Мистер икс приехал в область

Иностранные компании, действующие на российском рынке недвижимости, пока не очень охотно работают с загородом. Подавляющее большинство их объектов находится внутри МКАД (точнее, даже внутри Садового кольца). Проекты, реализуемые в области, - единичны. Почему?

Жилье или "нежилье"?

Вопрос "почему город, а не загород?" не совсем точен, говорит Александр Шаталов, глава филиала компании Intermark. Правильнее было бы начинать с того, что работающие в России иностранные компании предпочитают заниматься нежилыми помещениями. На этом поле они имеют ряд преимуществ. Во-первых, будучи представителями крупных мировых сетей, они имеют гарантированных высокобюджетных корпоративных иностранных клиентов. Если крупный арендатор (например, банк) в 20 странах мира снимает помещения через данную риэлторскую компанию, то, начав дела в России, он, скорее всего, и здесь станет действовать через нее же. Во-вторых, если говорить об иностранных девелоперах, бизнес по строительству, содержанию и сдаче в аренду офисных и торговых помещений во всем мире существует по примерно одинаковым законам. Отработав технологии в США, Европе и Азии, иностранные игроки и в нашей стране действуют по тем же схемам - и так же успешно.

Добавим от себя и третье соображение. В отличие от российских компаний, стремящихся захватить как можно большую долю рынка, "западники" ставят перед собой несколько иные цели - добиться наибольшей эффективности, максимальной выработки на каждого своего сотрудника. Понятно, что нежилая недвижимость, где один клиент арендует сразу несколько тысяч квадратных метров площадей, в этом смысле очень интересна.

А что же жилье? Рынок этот относительно недорогой. То есть богатые клиенты, конечно, существуют, но их не так много, и за каждым уже бегает с десяток риэлторов. А основная масса объектов стоит в пределах $150 тыс., и потенциальные комиссионные тут смехотворны. Для работы на этом рынке нужно досконально знать российское законодательство, традиции делового оборота. Например, многие вещи у нас делаются "под столом": цена квартиры при сделке пишется "по БТИ", при аренде большинство собственников предпочитают не платить налоги- Мощные международные связи тут не помогут, и иностранные компании предпочитают просто не лезть в рынок жилья.

А раз так, то и вопрос "почему иностранцев нет за городом?" проясняется сам собой. Потому что до самого недавнего времени не было там достойных их внимания объектов коммерческой недвижимости. Кстати, как только эти объекты появились - появились и западные риэлторы. Тезис этот подтвердили в нескольких работающих в Москве компаниях. "Наша компания не занимается жилыми помещениями, только коммерческими", - сообщили в Colliers International. То же самое сказали в Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko.

Зачем он в наш колхоз приехал?

В тех редких пока случаях, когда иностранные игроки все-таки приходят на рынок Московской области, они стараются работать с привычными им категориями объектов. Например, единственный на сегодня подмосковный проект уже упоминавшейся компании Stiles&Riabokobylko - бизнес-центр "Кантри-Парк" в Химках. 17-этажное здание на берегу Химкинского водохранилища возле пересечения МКАД и Ленинградского шоссе полностью соответствует требованиям для класса А - здесь и круглосуточная охрана, и центральное кондиционирование, и противопожарная сигнализация, и все прочие необходимые для объекта такого уровня блага цивилизации. Неудивительно, что в "Кантри-Парк" расположили свои штаб-квартиры такие компании, как Volvo, Porsche и BMW, в числе других крупных арендаторов - Metro Cash&Carry, Nutricia и т.д. В общем, комплекс вполне московский по всем показателям, кроме юридического адреса.

Другой вариант - тоже со вполне очевидными иностранными корнями - строительство коттеджного поселка, предназначенного для сдачи в аренду. Этот бизнес появился достаточно давно - в середине 90-х. Приезжавшим в ту пору в "далекую и заснеженную Московию" иностранным специалистам требовались комфортные условия для жизни, и вполне естественно, что за их организацию брались иностранные же фирмы. Среди успешно реализованных проектов тех лет можно вспомнить поселок "Покровские холмы", реализованный группой Hines. После августа 1998 г. процесс по понятным причинам приостановился, но сейчас снова набирает обороты. Правда, с новыми чертами: владельцы поселка теперь не выдвигают требования, чтобы арендатор был иностранцем, вполне сгодится и россиянин - главное, чтобы он по своим манерам уживался с соседями и был достаточно платежеспособен-

Примером подобной политики может служить компания GVA Sawyer, которая, как и большинство западных игроков нашего рынка, в основном специализируется на коммерческой недвижимости. Однако в 90-х гг. ею был построен поселок "Сосновый бор", расположенный на территории санатория "Десна" администрации Президента РФ. Вторая очередь поселка, включающая как коттеджи, так и таунхаусы, была завершена в 1998 г. В 2002 г., по словам Веры Сецкой, вице-президента GVA Sawyer, был запущен новый проект: компания с партнерами выкупила земельный участок 4,2 га на восточном берегу Истринского водохранилища для строительства элитного загородного клуба "Ривьера на Истре". Проект включает девять эксклюзивных особняков, яхт-клуб, два теннисных корта и административное здание общей площадью 10 тыс. кв.м. В настоящее время заканчивается строительство внутриплощадочных дорог и коммуникаций, разработан фирменный стиль, ведется строительство административного здания и работа над общественной зоной поселка.

Другой западный игрок нашего рынка, компания Knight Frank, пока в Подмосковье не работает. Однако, как сообщила директор отдела жилой недвижимости Екатерина Тэйн, в ближайшие месяцы компания надеется презентовать "определенные проекты, связанные с загородной недвижимостью". И эти предложения будут касаться загородных поселков "принципиально другого уровня, чем те, которые на данный момент присутствуют на рынке, предполагают адаптацию западного формата загородного жилья к российской специфике". Звучит интригующе. Посмотрим, что это будет.

Традиционная нацеленность на самое дорогое неизбежно вела к тому, что иностранные компании активнее всего работали в западном секторе Подмосковья - на Рублевском шоссе, Новорижском, Минском. В последние годы, в связи с ростом популярности мест к северу от Москвы, появились объекты и по Дмитровскому шоссе. Кроме того, как говорят в компании Intermark, сейчас уже начинают рассматриваться проекты из другой ценовой группы - $250-500 тыс. Это очень большая ниша, конкуренция в которой пока заметно меньше. Компания обещает представить общественности "достаточно крупный и интересный проект" летом этого года.

В чем проблемы?

Засилье бюрократии, всевозможные "рогатки" - разговоры о них как об основной помехе для ведения бизнеса в России давно уже стали общим местом. Автор задавал такие вопросы и представителям западных компаний и- не получил подтверждения. То ли Подмосковье является оазисом благополучия в российской бюрократической трясине (в это верится с трудом), то ли явление уже примелькалось- "Вопросы, связанные с общением с органами власти, в общем и целом такого же характера, как и в Москве, - говорит Александр Шаталов. - А в некоторых случаях в Подмосковье даже, пожалуй, и полегче. Здесь, например, поменьше сроки, которые требуются для согласования проекта".

Главную проблему в освоении загорода представитель компании Intermark видит в определенной "лоскутности" рынка. Концепция развития региона не продумывается, застройщики строят там, где хотят. Точнее, там, где им удалось получить землю. Вчера это было поле, а сегодня здесь решили построить коттеджный поселок. В США и Европе есть понятие sustainable development - строить можно только там, куда есть хорошая транспортная доступность, уже должны быть ядра строительства, и дополнительное разрешено только вокруг них. Есть четкие требования по плотности застройки. Тем самым сохраняется разумный баланс между застроенными территориями и окружением.

Екатерина Тэйн считает, что основной проблемой является неразвитость местной транспортной сети и инфраструктуры в целом. Для их подъема нужен некий государственный план, несколько лет реализации. До этого момента говорить о скором приходе на рынок недвижимости Подмосковья сильных западных игроков не приходится.

Дата публикации: 10:19 13 апреля 2005

Источник: bpn.ru