Как успеть приватизировать квартиру или комнату в общежитии

Ирина Невинная, Павел Крашенинников, председатель комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству

Сегодня мы решили еще раз вернуться к теме приватизации. Потому что редакцию буквально забросали вопросами те, кто спешит "вскочить в уходящий поезд".

И хотя время вроде бы еще есть: те, кто получил государственное жилье до 1 марта 2005 года, имеют право его приватизировать до 1 января 2007 года, тем не менее выясняется, что трудности возникают не только из-за очередей, но и из-за нежелания (или неумения) муниципальных властей помочь людям. Особенно много вопросов от обитателей общежитий - ведь они получили возможность сделать свою комнату своей собственной только благодаря новому жилищному закону.

Российская газета: Типичный вопрос от администрации города Старый Оскол Белгородской области. В основном переданы в муниципальную собственность общежития коридорного типа: жилые комнаты по 8 метров, общий санузел на этаже, кухня отсутствует. Согласно действующим СНИПам, жилые многоквартирные здания считаются таковыми, если в квартирах есть кухня, передняя, ванная и прочие подсобные помещения. Суть вопроса: как перевести помещение из разряда общежития в жилой дом, если при этом нарушается СНИП? Без этого приватизация комнат невозможна.

Крашенинников: Строительные нормы и правила - это нормативный документ более низкого уровня по сравнению с федеральным законом. Поэтому, если СНИП противоречит Жилищному кодексу, безусловно, должны действовать нормы кодекса. Это первое.

Второе. Согласитесь, когда говорим об общежитии, фактически речь идет о такой огромной коммунальной квартире. Даже пусть будет сорок комнат на этаже с общим душем и туалетом. Соответственно, если человек проживает в комнате в такой "коммуналке", он имеет полное право ее приватизировать. Поэтому администрация ни Старого Оскола, ни любого другого города или поселка не имеет права отказывать в приватизации жильцам общежитий, переданных на муниципальный баланс.

РГ: А если отказывают под предлогом, что часть комнат в общежитии занимают граждане, проживающие на койкоместах? Тут речь уже не о комнате, а всего лишь о части комнаты...

Крашенинников: Все равно: комната будет переходить в общую собственность нескольких владельцев - тех, кто в ней живет.

Это, конечно, ненормально. Но эта ненормальность исходит не из Жилищного кодекса, а из того, что происходило в те времена, когда взрослых чужих людей вынуждали жить вместе. Теперь, по крайней мере, собственник с собственником смогут договориться, например, один у другого выкупит долю в комнате комнаты. У людей хоть какие-то шансы появятся.

И хотел бы еще раз обратить внимание на то, что здесь какого-то дополнительного оформления этих прав не требуется. Не надо подписывать никакого специального договора. Не надо подписывать, выдавать ордера. Права на приватизацию возникают в силу закона.

РГ: "Первые четыре этажа нашего общежития - строительная фирма, владелец сдает помещение в аренду под офисы. Жильцы общежития со своими семьями занимают пятый этаж. Может ли строительная фирма выселить нас без предоставления другого жилья, то есть сделать общежитие полностью нежилым?"

Крашенинников: Если общежитие передано муниципалитету, то понятно, что не может. Если эта фирма - владелец общежития,

все равно выселить не имеет права. Потому что у людей есть договор найма в общежитии независимо от письменного оформления. И соответственно выселение в данном случае возможно только в случае прекращения трудовых или служебных отношений именно с тем предприятием, у которого на балансе это общежитие.

РГ: Еще один типичный случай. Коммерческая организация, ЗАО, взяла у муниципалитета в аренду на 25 лет и перевела на свой баланс пятиэтажное здание общежития вместе с жильцами, которые не являются работниками этой организации. От общежития осталось два этажа - остальное офисы...

Крашенинников: Передача в аренду под офисы нежилых помещений возможна. Что касается передачи тех помещений, где проживают граждане, тут явное нарушение закона. "Вместе с гражданами" никакие сделки по жилью заключать невозможно. Единственная сделка, предусмотренная как старым законодательством, так и новым Жилищным кодексом, - это передача муниципалитету. Все. Других сделок быть не должно. По этому поводу даже есть судебная практика, когда совершались сделки с общежитиями, где проживали граждане. Все эти сделки были признаны незаконными.

РГ: Если обратиться в суд и договор аренды будет признан недействительным, жильцы смогут приватизировать свои комнаты в этом общежитии?

Крашенинников: Да, смогут. Но эта сделка может быть признана недействительной только в части помещения, где проживают люди.

РГ: Читатели просят уточнить, верно ли, что граждане могут бесплатно приватизировать квартиру до 2007 года, если имеют на руках договор социального найма? Где в новом Жилищном кодексе про это говорится?

Крашенинников: Эта норма находится в Законе о введении в действие Жилищного кодекса.

Я обращаю внимание, что приватизация действует еще два года не для тех, у кого есть договор социального найма в бумажном виде (ведь такие договоры просто не заключались), а для тех, кто вселился по договору социального найма и проживает по договору социального найма. Не важно, есть бумага или нет. Здесь имеется в виду договор как факт.

РГ: Есть ли дополнительные права у бывших молодых специалистов, которые проживают в ведомственном общежитии, но уже не работают в организации, это общежитие предоставлявшей? Причина увольнения - невыплата зарплаты в течение длительного времени.

Крашенинников: Дополнительных прав нет.

РГ: Имеет ли право администрация предприятия выселить их без предоставления другого жилья?

Крашенинников: Это зависит от того, сколько они проживали. Если срок достаточно большой, например, 10-15 лет, то не имеют права выселить. Это по старому кодексу. В соответствии с новым ЖК администрация предприятия имеет право выселить из ведомственного общежития бывших сотрудников, чтобы иметь возможность предоставлять освободившуюся площадь вновь нанимаемым на работу.

РГ: Имеет ли право администрация устанавливать расценки за проживание в ведомственных общежитиях, превышающие тарифы за жилье и коммунальные услуги, действующие на территории данного муниципалитета. Таким образом людей часто пытаются "выдавить" из ведомственного жилья...

Крашенинников: Этот вопрос не относится к жилищному праву. Плата за коммунальные услуги не должна быть больше. Хотя бывают и исключения: например, когда ведомственный жилфонд отапливается за счет собственной котельной предприятия. Но обычно администрация идет другим путем: "накручивая" за дополнительные услуги. Тут надо разбираться в каждом конкретном случае. По поводу завышенных тарифов можно обратиться с жалобой в антимонопольные органы.

РГ: Проживая в муниципальном общежитии, семья купила квартиру. Муж взял ипотечный кредит, оформил на себя. Жена и двое детей прописаны в комнате в общежитии. Сейчас начинается процесс по выдаче ордеров жильцам. Может ли жена получить такой ордер и оформить приватизацию комнаты на себя и детей. Муж готов написать ей отказ от своего права на приватизацию. Имеют ли право отказать ей в выдаче нового образца ордера?

Крашенинников: Во-первых, еще раз хочу сказать, никаких новых ордеров ни выдавать, ни получать не надо. Что касается конкретной ситуации, ясно, что семья пытается улучшить свои жилищные условия за счет приватизации комнаты в общежитии. Потом, видимо, можно будет съехаться, обменяв комнату и купленную по ипотеке квартиру на большую. Желание вполне понятное и законное, если общежитие не было передано муниципалитету от организации.