Дачи в дальнем Подмосковье: домик в какой деревне выгоднее всего приобрести

Дачи в дальнем Подмосковье: домик в какой деревне выгоднее всего приобрести

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Дальние дачи, расположенные в 60-100 км от МКАД и далее, пользуются довольно стабильным спросом. Многие покупатели выбирают их из-за хорошей экологии, но для большинства все же важнее их низкие цены в сравнении с загородной недвижимостью ближнего Подмосковья. Однако не все дальние дачи одинаково дешевы, поэтому журнал Metrinfo.Ru решил разобраться в их ценообразовании и выяснить, какие факторы влияют на стоимость, когда покупать выгоднее и где находится самая дешевая недвижимость данного формата.

«Дачное» разнообразие

К дальним дачам принято относить любую загородную недвижимость, находящуюся на значительном удалении от Москвы, более чем в 60-70 км. Но преобладают в сегменте, по мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», дачные строения в давно существующих садоводческих товариществах, причем больше старых построек из дерева и кирпича, а часть поселков не газифицирована и находится на печном или электрическом отоплении. Новые дачи возводят в основном из бруса, кругляка, пеноблоков, а также используют сборно-щитовые конструкции. Популярность садовых домиков в сегменте дальних дач обусловлена тем, что такое жилье в основном покупают для отдыха с детьми в теплое время года или для пожилых родителей и детей. С наступлением же осени все перебираются в город, поэтому нет необходимости в доме, пригодном для зимовки.

Обеспеченные граждане предпочитают современные коттеджи в организованных поселках со всеми благами цивилизации. По данным Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора компании Vesco Consulting, их сейчас около 170. «Правда, и в таких поселках к продаже предлагаются либо небольшие домики площадью 70-150 кв. м, либо земельные участки без обязательного подряда на строительство размером 10-20 соток», - сообщает эксперт. Вообще в формате дальних дач сегодня преобладают экономичные проекты, а объекты бизнес-класса и класса премиум можно встретить лишь у «большой» воды.

Также наблюдается тенденция уменьшения площади поселков, домовладений и участков. По данным Татьяны Алексеевой, если в III кв. 2008 г. (т.е. еще до кризиса) средняя площадь поселка была 43 га, в III кв. 2010 г. – 38 га, то сегодня – 36,5 га. И если средняя площадь дома в 2008 г. была 205 м кв. на участке в 19,5 соток, то сегодня - лишь 174 м кв. на участке 17,2 сотки.

Кроме того, как считает Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», за последние 2-3 года все чаще реализуются не готовые дома, а участки.

Расстояния и престиж не важны

Для загородной недвижимости, расположенной вблизи от Москвы, один из основных факторов ценообразования - удаленность от МКАД, а вот для дальних дач это не так важно: «В ближнем поясе цены снижаются с каждым километром, а в зоне 70-100 км от МКАД «километраж» мало влияет на стоимость объекта», - утверждает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». Также не столь значима для цены и престижность направления: на таком расстоянии от Москвы различные районы не сильно различаются по экологическим показателям и набору инфраструктуры. Хотя, как отмечает Юрий Королев, управляющий партнер компании «ГУД ВУД Девелопмент», и здесь соблюдается общий для Подмосковья принцип: наиболее дорогие объекты, как правило, расположены на более экологически чистом западе, а наиболее дешевые - на востоке.

Но большое влияние оказывает транспортная доступность того или иного направления. Важно, чтобы рядом с поселком находились большие транспортные узлы (ж/д станции, автобусные остановки), большое значение имеет пропускная способность и загруженность трассы, - объясняет Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». Поэтому привлекательные объекты находятся на тех шоссе, которые доступны для автомобилей и на значительных расстояниях от Москвы. Таковыми считаются Новорижское и Симферопольское. Неудивительно, что эти направления – лидеры по объему предложения. Последнее даже можно считать бюджетным, и к нему приобщаются Киевское, Минское, Можайское шоссе.

А по популярности с Новой Ригой и Симферопольским шоссе могут соперничать лишь Ярославка и Дмитровка, но при условии, что дачи расположены в районе 60-70 км от МКАД. Дальше доступность трасс снижается и спрос вместе с ценами тоже. «А на таких трассах, как Щелковское, Горьковское, Ленинградское шоссе, цены одинаково низкие как в 70 км от МКАД, так и в 150 км – из-за транспортной недоступности этих территорий», - уверяет Александр Дубовенко («ГУД ВУД»).

В приоритете экология и коммуникации

Многие люди хотят проводить летнее время подальше от загрязненных городов, поэтому очень важны хорошие экологические показатели местности. Число таких клиентов растет: «Около 10-15 % покупателей системно изучают вопрос экологии и выбирают только лучшие поселки», - говорит Александр Дубовенко.

Раз есть спрос, то и цены на такие предложения выше: «Если на территории поселка или в непосредственной близости от него есть водоем, то это делает проект ликвиднее, дает девелоперу конкурентное преимущество и позволяет повысить цену», - утверждает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). «Сегодня в сегменте дальних дач самые высокие цены зафиксированы в проектах на Волге (в Тверской области). Это, например, поселки Волга-Волга и Конаково River club, где цены находятся на уровне $500-700 тыс. за дом», - сообщает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). Да и внутри поселка участки, расположенные у воды, при прочих равных характеристиках стоят обычно дороже остальных.

Но в большей мере на цену дальних дач, так же как, впрочем, и всей загородной недвижимости, влияет готовность проекта. «А это наличие коммуникаций и количество построенных домовладений. Чем больше эти две составляющие, тем легче девелоперской компании в реализации проекта, что позволяет повышать цены», - объясняет Юрий Королев («ГУД ВУД Девелопмент»).

«С получением технических условий, подведением к поселку и разводкой по его территории коммуникационных сетей стоимость участков возрастает в среднем на 30%», - уверяет Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). «Например, наличие электроэнергии, т.е. подключение мощностей, увеличивает цену на 20-25%», - добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». А когда в поселке возведены все дома, благоустроена территория и обеспечена инфраструктура, цены на участки могут вырасти на 80-100% по сравнению с первоначальными. Точно так же происходит и с ценами на участки с подрядом и готовые дома.

Таким образом, если бюджет покупки ограничен, лучше покупать на начальной стадии строительства поселка. Тогда у покупателя есть возможность выбрать участок с интересными характеристиками по более низкой цене. А если нет желания рисковать, но деньги хочется сэкономить, то оптимальнее покупать дома и участки после подведения к поселку коммуникаций, возведения забора и появления охраны.

Инфраструктура и «личные данные»

На стоимость дальней дачи оказывает влияние и инфраструктура поселка, хотя обычно покупатели не ждут от данного формата слишком много. Здесь не нужны ни детские сады, ни школы, ни рестораны или спа-центры.

Во всех поселках обычно есть хотя бы охрана, детская площадка и гостевая парковка, осуществляется вывоз мусора, а часто к этому добавляется продуктовый магазин, аптека, медпункт, спортивная площадка. И чем больше таких функциональных компонентов, тем выше может быть цена. Также в цене учитываются видовые характеристики поселка.

А если говорить о конкретном участке, то его стоимость зависит, как правило, от площади, формы, рельефа, уклона, ландшафтных, видовых и геодезических характеристик, расположения внутри поселка. Например, дальняя дача у воды может быть в 2 раза дороже точно такой же, но у въезда в поселок. Когда же вместе с участком покупается дом, учитываются его год постройки, площадь, планировка, материал, из которого он изготовлен, этажность, качество строительства или ремонта и т.д. А если речь о настоящей даче в садоводческом товариществе, то оцениваются также сад и благоустройство территории.

Цены и скидки

Покупать дальние дачи сегодня довольно выгодно. Цены на них, так же как и на всю загородную недвижимость, снизились во время кризиса. Правда, как утверждает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), не так сильно, как на другие сегменты рынка, – всего на 20-30%, потому что норма рентабельности застройщиков была довольно низкой, и у них не было пространства для маневров с ценами. Тем не менее если в III квартале 2008 г., согласно данным Татьяны Алексеевой (Vesco Consulting), коттедж стоил в среднем $1876/м кв., а участок без подряда - $5420 за сотку, то сегодня их можно купить за $1327 и $3227 соответственно.

А во-вторых, рынок дальних дач растет медленно. Эксперты говорят, что за последние полгода цены на объекты данного формата практически не менялись, за исключением отдельных проектов, которые переходили на более высокую стадию готовности и повышали стоимость на 5-7%. Не наблюдалось и традиционного для загородной недвижимости весеннего роста. Вообще после кризиса, сезонность перестала быть ярко выраженным фактором. А в дальнейшем, по мнению Юрия Королева («ГУД ВУД Девелопмент»), стоимость как земельных участков в данном формате, так и домовладений будет стремиться к уменьшению: спрос на дальние дачи есть, но его платежеспособность не велика: «Наибольшее число заявок – это запросы на покупку объектов в пределах 2,5 млн руб.», - сообщает эксперт.

И уже с ноября могут быть объявлены традиционные новогодние скидки, которые для поддержания продаж длятся и до весны. «Как правило, в среднем дисконт составляет около 5%», - сообщает Александр Дубовенко («ГУД ВУД»).

Ну а если без скидок, то сегодня, как утверждает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»), средняя стоимость участков без подряда в сегменте «дальние дачи» составляет 1,2 млн руб, а коттеджей – 7,9 млн руб. И даже максимальная цена, по данным Владимира Яхонтова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), не превышает 12 млн руб. А самый дешевый коттедж можно купить всего за 1 млн руб.: «Например, в поселке Киевские дачи (Киевское шоссе, 104 км), где установлены минимальные цены, за дом площадью 60 кв.м с участком 8 соток просят $36 000», - сообщает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). Стоимость же классической дачи в удалении от Москвы составляет 30-100 тыс. долларов.

Оптимальные предложения

Эксперты выделили самые интересные и оптимальные по соотношению «цена-качество» предложения.

Среди них коттеджный поселок Алешкино в 65 км от Москвы по Новорижскому шоссе. Сейчас строится вторая очередь поселка, где планируется организация собственного пляжа на озере площадью 1,5 га и благоустройство территории. «Здесь можно приобрести как участки без подряда, так и с подрядом. Стоимость участка без подряда с коммуникациями начинается от 816 тыс. руб. А 1 мая текущего года были открыты продажи участков у воды, их можно купить по цене от 760 тыс. руб.», - рассказывает Юлия Севериненко («ЗемАктив»).

Также эксперт выделяет поселок Анютины глазки в 82 км от Москвы по Новорижскому шоссе, окруженный с двух сторон лесным массивом. Здесь стоимость участка с подрядом (9 соток, дом 114 кв.м без отделки), с коммуникациями по границе участка начинается от 2,6 млн руб. Участки без подряда стоят от 930 тыс. руб.

Еще одно предложение - поселок Sosnovka Park (65 км по Симферопольскому шоссе). Поселок окружен лесом, на большинстве земельных участков растут молодые сосны, которые всего через несколько лет превратят территорию в сосновый бор, а менее чем в километре от поселка открывается панорама реки Нара. Минимальная цена участка с подрядом в поселке (8 соток земли и дом площадью 115 кв.м, без отделки и с коммуникациями по границе участка) – 2,1 млн руб. А стоимость участка без подряда начинается от 799 тыс. руб. с учетом коммуникаций.

На Новорижском шоссе Юрий Королев («ГУД ВУД Девелопмент») рекомендует поселки Львовские озера (100 км от МКАД) и Новорижский Оазис (107 км от МКАД). «Здесь стоимость домовладения, включающая земельный участок 10 соток и дом 59 кв. м с пакетом коммуникаций, начинается от 2,48 млн руб.», - говорит эксперт. А Александр Дубовенко («ГУД ВУД») добавляет, что проект «Львовские Озера» выиграл премию «Поселок Года - 2010», и помимо участков с домами там можно купить участок без подряда по цене 45 тыс. руб./сотка.

Также на Новорижском шоссе находится поселок Английские дачи (95 км от МКАД), выделенный Дмитрием Тагановым («ИНКОМ»). Участок без подряда площадью 11,5 соток в этом проекте стоит от 900 тыс. руб.

А на Симферопольском шоссе эксперт советует обратить внимание на поселок Бобровый остров в 90 км от МКАД. «Стоимость участка площадью 10 соток с домом площадью 96 кв. м начинается от 3,5 млн руб. При этом к дому подведены все коммуникации: электричество, вода, газ и канализация», - говорит эксперт. По его мнению, на этом направлении, но только в районе 75 км от МКАД, есть и еще один интересный объект - поселок Биосфера, где участок без подряда площадью 10,4 сотки стоит 800 тыс. руб.

Также к достойным проектам дальних дач Татьяна Алексеева (Vesco Consulting) относит поселки сети «Капитан Клаб» – Рождественно ($170-530 тыс.) и Новиково ($150-260 тыс.) и проекты «Земляничная поляна» ($87,9-230 тыс.) и «Велегож парк» ($100-350 тыс.). А в сегменте бизнес выделяется проект «Золотые пески» ($320-660 тыс.). «Все эти коттеджные поселки привлекательны интересной концепцией, продуманной архитектурой и инфраструктурой. Кроме того, застройщики соблюдают принятые на себя обязательства и активно застраивают и развивают эти проекты», - подчеркивает эксперт.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Дальние дачи - довольно бюджетный вариант загородной недвижимости. Можно купить как домик на лето, так и современный коттедж на все сезоны либо участок, с подрядом или без. Цены же на всю удаленную от Москвы недвижимость зависят от направления, транспортной доступности, экологических характеристик, степени готовности, наличия коммуникаций и инфраструктуры поселка, а также от индивидуальных характеристик того или иного участка и дома. Стоимость объектов выше, если рядом расположен водоем или лес, а из окон дома открывается красивый вид. А самый экономичный вариант – недвижимость в проекте на начальном этапе строительства на восточном направлении, особенно если покупать зимой либо по специальной акции.

Дата публикации: 13:29 05 сентября 2011

Источник: Metrinfo.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Загородная недвижимость - Подмосковье - последние новости

Популярные публикации в разделе Загородная недвижимость - Подмосковье

На рынке загородной аренды за год объем предложения вырос на 44,5 проента, при этом ожидается снижение спроса на новогодние лоты на уровне 15 процентов

На рынке загородной аренды за год объем предложения вырос на 44,5 проента, при этом ожидается снижение спроса на новогодние лоты на уровне 15 процентов

21.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /

По данным Аналитического центра и Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, с середины ноября 2016-го по настоящее время число предложений загородного найма в Подмосковье увеличилось почти в 1,5 раза. Причем на 87% (против 82% год назад) экспозиция представлена коттеджами, самая распространенная площадь участков – 7-12 соток, домов – от 101 до 200 кв. м. В 2017 году востребованность аренды домов для проведения новогодних праздников и каникул может быть на 15% ниже, чем в прошлом. Средняя стоимость найма подмосковных коттеджей осталась на уровне «осенних» цен 2016-го.

Во что обойдется Новый год за городом: аренда коттеджей в Подмосковье

Во что обойдется Новый год за городом: аренда коттеджей в Подмосковье

21.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /

Появление в магазинах города красочных новогодних витрин – сигнал для тех, кто собирается снять загородный дом на праздники. Такой вид отдыха становится все более популярным, и за самыми выгодными вариантами идет охота с самого начала осени. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» изучили базу предложений своего ресурса и посчитали, во сколько встанет арендаторам Новый год на природе.

Рейтинг стоимости таунхаусов в городах ближнего Подмосковья

Рейтинг стоимости таунхаусов в городах ближнего Подмосковья

20.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проследили годовое изменение цен на таунхаусы в городах ближнего Подмосковья и обновили рейтинг населенных пунктов по их средней стоимости. За прошедшие 12 месяцев, с ноября 2016 года, ценники менялись в диапазоне от +5,1% (Химки) до –4,9% (Апрелевка). В среднем по области коррекция оказалась близкой к нулю, ее значение составило +0,2%.

Загородная аренда - предложение вновь падает, спрос растет

Загородная аренда - предложение вновь падает, спрос растет

16.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в октябре 2017 года предложение загородных домов в аренду, по сравнению с сентябрем, снизилось на 39,3%. Спрос, наоборот, вырос на 32,6%.

Парадоксы подмосковной «загородки»: цена предложения снизилась на 17 процентов, чек покупки вырос на 32 процента

Парадоксы подмосковной «загородки»: цена предложения снизилась на 17 процентов, чек покупки вырос на 32 процента

16.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /

Продолжая подводить итоги высокого сезона, специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость разбирались в хитросплетениях цен предложения и реализации на первичном рынке загородного жилья Подмосковья. Исследование показало, что векторы ценовой динамики на «загородке» имеют разнонаправленный характер: если стоимость предложения во всех форматах падает, то сумма сделки – растет. Так, у коттеджей она увеличилась за год более чем на 55%. В условиях дефицита качественных поселков покупатели оказываются вынуждены выбирать из того, что осталось, а застройщики на основе прогнозов о возможной максимальной прибыли не более 10% отказываются от запуска новых проектов.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012