Новинки загородного рынка: в Подмосковье появилось 70 новых поселков

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Сезон, когда загородный рынок активен, еще не закончился, он продлится до октября. Это, конечно, условная граница – люди продают-покупают загородные дома, дачи, участки круглый год. Просто летом и золотой осенью этим заниматься приятнее – и тепло, и дорога легче, и будущее приобретение предстает во всей еще не опавшей природной красе. И именно к лету застройщики стараются вывести новые проекты.

Рынок загородного жилья молод и за годы своего примерно 20-летнего существования пережил несколько метаморфоз. Начинался он как элитный, вернее псевдоэлитный, когда каждый «браток» стремился обзавестись домом-монстром из красного кирпича. Позже начали появляться организованные поселки, прорастала архитектурная мысль, помимо «кирпичной» заявляли о себе новые строительные технологии. Но «загородка» практически до кризиса 2008 года оставалась в нише дорогого жилья: демократичных поселков было очень мало, хотя спрос на них зашкаливал. «У кого нет миллиарда, то может идти…» - девиз того времени.

Кризис 2008 года сыграл роль дубинки-демократизатора для загородного рынка: многие застройщикипересмотрели свои проекты в сторону понижения классности. Тогда появилось на рынке огромное количество поселков с участками без подряда, причем значительная часть из них были непродуманными, без коммуникаций и без перспектив их появления, а лендлордам главное было – продать эту землю, а там хоть трава не расти. Рынок явно перекосило в другую сторону.

Сейчас ситуация выравнивается, на рынке появляются достойные проекты, предлагающие покупателю то, что нужно. Ведь главное – четко соответствовать заявленной функции. Если это поселок для постоянной жизни, то тогда он должен быть не слишком далеко от Москвы, ему необходима нормальная инфраструктура вплоть до детского садика (школы – разговор отдельный), в таком поселке может быть разноформатное жилье – и отдельные дома, и таунхаусы с небольшими участками земли. Если это дальняя дача, то там лепить таунхаусы нельзя, дачный поселок предполагает, что у каждого – свой дом, приличный участок, есть где купаться и куда ходить за грибами. Еще одно требование времени - желательно, чтобы у каждого поселка была своя изюминка в виде интересной архитектурной концепции, ландшафтного решения, умело обыгранных природных достоинств и т.д.

Начиная с весны, на рынок, по данным экспертов, вышло более 20 новых загородных поселков. Если начинать отсчет с января, то цифра вырастает до 70 поселков. Причем подавляющее большинство новичков, более чем две трети (70%), – это проекты экономкласса, предлагающие на продажу участки без обязательного подряда на строительство, отмечает Тимур Сайфутдинов - управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. В этой оценке с коллегой солидарны и другие эксперты. Часть новых предложений - это замороженные в кризис проекты, которые были реанимированы и выставлены на продажу. По подсчетам Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив», сегодня на долю поселков экономкласса приходится более 25% от общего числа поселков в Московской области.

Любопытную тенденцию отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Согласно «Исследованию рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», только за последние полгода (с IV квартала 2010 г. по II квартал 2011 г.) число дачных поселков (с видом разрешенного использования земли «под дачное строительство») выросло на 16%: с 119 до 138. А их доля в общем объеме предложения коттеджного жилья увеличилась с 42% до 44%. (подробнее см. статью «Дачные поселки Подмосковья растут в цене и в количестве»).

География новых проектов

Какие же направления и расстояния от МКАД облюбовали застройщики для новых предложений? Поскольку речь идет преимущественно о проектах экономкласса, то понятно, что от столицы они находятся сравнительно далеко, в основном за 30-километровой отметкой.

Среди популярных у застройщиков трасс эксперты назвали Новорижское, Калужское и Симферопольское,Киевское шоссе.

Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», выделяет лидера по числу новых предложений – это новорижское направление. И более половины новых проектов на Новой Риге (57%) – опять-таки участки без подряда.

Тенденции сезона: больше готовых проектов

Нынешний расклад на рынке отражает чаяния покупателей. Как отмечает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty , по итогам 1 квартала 2011 года подавляющая доля спроса пришлась на участки без подряда (80% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 6%, участки с подрядом – 8%, таунхаусы и многоквартирные дома – 6%.

Несмотря на активный спрос на участки без подряда, эксперт считает, что интерес покупателей к этому продукту все же сокращается. Выражается это в том, что покупатель перестал «мести» с рынка все, что попало. «Интересную динамику продаж участки без подряда показывают лишь в поселках с хорошей репутацией и у известных девелоперов, где покупателям понятно, что никаких проблем с коммуникациями, документами и т.п. у них не возникнет. Как пример такого поселка можно привести проект «Новорижский» (23 км. от МКАД, Новорижское шоссе)», - говорит эксперт.

По наблюдениям Дмитрия Цветкова, в поселках, где продажи идут слабо, заметно снижается цена, многие из них в борьбе за покупателя вступили в жесткую ценовую конкуренцию друг с другом. Так, средняя стоимость сотки в поселках, вышедших на рынок в 2011 году, составляет чуть более $6 000, в 1 квартале 2010 года этот показатель составлял $7300.Юлия Севериненко («ЗемАктив») не столь категорична в оценках, но в целом ее позиция логически близка к изложенной: девелоперы, работающие в недорогом сегменте, стараются продемонстрировать надежность и стабильность. Так, они все чаще выводят на рынок новые очереди уже готовых коттеджных поселков. Такие предложения популярны, так как покупатели имеют возможность посмотреть уже реализованные проекты добросовестных компаний.

Что касается поселков более высокого уровня, то, как сообщает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в сегменте бизнес-класса в этом сезоне начались продажи в 9 поселках, большее число новых проектов расположены на Новорижском и Калужском шоссе – по 3 поселка.

В сегменте люксовых предложений эксперт отмечает затишье: выход таких предложений планируется на осень. Один из таких поселков заявлен на Рублево-Успенском шоссе, к продаже будут предлагаться коттеджи под ключ, по цене от 2 млн долларов. Кстати, среди наметившихся тенденций Владимир Яхонтов выделяет именно выход на рынок ряда поселков, предлагающих коттеджи под ключ. Таких вариантов немного, покупатели их приветствуют, так как по-прежнему сохраняется дефицит готового жилья.

Новые предложения: уже вышедшие и ожидаемые

Мы попросили экспертов назвать нам наиболее интересные новинки сезона, а также пояснить, чем они так уж хороши. Начнем наш обзор с наиболее доступных предложений.

Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») приводит в пример четыре интересных проекта экономкласса. Это «Суханово-Парк» (Варшавское шоссе, 9 км). К продаже предлагаются таунхаусы площадью от 90 кв. м по цене от 6,5 млн рублей на участках от 1,5 соток. Поселок активно строится и продается. Покупателей привлекает обширная инфраструктура, заявленная в поселке, и близость к Москве. Рядом находится озеро.

Среди проектов в формате участков без подряда стоит отметить КП Солнечный город (Киевское шоссе, 35 км от МКАД) и Софьино (Калужское шоссе, 25 км от МКАД). Участки, предлагаемые в данных поселках, привлекательны по цене – от 150 тыс. рублей за сотку. Количество оставшихся в продаже участков в этих проектах невелико.

На Каширском шоссе в 75 км от МКАД строится экогород Новое Ступино. Проект стартовал в конце 2010 года, для покупателей предлагается разноформатное комфортное жилье по доступной цене (35,5 - 38 тыс. руб./кв.м.) с обширной инфраструктурой.

Юлия Севериненко («ЗемАктив») сообщила об открытии продаж в новых очередях поселков, которые строит компания. В поселке Алешкино-2 (65 км по Новорижскому шоссе) на продажу выставлены участки без подряда и с подрядом, а их стоимость начинается от 760 тыс. рублей. По мнению эксперта, сегодня в сегменте экономкласса кроме доступной цены, от девелопера требуется и уникальность продукта. Так, в Алешкино-2 строится природный парк с каскадом из трех родниковых водопадов. В распоряжении жителей поселка будут собственный пляж на большом озере и благоустроенная территория с лесными деревьями для прогулок и отдыха. Это первый ландшафтный объект подобного уровня в поселках категории «дальние дачи».

Вторая очередь поселка Sosnovka Park (Симферопольское шоссе, 65 км. от МКАД) состоит из 86 земельных наделов. Покупателю предлагают участки без подряда и с подрядом площадью от 8-18 соток стоимостью от799 тыс. рублей с учетом коммуникаций. Если в первой очереди покупателям предлагались исключительно участки без подряда, то во второй упор будет сделан на участки с подрядом. Минимальная цена такого продукта – 2,1 млн руб. Кроме этого управляющая компания «ЗемАктив» решила инвестировать средства в строительство домов. Сейчас на территории поселка завершается строительство первого дома по проекту «Сказка». Дом общей площадью 114 кв.м расположен на участке 12,5 соток.

Во второй очереди поселка Sosnovka Park готова детская площадка, строится магазин. Жителям новой очереди поселка будет доступна инфраструктура первой очереди: детская и спортивная площадки, бульвары для прогулок с беседками и ландшафтным дизайном, гостевая парковка, место для барбекю.

Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию ООО «Абсолют Менеджмент», приводит в примерпоселок Певчее в 27 км Калужского или Киевского шоссе, возле деревни Клоково. Территория поселка состоит из 255 участков без подряда по 8-20 соток, цена - 310 - 410 тыс. рублей за сотку. Инфраструктура: детский центр для дошкольников, торговый и общественный центр, футбольное поле, детские и спортивные площадки.

Поселок Романтика - в 28 км по Калужскому шоссе, возле деревни Романцево. Покупателям предлагается 110 участков с подрядом и без, также есть 8 типовых проектов домов 160-500 кв. м из кирпича, дерева и комбинированные. Стоимость на участках с подрядом от 6 до 18 млн руб. за дом с участком и коммуникациями. На участках без подряда - от 350 тысяч рублей за сотку.

Среди новинок бизнес-класса Тимур Сайфутдинов (Blackwood) называет ожидаемые к выходу на рынок два поселка от компании Capital Group, которая развивает порядка 80 га в Красногорском районе в районе Нахабино (12-18 км от МКАД).

Предполагается, что один из поселков займет территорию в 46 га, в нем будут представлены домовладения площадью с 250 - 270 кв. м на участках 17 - 20 соток. Цена дома с участком ориентировочно составит 800 - 850 тыс. долл. При этом почти половину территории участка - около 22 га — занимает лес. Эксперт полагает, что это будет довольно востребованное предложение в силу невысокого объема предложения готовых коттеджей, актуальных и соответствующих спросу характеристик предложения (как по площадям, так и по цене) и за счет оптимальной удаленности проекта.

Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty) отмечает проект компании Multigroup Development «На семи островах».Поселок расположен в Дмитровском районе, в 50 км от МКАД, на берегу Канала им. Москвы. Средняя площадь домов составит около 250 квадратных метров. Площадь участков - от 5 до 20 соток. Средняя стоимость домовладения составит примерно $500 тыс.

Многим экспертам очень нравится поселок Павловы Озера, реализуемый девелоперской компанией МГК «ИТЕРА». Минимальная цена на домовладение в проекте, расположенном в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, начинается от 7,9 млн рублей (коттедж 150 кв. м, участок 6 соток).

Также дружно наши комментаторы похвалили поселок класса премиум Лесная Симфония (УК «Масштаб», 5 км от МКАД по Калужскому ш., 1-я очередь составила 55 домов на участках от 15 до 33 соток). Проекты коттеджей разрабатывало архитектурное бюро NEFAproject. Поселок Лесная Симфония входит в состав мегапроекта «Проект А101» по комплексному освоению более 13 000 га земель вдоль Калужского шоссе. На продажу предлагаются готовые дома и участки с подрядом площадью 273 – 529 кв. м. В поселке Лесная Симфония заявлены детский сад и частная школа под патронажем одного из ведущих вузов страны, физкультурно-оздоровительный комплекс, поле для гольфа и велотрек, торгово-развлекательный комплекс и благоустроенный парк площадью 25 га. А также круглосуточная диспетчерская, служба эксплуатации и room-service.

Прогнозы: участки без подряда «цивилизуются», готовые проекты активизируются

Что касается будущего загородного рынка, то тут стоит привести прогноз Сергея Махмудова, директора по развитию компании Atlas Development , выразившего в нескольких словах общее мнение: «В среднесрочной перспективе мы прогнозируем возврат потенциальных покупателей к качественным готовым поселкам либо поселкам, предлагающим на продажу участки с обязательным подрядом». Также, с точки зрения эксперта, в ближайшей перспективе более активно должен начать развиваться сегмент высокобюджетной загородной недвижимости, ведь начиная с осени 2008 года выход проектов данного типа практически остановился.

Но журнал www.metrinfo.ru тоже решил выступить в качестве провидца и дополнить прогноз собственными выкладками. С нашей точки зрения, несмотря на явную «нелюбовь» некоторых наших комментаторов к сегменту «участки без подряда», он продолжает уверенно править бал на рынке загородного жилья. Неласковое отношение к бесподрядной земле, впрочем, отчасти оправдано: слишком много недобросовестных застройщиков нагрело на ней руки, и масса покупателей накололась на неприятности. В то же время нельзя не признать и привлекательности этого продукта, в руках честных девелоперов он действительно может стать «конфеткой». Так что будущее у этого сегмента, безусловно, есть, и чем больше здесь будет появляться серьезных компаний, тем меньше шансов они оставят желающим сорвать куш и убежать.

Эксперты упорно отмечают снижение интереса покупателей к бесподрядным участкам. Мы бы все-таки изменили формулировку: речь скорее о дифференциации спроса, когда узнавший о чужом горьком опыте покупатель отвергает слишком сладкие предложения на рынке и отдает предпочтение тем, кто продает реальный продукт по реальным ценам.

Дата публикации: 17:52 24 августа 2011

Источник: bpn.ru