км от Москвы, где будут представлены все три упомянутых выше формата недвижимости. На данный момент реализованы практически все квартиры, около половины таунхаусов. Коттеджи пока находятся на начальной стадии реализации.Поселок «Ивакино-Покровское» расположен в 11 км от Москвы. В продаже было 287 таунхаусов, из них продано уже более 90%.

Нельзя не упомянуть еще один интересный проект – ЖК «Новосходненский» в 11 км от МКАД. Как говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, цены здесь – одни из самых доступных на рынке, при этом по качеству это фактически бизнес-класс. В ЖК строятся подземный паркинг, детский сад с бассейном, фитнес, супермаркет, спортивные и детские площадки.

Если говорить о более традиционной для загородного рынка недвижимости (т.е. отдельных домов с участками), то самое дешевое предложение, по словам Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), можно обнаружить в поселке «Английские дачи» в (95 км): 900 тыс. за участок в 11,5 соток. Максимальная стоимость составляет около 50 млн. рублей – за дом в 400 кв. м на участке в 66 соток в поселке «Акватория Истры» в 45 км от МКАД.

Среди участков без подряда эксперт называет такие проекты как «Морозов» (18 км), «Лисичкин лес» (24 км),«Альпийские горки» (41 км).

Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest (инвестор поселка «Баден Хиллс»), рассказывает о вышедшем в прошлом году на рынок новом проекте эконом-класса – поселке «Сергеевка» в 55 км от МКАД. В нем предлагаются участки без обязательного подряда на строительство площадью 12-29 соток. Стоимость – от 1,7 млн. руб.

Об интересной программе в «Олимпийской деревне Новогорск» сообщает Дмитрий Котровский: покупатель дома у реки не будет платить эксплуатационные расходы в течение 10 лет. Исходя из сегодняшней стоимости в 55 руб. за кв. м экономия в сумме составит 1,5-1,6 млн. руб. – это возможно за счет того, что застройщик создал собственную службу эксплуатации.

Резюме

Общеизвестно, что проблемы являются одновременно и возможностями. Эта старая мудрость получает лишнее подтверждение, если посмотреть на «героя» нашего сегодняшнего рассказа. Главным минусом Ленинградского шоссе, несомненно, являются транспортные проблемы. Тем больше оснований полагать, что – когда эти проблемы будут решены – земля в здешних местах существенно поднимется в цене. Ждать не так уж долго – официальное завершение программы «Большая Ленинградка» намечено на 2013 год.

Дата публикации: 16:30 17 мая 2011

Источник: bpn.ru