Коттеджные поселки: в поисках идеала

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Жилье за городом бывает разным, и требования к нему со стороны потребителей тоже разные – эта мысль вряд ли требует долгих и многословных доказательств. Понятно, что дачный домик, где будут проводиться только выходные и только летом, – это нечто совершенно иное, чем коттедж для круглогодичного проживания. Рассуждая по этой схеме, приходишь к выводу, что коттеджные поселки для постоянной жизни – это такая «высшая лига» загородной недвижимости; категория, где запросы максимальны.

В том, что происходит на этом рынке, какие объекты могут быть признаны на сегодня лучшими, и разбирался обозреватель журнала www.metrinfo.ru.

Транспорт: время решает все

Каким главным качеством должен обладать поселок, чтобы быть именно для постоянного проживания? Это вовсе не замечательный внешний вид домов или богатая инфраструктура. По практически единодушному мнению опрошенных нами экспертов, основной характеристикой является транспортная досягаемость от Москвы: возможности работать (и, главное, зарабатывать приличные деньги – такие, чтобы оказались достаточными для жизни в собственном благоустроенном доме) сегодня существуют только в столице. «Жители будут ежедневно ездить на работу в Москву», - выражает эту всеобщую оценку Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив».

«Вы можете сделать самый замечательный поселок, оснастить его всей инфраструктурой, но если он расположен в 300 км от города, покупателей будет мало, - развивает эту мысль Александр Дубовенко, директор по развитию инвестиционно-строительной компании «ГУД ВУД». – С другой стороны, небольшой проект таунхаусов с нулем социальной инфраструктуры, но около остановки, от которой автобус за 10 минут доезжает до метро, окажется, безусловно, «для постоянной жизни».

Что касается конкретных величин, то здесь корректнее говорить не о расстоянии, а о времени, которое придется тратить на дорогу на работу. В этом вопросе наши консультанты сошлись на часе-полутора «от двери до двери». По этой причине лучше всего смотрятся проекты, расположенные на самых современных и скоростных магистралях (шоссе Новорижское, Киевское, Калужское) – но и здесь вряд ли постоянная жизнь возможна далее 30-40 км от МКАД. А на востоке, где традиционно и состояние дорог похуже, и автомобилей на них побольше, это расстояние сокращается как минимум вдвое.

Инженерия: полная автономия

Следующим в нашем списке (и, откровенно говоря, мы даже не знаем, ставить ли этот пункт на второе место – он никак не менее важен, чем первый) идет обеспеченность всеми инженерными коммуникациями. Их минимальный перечень – электричество и газ, без которого невозможно отопление зимой. Что до прочего – водопровода, канализации – то тут возможны варианты: либо централизованные системы для всего поселка, либо индивидуальные для каждого коттеджа. Собственная артезианская скважина и септик – вариант вполне допустимый. Также желательны системы связи – телефония и Интернет. Но с ними сегодня особых проблем нет – если застройщик поселка по каким-то причинам забыл их организовать, всегда придут на помощь операторы сотовой связи…

Возвращаясь к основным элементам инженерии (электричеству и газу), следует отметить еще, что они должны не просто иметься в наличии, но и в достаточном количестве. Электроэнергии, по оценке Сергея Мигунова, руководителя управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ», должно приходиться не менее чем по 15 кВт на дом. Другой аспект – надежность коммуникаций. «Неплохо было бы предусмотреть резервные схемы подачи энергии на случай катаклизмов, подобных прошлогоднему «ледяному дождю», когда по всему Подмосковью вышли из строя километры линий электропередачи, - замечает по этому поводу Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Те хозяева, у которых были дизель-генераторы, очень сильно выиграли».

Дом: просторный, но в меру

Размеры загородных объектов по определению больше, чем квартир в городе. Однако совсем уж гигантские площади остаются в прошлом: «дворцы» из красного кирпича, в обилии появлявшиеся в 90-е годы прошлого века, давно уже непопулярны. Помимо сознания очевидной нефункциональности (дом ведь не только построить, но и содержать, убирать надо), у современных потребителей есть стремление к экономии. С другой стороны, ютиться в совсем уж крошечных каморках люди не хотят. Так что средний стандарт современного дома для постоянной жизни – примерно 250 кв. м, хотя цифра эта, конечно, сильно колеблется в зависимости от класса недвижимости и состава семьи покупателей.

Сложился и признанный оптимальным размер земельного участка: как говорит Сергей Мигунов («КОНТИ»), в экономклассе он должен быть не менее 7 соток, в «бизнесе» - не менее 12 соток и в элитном сегменте – не менее 20 соток.

Что до материалов, из которых строится дом, то они должны, конечно, обеспечивать необходимую прочность и теплозащиту. Симпатии наших потребителей пока безоговорочно на стороне кирпича – хотя и альтернативные строительные технологии постепенно пробивают себе дорогу.

Инфраструктура: перебор хуже недобора

Вопрос, вызывающий наибольшие противоречия. С одной стороны, наличие торговых, спортивных и развлекательных объектов необходимо – жить полным анахоретом не хочется, кататься за 20 км в супермаркет за всякой мелочью – тоже. С другой стороны, все понимают, что богатый инфраструктурный набор может оказаться обременительным. «Большинство покупателей учитывают тот факт, что наличие инфраструктуры на территории поселка увеличивают ежемесячные платежи за обслуживание», - объясняет этот нехитрый тезис Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». Причем даже тот факт, что инфраструктура «открытая» (т.е. доступ в нее разрешен и посторонним, не только жителям поселка), не должен особенно обнадеживать. Практика показывает, что если у управляющей компании не сходятся дебет и кредит, она находит способ повесить платежи за убыточные инфраструктурные объекты на жителей – даже тех, кто этими благами цивилизации и не пользуется.

Соломоново решение по инфраструктуре, которое находит большинство застройщиков, сводится к небольшому магазинчику и прогулочной зоне с детской площадкой – это есть практически в каждом поселке. «Многие поселки организовывают круглосуточный дежурный пункт врача», - добавляет Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость».

Если поселок более-менее крупный – в нем будет… даже не детский сад, а некая игровая комната для дневного пребывания детей. Полноценный детский сад и тем более школа – вряд ли. «Это дорогостоящее удовольствие, смысл которого очень сомнителен, - отмечает Надежда Селищева, директор по развитию КП Вестфалия. – Строить любое образовательное учреждение без согласия администрации вряд ли получится, а нести траты по эксплуатации этих объектов вряд ли кто-то согласится. Гораздо правильнее провести переговоры с близлежащей школой и при необходимости организовать школьный автобус, который будет возить детей в школу. Мы, к примеру, планируем возить детей в Пущино, который, как известно, славится уровнем подготовки школьников и по праву считается городом-наукоградом». Но совсем маленьких детей возить на автобусе вряд ли стоит, так что упомянутая выше игровая комната оказывается весьма полезной.

В целом, обширный инфраструктурный набор предпочитают люди более состоятельные – для них собственное удобство и безопасность действительно важнее, чем деньги. А большинство в экономклассе старается найти поселки, где объекты находятся по соседству. «В целом по рынку на сегодня наблюдается сокращение инфраструктурной составляющей проектов, - говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». – Высокоразвитая инфраструктура, как правило, значительно увеличивает и стоимость домовладений, и расходы по их эксплуатации. Потенциальные покупатели не готовы отдавать большие деньги за внутрипоселковую инфраструктуру, когда есть возможность воспользоваться внешней».

Безопасность: такие разные аспекты

Жизнь нашу, к сожалению, нельзя назвать очень уж спокойной и беззаботной. О собственной безопасности россияне вынуждены думать всегда. Применительно к теме нашего сегодняшнего разговора понятие «безопасность» имеет сразу несколько компонентов.

Во-первых, сугубо физическая. Покупатели загородных домов хотят, чтобы поселок был окружен забором, охрана на КПП действительно не пропускала посторонних, дома были оснащены всевозможными сигнализациями и т.п. Правда, как и в случае с инфраструктурой, слишком мощная служба безопасности может показаться чересчур накладной.

Второй аспект – безопасность приобретения. О том, что застройщики, мягко скажем, не всегда аккуратно выполняют свои обязательства, известно всем. Но если в городе покупатели квартир в большом многоквартирном доме – это внушительная сила (могут и дорогу перекрыть), то с загородной недвижимостью все иначе: за обманутого покупателя вряд ли кто заступится. «Покупал коттедж? Значит, ты буржуй, а денег еще наворуешь!» - скорее всего, скажут добрые дяди из местной администрации. Все это заставляет потребителей тщательнее выбирать объекты. «Важна высокая степень готовности проекта, - говорит Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Если до кризиса покупатели были готовы инвестировать средства в строящиеся объекты, то сейчас они отдают предпочтение проектам с высокой стадией готовности или вторым очередям уже готовых проектов».

И третье – это безопасность будущего владения. У земли, как известно, бывают различные целевые назначения, и дом, построенный на «неправильном» участке, вполне может быть конфискован. Так что юридический статус – это тоже вопрос, на который сегодняшние покупатели обращают самое пристальное внимание. «Земля в поселке должна носить статус ИЖС, в идеале – с возможностью получить прописку», - категорична Екатерина Симонова, генеральный директор компании Bonton Realty.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как видим, требования к коттеджным поселкам весьма разнообразны. Часть из них, скажем так, универсальна: все хотят, чтобы покупка не содержала юридических подводных камней. Другие зависят от состава семьи и прочих жизненных обстоятельств человека: кому-то нужен детский сад, кому-то – нет. Главное, что критерии оценки уже сложились. А выбрать из них те, что значимы именно для вас, – уже дело техники.

Мнения экспертов

Дмитрий Оглоблин, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:

Идеальных поселков нет. Предложение на загородном рынке довольно разнообразно, чтобы каждый мог выбрать дом или участок по своему вкусу, с учетом своих желаний и возможностей. Есть поселки с очень насыщенной и уже функционирующей инфраструктурой (Павлово, Княжье озеро, ПИРогово), но домовладения в них стоят не менее $1 млн, так что нельзя сказать, что это вариант для всех. Вместе с тем в последнее время на рынке появилось много поселков без подряда, похожих на старые садоводческие товарищества, особенно в районе второго бетонного кольца. Участки в таких поселках весьма дешевы, однако в эту цену включен лишь минимальный набор удобств: въездная группа, ограждение, электричество и дороги из щебенки. За водопровод и другие коммуникации нужно доплачивать отдельно. Подобную жизнь «без удобств» нельзя назвать комфортной, но людям со скромным бюджетом и запросами такой вариант может подойти.

Антон Щетвин, руководитель проектов «Велес Капитал Девелопмент»:

Поселок для постоянной жизни – это в первую очередь место, которое очень нравится. Во-вторых – это окружение, помимо созданного самой природой, т.е. люди, которые будут окружать ваш дом и вашу жизнь. И в-третьих - это дом, в котором есть все, о чем вы мечтали. Все то, что делает вашу жизнь уютной и комфортной. Исходя из этого, я не считаю, что большие суперпроекты соответствуют пониманию идеального поселка для постоянного проживания. Да, в них есть магазины и рестораны, платная рыбалка и автомойка – но, как мне кажется, стиль жизни «за городом» должен все-таки отличаться от городской суеты, а семья, желающая жить в собственном доме, - иметь право на уединенность, защищенность своей личной, домашней жизни от окружающих.

Поэтому, мое мнение, лучший поселок для постоянного проживания – это небольшой (не более 40-50 домовладений) камерный поселок с участками от 20 соток, с минимально необходимой инфраструктурой (детская, спортивная площадки, мини-маркет), в котором реально может быть обеспечена социальная однородность соседей. И при этом именно в таких поселках наиболее правильно формируется необходимая для любого человека граница между «жизнью в обществе» и «личной жизнью».

Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development:

Основными характеристиками поселка для постоянного проживания являются его удаленность от МКАД и время, которое необходимо потратить на дорогу (как правило, не более 1 - 1,5 часа). На наш взгляд, наиболее оптимальным для постоянного проживания на сегодняшний день является калужское направление (до 50 км от МКАД), которое не только планомерно развивается, но и входит в состав новых границ Москвы. Выбору данного направления и выходу новых проектов здесь способствуют низкая плотность движения автотранспорта, высокое качество дорожного покрытия, отсутствие крупных населенных пунктов, замечательная экология, отличные природно-видовые характеристики, наличие стародачных мест, развитая инфраструктура направления, особенно оздоровительная.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood:

К объектам минимально необходимой инфраструктуры коттеджного поселка, которая, как правило, представлена в поселках всех сегментов, относятся охрана/КПП, административное здание с сервисными службами, детские/спортивные площадки, прогулочные зоны, мини-маркет. Чаще всего все объекты обязательной инфраструктуры являются внутренними. По мере повышения класса поселка инфраструктурный набор существенно расширяется. В поселках бизнес и элитного сегментов появляется ТРК с разнообразным набором магазинов, сервисов и услуг, фитнес-центры, школы, детские сады, а также пляжи, профессиональные спортивные площадки. Наиболее развитые с точки зрения инфраструктуры направления, на которых превалирует недвижимость элитного и бизнес-класса, в первую очередь это рублево-успенское и новорижское направления. Здесь расположены спортивно-развлекательные центры, магазины и рестораны, частные школы и многое другое.

Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск»:

Жилой комплекс с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск» - идеальное место не только для постоянного проживания, но и для воспитания детей. Это 120 частных домов и два жилых малоквартирных дома на участке 12 га. Образовательно-спортивная инфраструктура «Олимпийской деревни Новогорск» не имеет аналогов в Подмосковье. На территории комплекса будут располагаться Центр образования, состоящий из детского сада «Академия Детства» и Британской гимназии; Международная академия спорта Ирины Винер, преподавать в которой будут чемпионы мира и Европы; фитнес-клуб класса люкс World Class, медицинский центр и хивинская чайхана «Урюк-кафе».

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства Tweed:

Среди лучших поселков для постоянного проживания можем назвать Павлово с его отдельно выстроенной инфраструктурой «Павлово подворье» и знаменитой Павловской гимназией, поселок Ильинка Лейн-Хаус на 7 км Новорижского шоссе, Прозорово, Ильинка-Спорт (также известное как КП Петровский) с сильной спортивной и образовательной составляющей (школа «Мир знаний»). В поселке Бенилюкс есть все необходимое для постоянного проживания – детский сад, начальная школа, спортивный клуб, ресторан и магазины…

Главное в планировании инфраструктуры – чтоб она не стала обузой жителям, т.к. обслуживание этой инфраструктуры входит в том числе и в коммунальные платежи: стоимость обслуживания делится на количество домовладений. И то, что посильно для поселка в 150 домов, может оказаться чрезмерным для поселка из 10 домовладений.

Дата публикации: 16:04 13 сентября 2011

Источник: bpn.ru