Доступная ипотека... недоступного жилья

В прошлом году в городе было выдано 1400 ипотечных кредитов. По мнению вице-губернатора Александра Вахмистрова, это большой шаг вперед, потому что в предыдущие три года заключалось ежегодно порядка 150 договоров. Теперь Смольный потребовал от агентств и банков обеспечить не менее 3 тысяч ипотечных кредитов. Но если учесть, что, по экспертным оценкам, шесть из каждых десяти семей петербуржцев хотели бы улучшить свои жилищные условия, даже эти предполагаемые три тысячи — все равно что три хлеба на сто голодных.

Разговоры о необходимости создания в городе ипотеки ведутся больше десяти лет. Первая государственная структура — Северо-Западный филиал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» — была создана еще в 1996 году, правда, эффект был почти нулевым. Полную неудачу ипотечной политики конца 1990-х можно было бы списать на дефолт 1998 года. Но и потом, несмотря на постоянное увеличение жилищного строительства на 30 — 40% в год, число ипотечных кредитов оставалось мизерным. Ипотека занимала менее 1% рынка вторичного жилья и практически не применялась в новом жилищном строительстве.

Трудно винить в этом только государственное агентство (хотя за эти годы на зарплату его сотрудников потрачено столько, что можно было построить не один десяток квартир). К примеру, вице-губернатор Михаил Осеевский главной проблемой ипотеки (точнее — ее отсутствия) считает то, что рост стоимости жилья резко опережает рост доходов населения. При оформлении ипотечного кредита только первоначальный взнос составляет в различных банках 20 — 30% от стоимости квартиры. Если вести речь о минимальном варианте — однокомнатной квартире стоимостью $35 тыс., то размер первоначального взноса составит $7 тыс. Срок возврата всего займа — 10 лет при процентной ставке 15% годовых в валюте.

Кроме того, оформление кредита идет отдельной строкой расходов заемщика. Например, только за рассмотрение кредитным комитетом заявки претендента надо уплатить около 100 долларов, кстати, без гарантии, что решение будет положительным. После подбора квартиры необходимо заплатить за ее независимую оценку банком 100 — 150 долларов. За открытие счета в банке платят до 1% от суммы кредита, а после покупки надо оплатить страховые взносы, составляющие 1,5 — 1,8% от суммы кредита.

Нечего и говорить о том, что если бы наши банки хотя бы в течение последних нескольких лет приняли за основу условия западноевропейских финансовых учреждений, где стандартные сроки оплаты — около 25 лет, процентные ставки 5 — 8%, а минимальный взнос — от 5%, то число заемщиков выросло бы многократно.

Но пока что стать заемщиком в ипотечной системе — дело недешевое.

Другой тормоз ипотеки — загадочность и непредсказуемость российской экономики. Никто не сможет с уверенностью сказать, что через 10 — 15 лет заработки людей останутся на прежнем уровне — ни банкиры, ни сами заемщики, которые боятся залезать в долговую яму. Тем более что сейчас в Жилищном кодексе для неплательщиков предусмотрена жесткая мера — выселение из заложенной квартиры.

Как ни странно, но, несмотря на обилие рекламы, многих отпугивает от ипотеки и недостаточная информированность. Интересный факт: когда в рекламных объявлениях предлагается обращаться в агентства по вопросам ипотеки — это вызывает в несколько раз меньший приток клиентов, чем, когда в них приглашаются желающие получить кредиты на приобретение жилья. То есть одно и то же явление, по-разному названное, вызывает разную реакцию.

Многие из потенциальных заемщиков до сих пор пребывают в уверенности, что, например, кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости, что банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленная квартира отдается в залог и банк, таким образом, ничем не рискует. Кто-то путает залог и собственность и считает, что при покупке квартиры в кредит она оказывается собственностью банка. Некоторые полагают, что если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму кредита, то клиент получит именно ее — вне зависимости от стоимости квартиры. Или что все риски заемщика страхуются, тогда как страхуются в первую очередь риски банков. Некоторые из этих заблуждений приводят к тому, что человек, узнав об истинном положении дел, приходит к выводу о неприемлемости для него возможностей ипотеки.

Впрочем, город не оставляет попыток продвинуть ипотечную идею в широкие массы. К примеру, обсуждается план по рефинансированию тех банков, которые предоставляют ипотечные кредиты (т. е. город берет на себя часть выплат процентов по кредиту). Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования и созданное год назад Санкт-Петербургское ипотечное агентство пытаются найти более дешевые кредиты. Кроме того, петербургское агентство, 100% акций которого принадлежит городским властям, взяло на себя обязательство выкупать у банков кредиты заемщиков, оказавшихся неплатежеспособными.

Городская администрация пытается использовать ипотеку и для уменьшения количества очередников. Чтобы не предоставлять им жилье вообще бесплатно, власти субсидируют (т. е. выделяют деньги — по 150 — 200 тысяч рублей) тем, кто по своему материальному положению не готов самостоятельно взять кредит, но и не хочет десятилетиями ждать квартиру и к тому же имеет некие материальные накопления, которые готов вложить в приобретение жилья.

Субсидии расхватывают с большой скоростью — только за три месяца текущего года уже выработан весь бюджетный ресурс — 55 млн рублей. Планировалось за счет такой «социальной ипотеки» сократить очередь примерно на 500 семей, но реально их будет около 300. Лучше, чем ничего, но в масштабах города это ничего не решает.

Все нынешние схемы — банковские, «социальной ипотеки» далеки от классической ипотеки, решившей в свое время «квартирный вопрос» в западных странах. За рубежом выдачей ссуд на приобретение жилья занимаются специальные ипотечные агентства. Средства они получают, выпуская на рынок свои ценные бумаги, надежность которых гарантирует государство. Именно поэтому ипотечные бумаги пользуются на рынке спросом. Смысл этой схемы в том, что кредит агентства для заемщика обходится заметно дешевле, чем банковский.

В России тоже недавно принят закон об ипотечных ценных бумагах. Но сделаны только первые шаги, так что о каких-то результатах говорить рано.

Руководство петербургских банков начинает осознавать, что рынок ипотеки, пусть пока узкий, имеет перспективы. Тем или иным способом, но государство ипотеку будет развивать, потому что другого способа решить жилищную проблему нет. Поэтому банкиры последнее время заявляют о запуске новых ипотечных программ, каждая из которых предлагает заемщикам все более перспективные условия кредитования.

Например, Промстройбанк, сотрудничающий с Санкт-Петербургским ипотечным агентством и застройщиком — компанией «Северный город», создал совместную программу под названием «Девять шагов», позволяющую взять ипотечный кредит на покупку жилья в строящемся доме. Результатом стало заметное увеличение числа кредитных сделок. Но вообще на операции со строящимися квартирами отечественные банки идут с неохотой. Основная часть их программ ориентирована пока на покупку жилья на вторичном рынке.

Зарубежные банки не торопятся занять место на петербургском ипотечном рынке, относясь с осторожностью к нашим долгосрочным программам. Однако и сегодня у петербургских банков есть весьма серьезный конкурент — австрийский «Райффайзенбанк», который недавно запустил совместно с компанией «Петербургстрой-Skanska» программы кредитования покупки недвижимости на первичном рынке.

А теперь вспомним о новом Жилищном кодексе. Какой же позитив внес он в ипотечную систему? Во-первых, он отменяет НДС, который взимался в размере 18% при покупке земельных участков и вторичного жилья. Отпала необходимость в нотариальном заверении сделки, стоимость которого составляла 1,5% от ее суммы. В масштабах конкретной семьи это существенная экономия.

Каковы же ближайшие прогнозы? К лету текущего года средние кредитные ставки могут снизиться с 15 до 13% (разумеется, в валюте). К 2008 году ставка по ипотечным кредитам может снизиться до 10%, а к 2010 году — до 8%.

Но сила ипотеки в ее массовости, в том, чтобы привлечь как можно больше клиентов. А этому мешают не только условия кредитования. По утверждению заведующей центром Института международных экономических и политических исследований РАН Татьяны Чубаровой, цены на жилье у нас завышены примерно вдвое по сравнению с его фактической стоимостью. А среди строителей бытует мнение: если ипотека стимулирует рост спроса на жилье, это приведет только к дополнительному росту цен на него. Так что проблемы ипотеки — не только в финансовых схемах, но и в общих рыночных перекосах.