Покупатель и агентство: советы специалистов

У граждан, решивших приобрести жилье на вторичном рынке с помощью агентства недвижимости, как правило, также возникает множество вопросов. В основном они связаны с предоставлением тех или иных услуг, которые оказывают фирмы. Консультации специалистов помогут подготовиться к визиту в агентство.

Что агентство недвижимости проверяет в интересах покупателей недвижимости и насколько такая проверка сложна?

Любая сделка может быть оспорена в судебном порядке по многочисленным основаниям, тем более по основаниям, не зависящим от покупателя недвижимости. Этим пользуются профессиональные мошенники, которые чувствуют себя безнаказанно. Как же обезопасить себя от существующего риска?

Необходимо учесть, что только глубокая экспертиза, предшествующая сделке, позволяет оценить чистоту права собственности продавца и риск признания сделки в будущем недействительной.

Для этого приходится собрать некоторые сведения и совершить ряд действий, необходимых для успешного проведения тщательной и полноценной экспертизы и выявления факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию в судебном порядке сделки с недвижимостью.

Самое главное – это, конечно, документальное подтверждение органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество факта регистрации с указанием ее даты и субъекта права, с выдачей справки подтверждения правомочий собственника (ППС). Там же будут отмечены сведения о зарегистрированных обременениях. К сожалению, сведений об имевших ранее место фактах наложения ареста, постановки на контроль, отказа в регистрации, утери правоустанавливающих документов и получения их дубликатов вы получить не сможете.

С учетом того, что вы можете столкнуться с подделкой документов, важно осуществить проверку подлинности правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и справки ППС.

Далее может понадобиться провести:

• проверку нотариального заверения ранее совершенных с недвижимым имуществом сделок и доверенностей (на приватизацию, генеральной, на распоряжение недвижимостью, на осуществление регистрации документов), выданных одним физическим лицом другому;
• проверку наличия согласия супруга на отчуждение объекта недвижимости, на который он как супруг имел по закону равные с собственником права; 
• проверку доверенностей, выданных физическому лицу юридическим лицом на право действовать от имени этого юридического лица; 
• получение официальной информации о зарегистрированных по месту жительства, а также о ранее имевших регистрацию на данной жилой площади лицах. При этом желательно получить сведения об основании регистрации и снятия с регистрации, адресе убытия, наличии выписанных в связи с осуждением или смертью, а также о наличии оснований для регистрации по новому месту жительства, указанному в адресном листке убытия. В случае каких-либо сомнений хорошо бы проверить и подтвердить существование этого адреса как такового или факт произведенной регистрации по новому адресу; 
• идентификацию личности и установление подлинности паспорта, определение фактов утери и восстановления паспорта; 
• проверку дееспособности продавца по сведениям из психоневрологического и наркологического диспансеров; 
• установление местонахождения интересующих лиц и выяснение у них обстоятельств, имеющих отношение к истории объекта недвижимости; 
• проверку в различных инстанциях документов по сделкам с данным объектом недвижимости, а также документов, на которые имеются ссылки. Такими документами могут быть: договоры приватизации; справки жилищно-строительного кооператива о праве частной собственности на квартиру ЖСК; решения суда; справки районной администрации, разрешающей родителям (опекунам) продажу собственности, принадлежащей полностью или частично детям до 18-летнего возраста и другие документы.

И только после глубокого изучения собранной информации с учетом положений законодательства можно сделать вывод о величине риска приобретения недвижимости, хотя, конечно, в одной статье невозможно рассказать обо всех тонкостях проверки чистоты покупаемого жилья и при каждой конкретной сделке к этим вопросам необходимо подходить сугубо индивидуально.

Александр Бондаренко, директор «Агентства гарантий безопасности в недвижимости»:

Когда и как целесообразно производить расчеты с агентством недвижимости при совершении сделки купли-продажи квартиры?

Лучше не вносить никаких денег в само агентство либо в созданные им фирмы, оказывающие услуги по хранению ценных пакетов. Расчеты лучше производить через абонируемую в банке ячейку. Оплата услуг агентства должна производиться за результат, когда договор купли-продажи заключен и право собственности на приобретаемую или продаваемую недвижимость зарегистрировано за приобретателем объекта. Никогда не полагайтесь целиком на агентство и его сотрудников, консультируйтесь с независимым от агентства юристом и контролируйте действия агента. Требуйте, чтобы в договоре была установлена хотя бы минимальная ответственность агентства за юридическую чистоту сделки и обеспечение защиты интересов клиента при возникновении судебного спора. Если агентство намерено приобрести для вас объект недвижимости, то пропишите в договоре максимальное количество критериев для подбора объекта недвижимости, который вы намереваетесь приобрести (район, этаж, площадь кухни, наличие лифта, расположение окон: во двор или на магистраль и т. п.), установите максимально допустимую стоимость покупки. Укажите, что в приобретаемой квартире или комнате не должно быть лиц, которые сняты с регистрационного учета по причине признания их безвестно отсутствующими или умершими, а также снятых с учета в связи с осуждением к длительному сроку лишения свободы. Требуйте, чтобы соблюдались права супругов (бывших супругов в пределах срока давности по разделу имущества), а также несовершеннолетних детей при продаже недвижимости. Установите необходимость представления квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три года и представления справки об отсутствии задолженности у продавца по оплате налога на имущество. Установив изложенные критерии в договоре с агентством, вы максимально обезопасите себя от дальнейших проблем.

Существует ли законодательное регулирование схем расчетов при совершении сделок с недвижимостью?

Не существует утвержденного законом порядка действий при сделке по расчетам, это определяется соглашением сторон. В подтверждение передачи денег продавец должен дать расписку (собственноручную, с указанием паспортных данных и места жительства, удостоверять подпись нотариально не требуется, если расписка написана рукой продавца в вашем присутствии). Наличие такого документа не только подтверждает осуществление расчетов по сделке, но эта расписка может быть использована покупателем при получении имущественного налогового вычета по п. 1.2 ст. 220 НК РФ в налоговой инспекции. Для проведения расчетов чаще всего стороны абонируют ячейку в банке, куда под два ключа до подписания договора закладывают всю подлежащую уплате сумму (это подтверждает платежеспособность покупателя), а также написанную продавцом собственноручно расписку о получении денег. В тот же день подписывают договор (в простой письменной форме или с нотариальным удостоверением) и сдают договор в орган юстиции на регистрацию. В день получения покупателем свидетельства о госрегистрации права собственности составляют акт передачи квартиры покупателю, передают ключи и квитанции за три года по оплате коммунальных услуг и освобождают ячейку от содержимого (продавцу – деньги, покупателю – расписка об их получении). При расчетах обычно присутствует представитель агентства, так как вознаграждение агентства тоже может быть заложено в ячейку. Если же в квартире на момент покупки кто-либо зарегистрирован по месту жительства и требуется встречная покупка, то лучше заключать обе сделки в один день и в договоре купли-продажи установить срок снятия с регистрационного учета продавца и членов его семьи. Сумму часто делят на части, чтобы последнюю часть денег отдавать после снятия с регистрации всех членов семьи продавца .

Скажите, пожалуйста, как себя обезопасить при продаже квартиры? Меня интересует, как получить деньги при проведении сделки через агентство? Я даже не представляю, как с такой суммой денег выйду из агентства? Существует ли возможность перечисления денег на лицевой счет продавца или другие цивилизованные способы расчетов?

Обычно окончательный расчет по сделке производится после регистрации права собственности за покупателем, освобождения квартиры с передачей ее по акту покупателю. До подписания сделки целесообразно абонировать в банке ячейку, куда закладывается вся сумма стоимости квартиры, доверять деньги агентству рискованно. Когда получите деньги из ячейки в банке, можете сразу арендовать ячейку на свое имя и оставить там средства до момента, известного только вам, или открыть в этом же банке счет с банковской карточкой, деньги по которой можно снять в банкомате любого города. Даже если потеряете карту, то снять деньги без знания кода нашедший или похитивший карту не сможет, а вы можете сразу заявить о пропаже карты и получить новую.

Законно ли требование агентства недвижимости о внесении залога при покупке квартиры?

Внесение залога является обычным в практике работы агентства. Однако вносится залог только тогда, когда вам уже подобрали конкретную квартиру, которую вы согласны приобрести. Залог вносится под договор, в тексте договора необходимо прописать условия, которым должна отвечать квартира (например то, что к моменту сделки в ней никто не будет зарегистрирован). Важна проверка юридической чистоты сделки, и любые сомнения должны приводить по тексту договора (по которому вносится залог) к возможности с вашей стороны в одностороннем порядке расторгнуть договор с агентством с возвратом залога. Наконец, при отказе продавца от сделки залог также должен подлежать возврату. Лучше вносить залог тогда, когда документы собраны, вы с помощью юриста их проверили и сочли, что сделка отвечает всем необходимым условиям – как для вас, так и с позиции соблюдения закона.

Дата публикации: 12:07 25 апреля 2005

Источник: bpn.ru