Умные дома и города: для России ли это

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Квартира в новом доме, построенном с применением современных материалов, обеспеченная инновационными инженерными системами, помогающими создать комфорт и существенно экономить энергоресурсы, — это ли не мечта каждого горожанина? Однако, если дом построен вдали от основных магистралей, магазинов и социальных объектов, удовольствие от приобретения такого жилья окажется весьма сомнительным. Да и застройщику будет невыгодно вкладываться в достаточно дорогие новшества, поскольку спрос даже на самый "умный" дом в такой ситуации вряд ли будет.

Стимулировать внедрение инноваций в девелопменте может единая концепция "умного" города, но инициирована она должна быть на государственном уровне, уверены эксперты. Наиболее активно о необходимости внедрять в строительство инновационные технологии в России говорят в последние полтора–два года. Инновационность при этом приравнивается к энергоэффективности, а всплеск интереса обусловлен курсом государства к снижению потребляемых энергоресурсов. Приходят новые строительные технологии в основном из–за рубежа. Однако российским дочерним структурам европейских компаний, таких как шведский концерн NCC, финские Yit, EKE Group и другие, которые и являются пионерами экодевелопмента в России, приходится непросто.

"Разработанный в Финляндии проект невозможно согласовать: российские СНиПы, пожарные, санитарные и другие нормы делают сложным внедрение проектных, планировочных решений, достаточно стандартных для западных застройщиков. И этот фактор существенно сказывается на возможности и темпах внедрения многих "умных" решений", — говорит директор по маркетингу "ЮИТ ДОМ" Екатерина Гуртовая.

Эксперты подчеркивают: экодевелопмент сейчас модная тема, но тренды обычно теряют популярность, если четких правил ведения бизнеса в этой области нет.

Что нам стоит дом построить?

Новые технологии в строительстве, особенно если речь идет об энергоэффективных решениях, практически всегда ведут к росту себе­стоимости. Однако, по словам руководителя компании ЛЭК Павла Андреева, применение современных инженерных решений и материалов последнего поколения вместе с оптимизацией бизнес–процессов позволяют чуть ли не в два раза увеличить скорость строительных работ.

Иногда экономить позволяет... краска. "Современные краски не требуют предварительной обработки поверхности, что позволяет снизить себестоимость данного вида работ в три раза. К тому же, даже если стоимость лакокрасочных материалов высокого качества и выше, то гарантированный срок службы некоторых покрытий — от 20 лет, и затраты окупятся минимум дважды", — приводят пример специалисты компании "Тиккурилла".

По оценке директора инжиниринговой компании "Конфидент" Петра Кузнецова, установка комплекса "умный дом", позволяющего контролировать работу всего оборудования, инженерных систем в квартире, ведет к росту цены квадратного метра в среднем на 1000 рублей, если же здание энергоэффективное — на 5000 рублей. По оценке генерального директора "Colliers International Санкт–Петербург" Николая Казанского, увеличение затрат на реализацию "зеленого" проекта может составить от 2 до 7%. Например, по словам генерального директора "СПб Реновация" Артура Маркаряна, с учетом применения ряда энергоэффективных решений (например, более теплые стены, системы рекуперации тепла, современные лифты) себестоимость возводимых в рамках реновации кварталов с хрущевками новых домов будет всего на 5% больше типовых проектов.

Дороже сейчас — дешевле потом

По оценкам ряда экспертов, применение всех решений, которые обеспечат соответствие здания мировым стандартам энергоэффективности, ведет к удорожанию проекта на 20–40%, а это уже серьезное снижение спроса и увеличение сроков окупаемости. "Люди платят столько, сколько могут, и за продукт, который считают на сегодня оптимальным для себя. Большинство клиентов не воспринимают недвижимость как актив, который будет переходить по наследству из поколения в поколение, и хотя бы их дети и внуки получат ощутимый экономический эффект от примененных сегодня энергосберегающих решений", — говорит Екатерина Гуртовая.

Дороговизна "зеленых" технологий объясняется прежде всего тем, что все они импортного производства, и поэтому решаются их применять единицы компаний, в первую очередь в сегменте элитного жилья, а также в коммерческой недвижимости, где эксплуатация, как правило, лежит на плечах собственника и он заинтересован в экономии. Подобрать необходимый набор инженерных и электронных систем для объекта коммерческой недвижимости, чтобы оптимизировать затраты на его строительство и эксплуатацию, можно уже на этапе проектирования, говорит генеральный директор VMB Trust Александр Гришин. Экономия в "зеленых" зданиях достигает 30–35% на электроснабжении, до 30% — на водоснабжении, до 40% — на отоплении. Артур Маркарян заявляет, что жильцы новых кварталов по сравнению с хрущевками смогут экономить на квартплате до 25–30%.

Не домом единым

Единичные проекты даже самых "умных" и энергоэффективных домов не способны создать "умную" городскую среду. "“Умный" город представляет собой хорошо спланированное пространство, систему управления, которая формирует спрос на новые технологии в энергосбережении, строительстве, транспортной логистике, эффективном ЖКХ", — говорит Павел Андреев. По словам директора дирекции девелопмента компании "Главстрой СПб" Анастасии Козловой, сегодня девелоперы являются жертвами временного разрыва между темпами продаж земельных участков под строительство и темпами создания городом инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, а в "умном" городе это невозможно по определению. Она добавляет, что всесторонняя координация и выверенный мастер–план — это залог снижения себестоимости для конечного покупателя и возможность для девелоперов инвестировать больше в качество объектов, а не в создание всего того, что должно быть заранее для их работы подготовлено.

По мнению Павла Пикалева, комплексный подход к внедрению концепции "умного" города должен включать адаптацию "зеленых" технологий к российским реалиям (плотность населения, особенности климата, устаревшая инфраструктура), популяризацию идей, связанных с экологией (защита окружающей среды, экономия ресурсов), приведение законодательной и нормативной базы в соответствие с современными технологиями строительства. "Для многих жителей концепция "умного" города скорее будет заметна не в новых строительных технологиях, а, например, в появлении возможности с помощью электронной заявки получить справку о прописке или счет за квартиру", — полагает Александр Гришин.

Кому это надо?

Спрос на системы "умного" дома, а также на единичные энергоэффективные и инновационные решения в квартирах еще не сформировался — стоимость кирпича с повышенными теплосберегающими свойствами, водопроводных труб из особых полимеров или сплавов в итоге выливается для покупателя в существенную сумму.

"Практика показала, что предоставление клиенту опций "умного" дома в качестве обязательных не пользуется спросом. Это действительно дорогостоящие технологии, и далеко не все готовы платить за их максимальную комплектацию. Гораздо важнее, на наш взгляд, предоставить клиенту возможность установить именно тот набор "умной" инженерии, который ему действительно необходим", — говорит руководитель службы управления проектами строительной корпорации "Возрождение Санкт–Петербурга" Алексей Перепелкин.

Одним из наиболее эффективных и востребованных элементов он называет индивидуальные тепловые пункты. Управляющий директор NAI Becar в Санкт–Петербурге Илья Андреев также поясняет, что системы "умного" дома покупатели предпочитают устанавливать самостоятельно, строители могут только подготовить здание — например, установить охранные системы и системы видеонаблюдения, изображения с которых в дальнейшем могут дублироваться на экран в квартире.

Екатерина Гуртовая добавляет, что комплекс "умных" решений в наибольшей степени оказывается востребованным в проектах загородных домов достаточно высокого уровня комфортности, а также современных офисных объектах класса "А", при реализации жилых проектов комфорт–класса речь идет о единичных элементах: принудительной вентиляции, управлении светом с использованием инфракрасных датчиков движения. "В массовом строительстве, которое зарегулировано устаревшими СНиПами, в лучшем случае применяют современные материалы, уменьшающие теплопотери", — считает заместитель генерального директора "НДВ СПб" Александра Коваленко.

Директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец уверена, что развитию энергоэффективных технологий будет способствовать рост тарифов на энергоресурсы — вслед за ним будет постепенно меняться менталитет конечных пользователей недвижимости, которые уже сегодня все чаще задумываются не только о стоимости покупки жилья, но и о стоимости его эксплуатации. "Ограниченность инженерных ресурсов также заставляет девелоперов рассматривать возможности применения подобных технологий, которые позволяют возвести большее количество площадей на одной и той же территории с ограниченным объемом электроэнергии", — говорит эксперт.

Курица или яйцо?

Директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев отмечает, что на западном рынке строительства "зеленые" технологии поощряются "сверху" государством как экономически (льготы в налогообложении, скидки по коммунальным платежам, выкуп произведенной электроэнергии), так и законодательно (ограничение либо запрет выбросов), а также востребованы "снизу" покупателями и инвесторами, понимающими важность ответственного отношения к потреблению ресурсов.

По словам Николая Казанского, чтобы город стал "умным", необходимо также широкое внедрение Интернета, распространение географических информационных систем. "Участие власти важно, начиная от принятия соответствующей стратегии (программы, плана) развития города в данном направлении до внедрения современных технологий в работу госслужб и содействия в развитии таких технологий в частном секторе", — говорит эксперт.

По мнению Александра Коваленко, на сегодняшнем этапе развития в России "умные" города могут появиться только при поддержке правительства как эксперимент в отдельно взятом месте: "Концепцию "умного" города можно было бы реализовать при комплексном освоении территории, но в лучшем случае девелопер продумывает инфраструктурное оснащение, зонирование с максимальным разведением автомобильного и пешеходного потоков. Нужно понимать, что сегодня задача девелоперов — построить наиболее доступное по цене жилье либо дома высокого класса. Ни покупатель, ни застройщики пока не видят смысла в проектах, соответствующих концепции “умный город"", — констатирует эксперт.

Дата публикации: 16:05 30 сентября 2011

Источник: bpn.ru