Осень 2011: обзор загородного рынка Подмосковья

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

«Желтые флаги» для гонщиков рынка на последних кругах сезона

«Желтые флаги» – сигнал гонщикам сбросить скорость и быть осторожнее – похоже, взметнулись над трассой рынка недвижимости. И одиночных покупателей, и девелоперов все в меньшей степени интересуют спекулятивные «участки без подряда», отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Эти признак того, что спрос кренится в сторону конечного потребителя.

С другой стороны, интерес как раз конечных потребителей к наиболее дешевым участкам без подряда свидетельствует о том, что на рынок выходят те, кто реально копил деньги на загородный дом или дачу и теперь хочет вложить накопленное, испугавшись очередного витка инфляции. Это уже не только финансисты-биржевики, зафиксировавшие прибыль и желающие пристроить ее в «тихой инвестиционной гавани».

Впрочем, участники рынка наперебой свидетельствуют о наличии самых разнообразных тенденций, приводя в подтверждение своих выводов порой кардинально отличающуюся статистику. Как выразились эксперты компании Penny Lane Realty, «базар, а не рынок».

По данным аналитиков Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 г., подавляющая доля спроса по-прежнему приходилась на участки без подряда (74% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 11%, участки с подрядом – 8%, таунхаусы и многоквартирные дома – 7%.

Как основную тенденцию квартала участники рынка отмечают оживление интереса к недвижимости на Калужском, Киевском и Варшавском шоссе, связанное с будущим присоединением этих территорий к столице (подробнее см. «Судьба загородного рынка недвижимости на новых территориях Москвы»). Однако никаких четко выраженных трендов аналитиками Penny Lane Realty зафиксировано не было. «Пока все происходящие на «новомосковских» землях процессы напоминают броуновское движение, - отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - Часть жителей решительно хотят оттуда переехать, опасаясь, что расположение в черте города может негативно повлиять на цену их собственности. Другая часть, наоборот, стремится поскорее сделать инвестиции в недвижимость, имеющую, с их точки зрения, все основания для активного роста. На сегодняшний день данная ситуация больше смахивает на базар, а не рынок».

Информационное пространство изобилует рекламными лозунгами «Продам срочно», «Спешите, остались последние участки», «Коттеджи дешево» и т.п. «С нашей точки зрения, весь этот ажиотаж создается искусственно и пока незначительно повлиял на уровень спроса, - считает Дмитрий Цветков. – Если интерес к данным землям и проявит себя в ближайшее время, то после определенных действий правительства. Просто слов для активизации здорового спроса недостаточно».

Реакция покупателей домов на декларируемое изменение границ Москвы оказалась неоднозначной, считают в компании Chesterton. Проекты, по соседству с которыми планируется возведение спальных районов, потеряли часть спроса. Тем не менее специалисты компании прогнозируют стабильность поведения долларовых цен – незначительные колебания в пределах 1-2%.

Рынок жив

Но в целом за последние два месяца интерес к загородной недвижимости заметно увеличился. В Penny Lane Realty было зафиксировано резко возросшее количество обращений и показов. На количестве сделок скачок валют отразился пока незначительно: все-таки рынок недвижимости отличается от фондового, и быстрые решения здесь не принимаются. Тем не менее, если начавшаяся финансовая нестабильность продолжится, то, по прогнозам экспертов Penny Lane Realty, это может привести к резкой активизации спроса. «После кризиса недвижимость фактически перестала работать как инвестиционный инструмент, но как способ сохранения денег она по-прежнему эффективна, - считает Дмитрий Цветков. - Ведь единственные ценности, которые остаются незыблемыми в такой ситуации, не финансовые, а те, которые можно потрогать руками: дом, земля, золото».

По словам Цветкова, в сентябре спрос на недвижимость проявился не только у частных лиц, на рынок потянулись и крупные банки. «Буквально за последнюю неделю к нам обратился ряд финансовых структур с просьбой проконсультировать их относительно инвестиций в недвижимость и помочь сформировать спекулятивный портфель из двух-трех десятков домовладений», - заявил он.

Большинство ориентируется на дешевизну

По итогам III квартала количество участков без подряда (УБП) составило 70% от всего предложения, вышедшего на рынок в 2011 г., доля мультиформатных поселков – 15%, коттеджей и таунхаусов 13% и 2% соответственно. В октябре ожидается начало продаж еще в нескольких поселках, предлагающих коттеджи и участки с подрядом. Таким образом, налицо тенденция постепенного снижения доли поселков с участками без подряда, проявляющая себя на протяжении всего 2011 года. Некоторые застройщики переформатируют нереализованные проекты из «участки без подряда» (которые широко выплескивались на рынок во время кризиса для притока наличности, поскольку на их освоение денег фактически ни у кого не было) вновь в «участки с подрядом».

Правда, одновременно с возможностями купить неплохой участок по относительно недорогой цене на рынок посыпалось множество предложений, таящих скрытые недостатки, отмечают участники рынка. Например, почти в половине случаев покупателям загородного жилья приходится самостоятельно решать вопросы водоснабжения и канализации на участке.

Эксперты корпорации «ИНКОМ» провели мониторинг 618 организованных коттеджных поселков и оценили готовность застройщиков подключать будущих жителей к тем или иным инженерным сетям. По оценкам специалистов компании, только 56% поселков готовы подвести к участкам все центральные коммуникации. Остальные предлагают лишь частичное решение вопроса с подведением инженерных сетей.

В 97% поселков подключат электричество, а в 96% – проведут магистральный газ. Обойтись одним электричеством рассчитывают девелоперы 3% поселков, 13% вместо центрального водоснабжения предлагают жильцам бурить артезианские скважины. В пяти поселках Подмосковья планируется установка газгольдера – единого бака для хранения газа, поставляемого цистернами. Еще 21% застройщиков предлагает покупателям устанавливать индивидуальную канализационную систему.

«Минимальный набор коммуникаций характерен для поселков с концепцией «участки без подряда», – считает Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ». – В то же время на рынке есть примеры проектов, где, несмотря на продажу земли под свободную застройку, девелоперы активно прокладывают все центральные коммуникации».

Также, отмечают эксперты аналитического центра IRN.RU, в Подмосковье растет число поселков без инфраструктуры, а уровень цен в них снижается. По данным www.irn.ru, больше всего увеличивается количество поселков, где инфраструктуры нет или она минимальна. За последний год число таких объектов выросло почти на 16%. В основном это происходит за счет развития сегмента дачных поселков, расположенных в дальнем Подмосковье, а также увеличения количества экономичных поселков на северо-восточных, восточных, юго-восточных и южных шоссе, которые считаются менее престижными на рынке коттеджного жилья Московского региона.

Год назад средняя стоимость коттеджного жилья в таких объектах составляла 71 700 руб. за метр, а ко II кварталу 2011 г. опустилась до 61 500 руб. за метр.

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», больше половины реализуемых во II квартале 2011 г. объектов (около 62%) не имеют собственной инфраструктуры либо обеспечены ею в минимальном объеме (спортивные и детские площадки, прогулочные зоны, гостевой паркинг и т.д.). За последний год число таких поселков выросло почти на 16%: со 168 до 194.

Но и дорогое жилье сохраняет ценность

За первые три квартала 2011 г. количество первичных сделок с загородными объектами высшей ценовой категории превысило аналогичный показатель прошлого года почти в 1,5 раза, говорит старший аналитик департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills Ольга Винокурова. По данным компании, суммарная стоимость проданных в Подмосковье домов за III квартал 2011 г. составила более $240 млн. Средневзвешенная цена реализованного коттеджа около $1 млн, таунхауса – $0,5 млн. Более половины всех сделок в III квартале 2011 г. были совершены с таунхаусами, расположенными на удалении до 15 км от МКАД.

По состоянию на сентябрь 2011 г., первичные продажи загородных объектов велись более чем в 425 организованных коттеджных поселках и поселках таунхаусов. Cуммарное количество домовладений в них составило 21 100 объектов.

Число представленных на первичном рынке проектов превышает аналогичный показатель 2010 г. более чем на 20% (в 2010 г. предлагалось около 350 ОКП). Прирост предложения в посткризисный период осуществляется в основном за счет поселков экономкласса и проектов с участками без подряда. Из реализуемых в настоящее время поселков Подмосковья к проектам высшей ценовой категории можно отнести менее 150 поселков.

Всего за 9 месяцев 2011 года с таунхаусами премиум- и бизнес-класса было заключено более 570 сделок, по данным IntermarkSavills.

Слово пессимистам

По данным аналитиков компании «Земактив», в сентябре роста спроса на участки в коттеджных поселках не случилось. Напротив, активность покупателей оказалась даже ниже, чем в августе – месяце традиционного летнего затишья на рынке.

В сентябре, несмотря на наступление календарного «высокого сезона» продаж и возвращение людей из отпусков, спрос не оживился. В компании «Земактив» количество звонков потенциальных покупателей упало на 13%, число просмотров в поселках сократилось на 15%. Такая тенденция наблюдается как в сегменте «дальних дач», так и в поселках бизнес-класса. (Подробнее статистику IRN.RU см. в статье: «Участки без подряда: стабильные цены только в дальнем Подмосковье»). «Главная причина легкой стагнации вместо ожидаемого подъема – нестабильность валютных курсов, напряженная экономическая ситуация, отсутствие ясных прогнозов ее развития, - отмечает Юлия Севериненко, генеральный директор управляющей компании «Земактив». – Все эти события тревожат покупателей, а процесс сделки с недвижимостью всегда несколько растянут по времени, что резко увеличивает риски. Поэтому многие люди решают пока отложить это дело».

А по оценкам аналитического центра корпорации «ИНКОМ», неутихающий спрос на наиболее дешевые предложения загородной недвижимости, в частности участки без подряда, вообще в ближайшие годы может привести к затовариванию вторичного рынка.

Оценив около 700 организованных коттеджных поселков, находящихся в активной стадии продаж в Подмосковье, специалисты корпорации отметили ряд тенденций, главной из которых стала предрасположенность к накоплению объектов на вторичном рынке. (Также см. «В Подмосковье падают цены на большие участки без подряда»).

«По нашему мнению, сохранение роста сделок в сегменте дешевых участков без подряда в течение ближайших пары лет грозит обернуться затовариванием вторичного рынка. Причем как незастроенными участками, так и участками с готовыми домами, которые возводились силами собственника, – разъясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». – В свою очередь насыщение вторичного рынка коттеджами экономкласса и связанное с этим острое ценовое соперничество в долгосрочной перспективе может привести к обострению конкуренции и снижению цен на аналогичные предложения первичного рынка».

Дата публикации: 16:10 18 октября 2011

Источник: bpn.ru