Строительный рынок стимулируют «псевдоипотекой»

Несмотря на то, что сам президент России в своем ежегодном Послании к парламенту подчеркнул важность развития ипотечного кредитования, ситуация на этом рынке по-прежнему оставляет желать лучшего.

Сегодня в России существует три способа покупки жилья в кредит.

Первый — это приобретение квартир в строящихся домах с отсрочкой для дольщика полной оплаты стоимости квартиры до окончания строительства. Но с 1 апреля 2005 г. вступил в силу новый закон о долевом строительстве, поэтому будущее этой схемы находится под большим вопросом.

Второй способ — это накопительная схема, когда вкладчик вносит деньги в виде накоплений в различные паевые организации. Недостаток этой схемы в том, что человек становится не собственником жилья, а обладателем пая. Кроме того, в последнее время появилось большое число структур, выдающих себя за жилищно-накопительные кооперативы, но по сути являющихся пирамидами по типу МММ.

Третий, и пока самый малораспространенный, вариант — это покупка квартиры с использованием ипотечного кредита, который выдает банк.

Как известно, в конце прошлого года Госдума приняла пакет законов о жилье. Часть из них направлена на развитие и упрощение схем ипотечного кредитования. Но специалисты рынка недвижимости, отмечая несомненный шаг вперед со стороны законодателей, говорят, что даже более четкое нормативное регулирование не способно кардинально улучшить ситуацию.

«В центре внимания разработчиков реформы находится проблема привлечения в жилищный сектор длинных и дешевых заемных средств. В странах со стабильными финансами, низкой инфляцией, эффективно работающими базовыми инструментами межотраслевого перелива капиталов — кредитной системой и фондовым рынком — создание инструментов, решающих указанную проблему, действительно оказывается достаточным условием формирования ипотечной системы», — поясняет «Росбалту» финансовый директор ЗАО «ЮИТ-Лентек» Дмитрий Васильев.

С учетом сказанного, ситуация с ипотекой в России все еще выглядит не слишком оптимистично. В первые месяцы 2005 года «взрыва» ипотечного кредитования не произошло, увеличение числа ипотечных кредитов идет плавно. Как отметил в интервью «Росбалту» генеральный директор Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства Владислав Назаров, ситуация на рынке со вступлением в силу в начале года новых законов существенно не изменилась. «Никто не обещал, что сразу будет результат. Новый закон упрощает возможность получения ипотечного кредита, но не более того».

На московском рынке стагнация в области ипотеки и на рынке недвижимости в целом обусловлена запредельными ценами и фактической монополией ряда строительных компаний, слабо заинтересованных в изменении существующего положения дел.

В Петербурге всё обстоит несколько иначе. В 2003 году в городе было выдано около 200 кредитов по ипотечным схемам. За 2004 год, по данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, их количество выросло в шесть раз и составило порядка 1200 кредитов. Но для города с населением почти в 5 млн. человек (из которых более 60%, по самым оптимистичным подсчетам, нуждается в улучшении жилищных условий, а порядка 10-15% вообще живет в аварийных помещениях) эта цифра ничтожно мала.

Существует несколько объективных факторов, которые тормозят развитие ипотеки.

Во-первых, это большие риски банков, связанные с кредитованием физических лиц. Законодательное регулирование до сих пор оставляет потенциальную возможность для частного лица приостановить выплату ипотечного кредита и при этом сохранить за собой заложенное имущество. Второй важный фактор — это высокие темпы инфляции и низкий уровень официальных зарплат.

Председатель комитета по Единой мультилистинговой системе Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, генеральный директор агентства «Бекар» Дмитрий Щегельский отмечает: «Проще всего получить кредит человеку, который может предоставить справку об официальной зарплате. Граждане с «серыми» доходами также могут получить кредит, но лишь в том случае, если компания-работодатель готова подтвердить реальный высокий уровень их доходов».

Кроме того, ввиду рисков и инфляции, банковский процент по ипотечному кредиту в России слишком высок. По рублевым кредитам он достигает 15-18%, а по валютным — 10-12% годовых. Для сравнения: в соседних Эстонии или Финляндии ставка по ипотечному кредиту не превышает 4-5%.

Поскольку названные причины не позволяли широко развиться ипотеке, а количество вводимого жилья всё время увеличивалось, петербургские строительные компании разработали свою систему кредитования граждан, желающих купить квартиру в строящемся доме у конкретной компании. По этой схеме, клиентам предлагается взять кредит на покупку жилья в банке, с которым у данной компании заключено соглашение, после чего банк выделяет деньги строителям, а человек по окончании строительства квартиры получает ее в собственность, но оформляет в качестве обеспечения по кредиту. Таким образом, реализуется некая «псевдоипотечная программа», по которой человек, не имеющий в собственности жилья, получает возможность воспользоваться по сути ипотечным кредитом.

По мнению Владислава Назарова, «схему, которую реализуют строительные компании, можно назвать псевдоипотекой, поскольку под залог не выдается конкретная недвижимость. Такие схемы имеют право на жизнь, если строительные компании смогут привести их в соответствие с законом о долевом строительстве».

В основном подобные предложения исходят от компаний, занимающих от 1% до 5% на рынке городского строительства. Крупные компании — такие, как «ЛЭК» и «ЛенСпецСМУ», которым принадлежит почти 20% строительного рынка, пока не пошли по этому пути. У крупных компаний бизнес достаточно диверсифицирован, и за время бума строительных цен они поднакопили своеобразный «финансовый жирок». Поскольку они не испытывают дефицита наличных средств, то некоторое время могут держать уже построенные квартиры, не снижая цены и не предлагая гражданам удобных схем для их покупки. Средние же компании вынуждены искать способы продажи квартир еще на стадии строительства, что позволяет потенциальным покупателям находить более удобные для себя схемы покупки.

Так, «Петербургстрой Skanska», «ЮИТ Лентек», «Северный Город», «Петербургская Недвижимость» и другие строительные компании предлагают клиентам оформить кредит на строящуюся квартиру под 10-14% годовых в валюте и 14-15% в рублях. Принципиальным для всех схем является наличие у человека как минимум 30% от стоимости квартиры. Таким образом, кредит выдается лишь на оставшиеся 70%. Особенностью таких псевдоипотечных программ является то, что строительные фирмы берут на себя риски по кредитам, освобождая от них самих граждан, покупающих квартиру.

Например, филиал Международного Московского Банка и ЗАО «ЮИТ Лентек» разработали собственную программу по кредитованию физических лиц для покупки жилья на первичном рынке Петербурга. Она реализуется с осени 2004 года. Согласно этой схеме, поручительство ЗАО «ЮИТ Лентек», как застройщика, является обеспечением по банковскому кредиту дольщика перед банком вплоть до момента регистрации его права собственности на квартиру. После того, как квартира построена, она оформляется в залог, и таким образом кредит становится ипотечным.

С 1 марта вступили в силу новые условия, по которым срок кредитования в валюте увеличен до 20 лет, для рублевых кредитов он остался неизменным — до 15 лет. Первоначальный платеж по ипотечному кредиту в ММБ теперь составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья. Процентная ставка по долларовому кредиту при сроке свыше 10 лет снижена до 12,5% и 14%, в зависимости от формы предоставления информации о доходах.

В конце 2004 года на рыке появилось еще одно интересное предложение, способное действительно изменить существующую ситуацию. Компания «Невский Синдикат» совместно с Северо-Западным Сбербанком запустила программу, по которой возможно получение кредита на 90% стоимости квартиры в строящемся доме. Пока что по этой схеме предлагаются квартиры только в одном доме — Platinum (том самом, который выиграл на выставке MIPIM в Каннах в 2003 году).

В настоящий момент уже выданы 3 кредита на общую сумму $106 тыс. На рассмотрении находятся еще 4 заявки на $143 тыс. При этом «Невский Синдикат» берет на себя все риски, связанные с обеспечением кредита. Отметим, что сейчас несколько компаний готовятся перенять опыт «Невского Синдиката».

В этой связи интересно мнение самих банкиров относительно новых форм жилищного кредитования. В пресс-службе «Промышленно-строительного банка» сообщили, что в настоящее время банк предоставляет кредит на участие в долевом строительстве домов компаниям «Северный город», «ЮИТ Лентек», «КОПстройсервиc», «Петростройтрест», «Петербургская недвижимость» и нескольким другим.

«Банком подписывается соглашение о сотрудничестве с конкретными застройщиками, и кредит предоставляется на участие в долевом строительстве домов этих компаний, под залог права требования на строящуюся с использованием кредитных средств квартиру. Между банком, клиентом и застройщиком в данном случае заключается трехсторонний договор долевого участия, на основании которого банк переводит застройщику кредитные средства в оплату приобретаемой квартиры».

...Как шутят строители, «под лежачий камень кредит не дают». До сих пор количество ипотечных кредитов, как и количество граждан, способных их взять, весьма невелико. Как считают многие эксперты, возможно, пришло время государству озаботиться выдачей населению беспроцентных ипотечных кредитов на покупку жилья. Тем более, что «дивиденды» от этого государство получит почти сразу — в виде налогов строительных компаний.

Пока же государство раздает лишь «кредиты доверия» ипотечному кредитованию. Но, как известно, любой кредит лучше возвращать деньгами.