ПИФам разрешили строить

Как сообщили RBC daily, Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) выпустила наконец постановление, которое кроме всего прочего разрешает ПИФам недвижимости инвестировать в незавершенное строительство, приобретая инвестконтракты. Постановление 31 ПС в целом регулирует правила формирования ПИФов. Таким образом, проблема, с которой рынок коллективных инвестиций не мог справиться несколько месяцев, наконец разрешилась. Тем не менее участники рынка полагают, что своим постановлением ФСФР сузила возможности для инвестирования ПИФов недвижимости, зато расширила для ипотечных фондов. Участники рынка считают, что теперь ипотечные фонды начнут бурно развиваться.

Напомним, что в декабре прошлого года ФСФР выпустила информационное письмо, в котором высказывалось негативное отношение к приобретению ПИФами недвижимости незавершенного строительства, или инвестконтрактов. Необходимо пояснить, что ПИФ недвижимости собственно существует для того, чтобы вкладывать средства своих пайщиков в строительство и рынок недвижимости. Наиболее эффективным является приобретение недвижимости именно на начальной стадии строительства с целью ее продажи после завершения. В таком случае возможно извлечение максимальной прибыли. Появление данного письма, по сути, парализовало деятельность рынка коллективных инвестиций в недвижимость, поскольку кроме инвестконтрактов приобретать на нашем рынке в общем-то нечего. Приобретение готовой недвижимости серьезно осложняется неурегулированной проблемой с налогообложением.

Немаловажным является и тот факт, что к моменту появления этого письма многие ПИФы уже успели накупить инвестконтрактов. Профессиональное сообщество оказалось настолько озадачено неожиданным шагом ФСФР, что даже задумалось о том, чтобы сменить лоббиста, отправив в отставку с поста президента Национальной лиги управляющих Андрея Подойницына. Г-н Подойницын в свою очередь уверял рынок, что предпринимаемые усилия по урегулированию данной проблемы являются поистине титаническими. Тем не менее все это время между рынком и ФСФР существовала негласная договоренность: ФСФР не штрафует управляющие компании за то, что у них есть инвестконтракты, а управляющие компании в свою очередь не приобретают новых инвестконтрактов.

Приказ ФСФР отчасти решает проблему, волновавшую рынок несколько месяцев, однако не окончательно: он представляет собой лишь временную меру. «Это временная мера, – сказала RBC Daily заместитель генерального директора УК «УРАЛСИБ» Наталия Плугарь. – Этим приказом ФСФР согласилась с тем, что управляющие компании в течение года могут инвестировать в строительство, имея в виду, что в течение года 214-й закон (закон о долевом строительстве, – RBC daily) будет каким-то образом изменен и заработает. В настоящее время в этом законе слишком много пробелов. В частности, в нем говорится, что застройщик может привлекать средства инвесторов только после того, как получит разрешение на строительство, однако какое разрешение имеется в виду, не определено. Ведь в соответствии с Градостроительным кодексом разрешения на строительство могут выдаваться по этапам. Подобных пробелов как правового, так и технического характера в этом законе много.

Тем не менее уже сейчас благодаря приказу управляющие компании могут заключать инвестиционные контракты, но в том случае, если у строительной компании есть разрешение на строительство». При этом (см. выше) термин «разрешение на строительство» нормативными актами не определен. Впрочем, как утверждает Наталия Плугарь, это должно привести к вакууму в строительстве, поскольку на рынке достаточно много строек и компаний, которые уже имеют разрешения на строительство, выданные до 1 апреля 2005 г.

В целом рынок положительно оценивает появление приказа. «Это положение дает управляющим компаниям год, чтобы завершить начатые стройки и еще год, чтобы выйти из проекта, – сказал RBC daily представитель УК «Менеджмент-Центр» Максим Капитан. – Это даже больше, чем ожидал рынок. По крайней мере, это положение дает возможность не останавливать те проекты, которые уже начаты. А любой строительный проект – это большие деньги. И большие усилия». Г-н Капитан отметил, что теоретически рынок мог бы функционировать в рамках действующего ФЗ 214, если бы была отлажена процедура взаимодействия с девелоперами. Необходимо пояснить, что коллизия с 214-м законом и паевыми фондами заключается в том, что ПИФы подпадают под действие положения о запрете участия физических лиц в инвестировании в строительство до получения застройщиком исходно-разрешительной документации, поскольку ПИФы не являются юридическими лицами.

Строительные компании осторожно оценивают последнее решение ФСФР. «Пока мы ориентируемся на другие, альтернативные ПИФам, финансовые инструменты. Речь в данном случае идет об облигационных займах, тем не менее решение ФСФР, конечно, интересное, – сказал RBC daily заместитель директора департамента финансов группы компаний «СУ-155» Дмитрий Роговской. – Сразу можно сказать, что оно увеличивает степень свободы в выборе финансовых инструментов как для эмитентов, так и для инвесторов. Это теоретически. Остальное же должна сказать практика. Мы с интересом ожидаем через некоторое время рекомендации, методические указания той же ФСФР, которые позволят судить, что получается в реальности».

В ИК «Регион» считают, что приказ ФСФР помимо всего прочего ограничивает возможности для ПИФов, поскольку приравнивает их к покупателям квартир, зато расширяет возможности для ипотечных фондов. «Если новое постановление в определенной степени уменьшает возможности для фондов недвижимости, так, например, фонды недвижимости теперь приравниваются к обычным покупателям квартир, то для ипотечных фондов возможности по инвестированию значительно расширены, – сказала RBC daily директор по развитию компании «Регион» Наталья Прокопьева. – Например, в вышедшей редакции закона в структуре активов ипотечных фондов могут находиться не только разрешенные ранее муниципальные и государственные ценные бумаги, денежные средства, но и ипотечные ценные бумаги. И замена необходимости страхования 70% стоимости имущества на страхование лишь остатка суммы кредита, и отмена необходимости для фонда удерживать 10% активов в высоколиквидных инструментах придают определенную привлекательность новому инструменту – закрытому паевому инвестиционному ипотечному фонду».

Пока такая форма на рынке коллективных инвестиций широко не распространена, хотя на днях две управляющие компании – «Регион» и «НВК» – объявили о том, что они намерены зарегистрировать подобные фонды. По мнению Натальи Прокопьевой, постановление ФСФР даст толчок развитию фондов такого рода.