Рынок недвижимости 2005: итоги и прогнозы

Прошлое и будущее рынка недвижимости.

Развитие рынка недвижимости в 2004 году можно условно разделить на три периода: бурный рост в начале года, весенне-летняя стабилизация, и, наконец, активизация спроса осенью и последующее повышение цен.

Если первый период малоинтересен, так как относится к далекому прошлому, отмеченному практически бесконтрольным ростом цен и вызывающему острую ностальгию у инвесторов, застройщиков и риэлторов, то последние два заслуживают более детального рассмотрения.

Летняя паника

Некоторые признаки торможения ценовой динамики начали отмечаться с апреля – за этот месяц средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 4,5%. Прирост за май составил уже 2,5%. В июне этот показатель опустился до 0,4%, а в первую неделю июля, аналитики рынка зафиксировали остановку цен.

На фоне бешенного роста в 2003 - начале 2004 гг., это вызвало бурю эмоций среди профессионального сообщества. Профильные журналисты и ряд аналитиков поспешили заявить о скором обвале рынка, риэлторы и застройщики упорно твердили, что это исключительно сезонное явление. Истина же, как всегда, оказалась где-то посередине.

Летняя стагнация не была вызвана одной определенной причиной, будь то «перегрев» рынка или кризис доверия в банковском секторе, а являлась следствием целого комплекса социально-экономических факторов.

Определенную роль сыграли законодательные инициативы, озвученные весной 2004 года. Высокопоставленные чиновники сделали ряд заявлений о чрезмерно высоких ценах на московскую недвижимость и о необходимости формирования в России рынка доступного жилья. Ряд мер, направленных на достижение этой цели, заключал в себе проект нового Жилищного кодекса, который в то время находился в стадии утверждения. «Предполагалось, что данный пакет законопроектов сделает жилье более доступным, - говорит руководитель пресс-службы компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Игорь Ладычук, - Потенциальные покупатели не торопились недвижимость, заняв выжидательную позицию. Таким образом, рынок находился под влиянием так называемого «эффекта отложенного спроса».

Помимо осторожных покупателей, значительный вклад в остановку рынка недвижимости внес так называемый «кризис доверия», разразившийся в банковском секторе летом прошедшего года.

Многие предположили, что кризис на банковском рынке приведет к кризису на рынке недвижимости. Подобное предположение было небезосновательно. Связь между банковской сферой и недвижимостью очевидна. Банки кредитуют большинство застройщиков и риэлторских компаний, активно инвестируют в строительство и готовые объекты. Согласно оценкам, проведенным летом, банковские вложения в недвижимость достигали на тот момент $6млрд.

В то время, существовало опасение, что застройщики, которые кредитуются в банках, не смогут продолжить строительство объектов, так как счета в «проблемных» банках будут заморожены. Также высказывались опасения, что банки могут начать избавляться от своих активов, многие из которых находятся в недвижимости. Однако этого не произошло, и сейчас можно констатировать, что банковский кризис не имел глобальных последствий для рынка недвижимости, а его влияние было скорее «психологическим», чем экономическим.

Еще одно предположение относительно причин сложившейся на рынке ситуации высказал главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Геннадий Стерник. По его мнению, стабилизация рынка недвижимости могла быть связана с выводом из страны значительного капитала. В начале июля руководство Центрального банка России объявило о значительном оттоке денежных средств за рубеж. По разным оценкам, сумма, перекочевавшая из России в банки иностранных государств, составила около $8 миллиардов. Учитывая то, что недвижимость всегда рассматривалась в качестве надежного и прибыльного вложения средств, г-н Стерник обоснованно предположил, что летом столичный рынок недополучил значительную часть из этих $8 млрд.

Таким образом, в рамках многогранного общеэкономического процесса, включающего в себя каждую из вышеперечисленных причин, создалась ситуация, в которой рынок недвижимости «забуксовал» и приостановился. Следует отметить, что участники рынка находились в то время в легкой растерянности - по коридорам риэлторских компаний шептались о том, что «продажи встали» и, совсем понизив голос, рассказывали о пресловутых «инвестиционных квартирах», которые начали выбрасываться на рынок. Впрочем, это были проявления общей нервозности, царившей на рынке. Человек очень быстро привыкает к хорошему - и профессиональное сообщество, получив вместо динамики в 40-45% годовых стабилизацию цен, было склонно к излишней драматизации.

Осенью стало понятно, что рынок недвижимости начинает просыпаться от летней «спячки». В офисы продаж потянулись клиенты, а специалисты свидетельствовали об активизации спроса.

Всеобщее повышение

Действительно, осенью, уровень спроса на рынке недвижимости начал расти. Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы, приводит данные о количестве сделок, которые наглядно демонстрируют динамику осеннего роста. В сентябре, Единый центр продаж Департамента заключил 32 сделки. В октябре – 56. В ноябре число подписанных договоров о продаже возросло до 117.

Участники рынка оперативно отреагировали на активизацию покупательских процессов, начав поднимать цены на квартиры в своих объектах. Так, в октябре компания Blackwood повысила стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Чайка». В следующем месяце «МИЭЛЬ-Недвижимость» заявила о повышении цен на квартиры в жилом комплексе «Гранд-Паркъ» на 3% - до 1480-2900 долларов за кв. м.

1 декабря о внеплановом повышении цен заявил ДИПС г. Москвы. Повышение коснулось всех объектов Департамента, за исключением жилья в Куркино, и составило, в среднем около 3%. По словам Андрея Куприянова, руководителя группы маркетинга ДИПС, данный шаг стал возможен благодаря существенной активизации покупательского спроса.

Вместе с тем, злые языки утверждают, что все это не является глобальной тенденцией к повышению, так как цены были повышены только на наиболее ликвидные объекты. Еще более злые языки склонны видеть в этом заранее спланированную PR-кампанию участников рынка, запущенную в бессильной попытке хоть как-то оживить рынок.

Как бы то ни было, большинство экспертов признают, что кризисные тенденции остались позади, а уровень спроса действительно активизировался. По их мнению, это не может не внушать оптимизм и убеждает в том, что…

Все будет хорошо!

...В этом мнении сходятся многие специалисты рынка недвижимости. Так, заместитель начальника управления инвестиционной программы ДИПС Евгений Леонов отмечает, что, в соответствии с прогнозами специалистов Департамента, кризисные тенденции, наблюдавшие на рынке летом, явление осталось в прошлом, уступив место тенденции роста. «В настоящий момент, спрос на квартиры в объектах ДИПС, вырос, по отношению к летним показателям, в 4 раза» - говорит Евгений Леонов. Он также назвал ноябрь самым «продаваемым» месяцем в 2004 году.

Схожее мнение выражает Геннадий Стерник, говорящий, что объемы продаж увеличиваются во всех сегментах жилой недвижимости. Он отметил, что развитие рынка обуславливается внешними по отношению к нему причинами, а именно - ценами на нефть.

По мнению г-на Леонова, причина роста спроса и, соответственно, цен, кроется в ослаблении американской валюты. По его словам, люди ищут альтернативу доллару как средству вложения денег и находят ее в недвижимости, которая всегда была одним из наиболее надежных предметов инвестиций.

Чего ждать?

Интересное мнение высказала Наталия Тихоновская, директор Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Она заявила, что наступает «эра просвещенного потребителя.», отметив, что «лозунг «покупатели берут все, всегда и на любых условиях» больше не действует». По ее мнению, сейчас покупатели стали обращать гораздо больше внимания на качество предлагаемого жилья, и жилье по неоправданно завышенной цене покупать уже никто не будет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что данная тенденция приведет рынок недвижимости в состояние равновесия. Цены на качественные, ликвидные объекты будут продолжать расти. Вместе с тем, застройщики будут вынуждены снизить цены на менее качественные объекты.

В целом, большинство экспертов предсказывают дальнейший рост цен, который должен составить 5-10% и сходятся во мнении, что рынок недвижимости прошел финальную стадию становления, для которой свойственны резкие взлеты и падения и вошел в период спокойной стабилизации, при котором цены определяются не инвестиционным «бумом», а реальной общеэкономической конъюнктурой.