Коттеджи под Москвой: новое к лету

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Сегодня, несмотря на то, что на загородный рынок выходят все новые поселки и предложений вроде бы достаточно, покупатели не спешат брать то, что дают. Клиенты «охотятся» за достойными на их взгляд вариантами и не желают связываться с теми поселками, где застройщики допустили явные «косяки».

Активное развитие рынка загородной недвижимости в столичном регионе привело к тому, что в начале июня 2012 года число коттеджных поселков, предлагающих покупателям самую разную недвижимость, приблизилось к семи сотням. Мультиформатные поселки на сегодня составляют около 60% рынка. По данным Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», суммарное число объектов, выставленных на продажу в организованных коттеджных поселках оценивается в 53 162 «штуки».

Сегодня на загородном рынке представлены разные классы жилья, однако, как заявила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», до сих пор сохраняется дефицит предложений с демократичными ценами, где продаются участки с подрядом и без него и есть подведенные коммуникации. В большинстве случаев поселки, которые находятся на значительном удалении от Москвы, лишены таких опций. «Предложений с грамотным соотношением цена-качество до сих пор недостаточно», - соглашается с коллегой Светлана Кондачкова, управляющий директор Urban Realty. В экономклассе есть острый недостаток готового продукта, поэтому до переизбытка такими предложениями рынку еще далеко.

Кроме этого, по мнению Василисы Баженовой, управляющего партнера девелоперской программы «Новые дачи», «на рынке маловато предложений по поселкам бинес-класса: этот сегмент рынка больше всего пострадал в кризис, и до сих пор не восстановился окончательно». Дело в том, что те поселки, которые вышли на продажи до кризиса, но застройщики в них не успели реализовать их объемы, были заморожены, и сейчас по ним продажи или продолжают «стоять», или идут очень вяло из-за слишком высокой цены, а новых предложений в данном классе пока мало. «Реально строящихся, а не просто заявленных, поселков бизнес-класса сейчас на рынке очень немного», - подтверждает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

Не одинаковые объемы коттеджного строительства характерны и для разных загородных направлений. По данным Юлии Севериненко («ЗемАктив»), в сегменте экономкласса на таких направлениях, как – Ярославское, Новорижское, Горьковское шоссе - ощущается серьезный дефицит качественных предложений – поселков с работающими коммуникациями и развитой внутренней инфраструктурой. Недостаток таких предложенией есть и на Новорижском шоссе: тут представлены либо проекты высокого ценового сегмента, расположенные в 30-35-ти километровой зоне от Москвы, либо поселки, которые предлагают участки без подряда в «чистом поле».

По мнению Ольги Гусевой, директора по маркетингу ГК «Домостроитель», не заполнено качественными предложениями экономкласса калужское-киевское направление, а по Дмитровскому шоссе вообще ощущается дефицит объектов средней удаленности от столицы.

Вместе с тем, как отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IN.RU» по числу реализуемых объектов, можно выделить трех лидеров: Новорижское, Симферопольское Дмитровское шоссе. На этих трех направлениях сосредоточено около половины коттеджных поселков на рынке первичного загородного жилья Подмосковья. Такие выводы аналитики сделали, анализируя результаты итоги своего «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2011-2012 годы». (См. также статью «В коттеджных поселках Подмосковья началось снижение цен»).

Другие комментаторы косвенно подтвердили эти наблюдения: Юлия Севериненко(«ЗемАктив») отмечает избыток дорогого предложения на Новорижском шоссе, а Светлана Кондачкова (Urban Realty), считает, что «Симферополька» шоссе перенасыщена предложениями дальних дач в радиусе от 60 км и далее.

Если же говорить о фактическом объеме предложения и числе реальных сделок, то, по словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», минимальные показатели уже достаточно давно демонстрируют Рублевска и Горьковское шоссе. На Горьковском шоссе, где предложение составляет 4-5% от всего объема рынка, спрос не превышает 5-7%, а на Рублево-Успенском шоссе спрос уже целый год не превышает 1-2% всех сделок на рынке загородной недвижимости Московской области.

Внутрипоселковая инфраструктура: что нужно покупателю

Чем больше предложений на загородном рынке, тем избирательнее покупатели. Поэтому застройщикам приходится обращать внимание на многие детали, которые раньше вряд ли для них были определяющими. В частности это относится к объектам инфраструктуры. Причем ни абы какой, а той, на которую в наибольшей степени будет востребованной в том или ином классе поселка. По наблюдениям Василисы Баженовой («Новые дачи») в поселках бизнес-класса покупатель ориентирован больше на постоянное проживание, воспринимает дом как альтернативу городской квартире. Поэтому они интересуются детскими садами и школами, а также бытовой инфраструктурой, включая различные магазины.

В поселках экономкласса ситуация другая. Эта недвижимость больше дачная, для сезонного и временного отдыха. Тут запросы на инфраструктуру значительно проще: достаточно магазинов, детской площадки и спортивных площадок на открытом воздухе. Вместе с тем в этом сегменте существует совершенно четкий запрос на готовый к немедленном проживанию дом. Семья, купившая недорогую дачу, как правило, не готова тратить деньги и время на дорогостоящие отделочные работы. «Соответственно, дома с отделкой в данном случае – лучший аргумент за покупку, гораздо более значимый, чем инфраструктура», - делает вывод эксперт.

Маркетинг: чем привлекают покупателя

За годы финансового кризиса застройщики привыкли привлекать покупателей не только дополнительными опциями в своих поселках, но и рекламными акциями. «Без маркетинговых ходов не обходится не один проект, - говорит Борис Цыркин, генеральный директор компании Kaskad Family. - Для привлечения клиентов очень хорошо работает система скидок, акций и бонусов». В пример эксперт привел коттеджный поселок Зыковский УездЪ ГК в 62 км от МКАД по Новорижскому шоссе. В самом начале реализации данного проекта продаж почти не было, но когда стоимость за землю, инженерные сети и внутреннюю инфраструктуру была снижена и стала равняться 990 тыс. руб., то продажи «пошли в гору».

Компания «ЗемАктив») еще в марте запустила рекламную акцию «Заправься за нас счет!». Главная цель этой кампании – достичь того, чтобы потенциальные покупатели приехали на просмотр в один из четырех поселков компании. Всем тем, кто это сделал в период действия акции, компания дарила топливную карту определенного номинала, которую можно реализовать на заправках.

Компания «Химки Групп», продавая дома в дизайнерском поселке «FORTOPS.RU» и жилом комплексе «Олимпийская деревня Новогорск» провела несколько маркетинговых акций. Так, суть акции «Водитель на 5 лет» заключалась в том, что при покупке частного дома, новый владелец недвижимости получал в подарок услуги персонального водителя сроком на 5 лет. По акции «365 дней солнца в подарок» все кто заключил договор на покупку дома с 1 по 30 апреля текущего года, получил VIP-карту для посещения элитных салонов красоты «Сан и Сити». По условиям акции «Для первых леди – «миллион» роз в подарок» все покупатели домов в дизайнерском поселке «FORTOPS.RU», заключившие договор в период ее действия, получают от девелопера проекта сад из сортовых розовых кустов.

Но помимо рекламных акций, застройщики могут завлекать клиентуру другими способами. Как предупреждает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», основным приемом становится практика преувеличения существующих преимуществ и умалчивания недостатков. Например, поселок на опушке леса может продаваться как «лесной» или же оказывается, что заявленные «20 минут до вашего дома» нужно проехать только по трассе, а от нее еще столько же по бездорожью.

На разные бюджеты

И все-таки, несмотря на усилия продавцов, цены на загородном рынке идут вниз. Как отмечают в www.irn.ru, весной этого года количество продаваемых поселков с осени 2011 года не менялось, а вот новых проектов стало в два раза меньше, и средний уровень цен снизился с 74 800 до 71 300 руб. за «квадрат». Причем цены снижались и в «старых поселках», которые продаются уже относительно давно, и в тех, что только что поступили на продажу.

Большинство покупателей отправляется на поиски дома сравнительно с небольшой суммой денег. По наблюдениям Юлии Севериненко ( «ЗемАктив»), при выборе участка без подряда, покупатель ориентируется на бюджет в районе примерно 1,2 млн рублей. При этом он предполагает, что в эту сумму будут входить участок с коммуникациями в поселке с общественными зонами, благоустроенными детской и спортивной площадками и т.д. В сегменте участков с подрядом средний бюджет покупателя составляет 3,2-3,5 млн рублей. В эту сумму покупатель рассчитывает, что также будут включена цена участка с коммуникациями и расходы на строительство дома площадью 100-120 кв.м.

А по подсчетам Бориса Цыркина (Kaskad Family), в сегменте участки без подряданаиболее предпочтительная стоимость для потребителей за участок с коммуникациями варьируется в пределах 1,7-3,4 млн. руб. Спрос на танхаусы идет в ценовой категории от 3,2 до 6,4 млн.руб. (90-120 кв.м, 0,5-1,5 сот.), а на домовладения – от 4,3 до 10,8 млн. руб.

Новинки 2012 года

С начала 2012 г. на рынок вышли коттеджные поселки, предлагающие разные форматы жилья в разных ценовых категориях. На некоторых проектах мы остановимся более подробно. В марте 2012 г. компания Villagio Estate запустила новый проект — поселоктаунхаусов Park Avenue, расположенный на 23 км Новорижского шоссе. Этот проект представляет собой комплекс современных таунхаусов выполненных в стиле органической архитектуры Фрэнка Ллойда Райта и соседствует с элитными поселками Villagio Estate, такими, как «Гринфилд», «Риверсайд» и Madison Park, и непосредственно примыкает к поселку Monteville. На участке 11,5 га будет построено 187 таунхаусов жители которых смогут воспользоваться инфраструктурой соседних поселков Villagio Estate: детскими садами, теннисными кортами, парками, магазинами, кафе и ресторанами, дорога до которых займет от 2 минут пешком до 5 минут на машине.

Стоимость таунхаусов на этапе предварительных продаж варьируется от $500 до $700 тыс. при площади апартаментов 287 или 364 кв. м. Площадь придомового участка каждого таунхауса - от 2,7 до 8 соток. «Park Avenue расширит линейку наших проектов и даст возможность клиентам, чей бюджет покупки находится в диапазоне от $500 тыс. до $1 млн приобрести современное жилье», — отмечает Сергей Козловский, президент Villagio Estate. - Планируемый объем инвестиций в новый поселок составит около 2,5 млрд рублей. При текущей экономической конъюнктуре компания планирует полностью завершить проект к концу 2013 года».

В марте месяце на рынок вышел и другой проект, - поселок «Вяземские сады», который расположен в 65 км. от МКАД по Симферопольскому шоссе. Как сообщила Юлия Севериненко («ЗемАктив»), первая очередь состоит из 127 участков площадью от 6,5 соток. В продажу выставлены как участки без подряда, так и с подрядом. В проекте поселка есть все коммуникации – магистральный газ, электричество, водопровод. Для детей будут построены не только детская и спортивная площадки, но и развивающий детский клуб. Все очереди поселка соединит двухполосная асфальтированная озелененная аллея. В поселке будет магазин, рестран, гостевая парковка, предусмотрена круглосуточная охрана. Цены: дома из бревна и бруса площадью от 111,6 кв. м до 231 кв. м стоят от 1,73 млн рублей до 3,56 млн рублей. Самые доступные участки - в пределах 800 тысяч рублей.

Ольга Гусева, ГК «Домостроитель») назвала проект коттеджного поселка «Волжский берег» расположенного по дмитровскому направлению в 114 км от МКАД. Поселок расположен на берегу Волги рядом с Дубной и хвойным лесом. На берегу собственного залива есть причал для стоянки катеров и яхт. Тут же будет расположен ангар для зимней стоянки яхт, и сервисный центр для обслуживания легких моторных судов. На территории ведется строительство ресторана с панорамным видом на залив, vip-залом с бильярдной, банкетным залом, русской баней, сауной, салоном красоты и детской комнатой. Предложение составляют коттеджи общей площадью от 250 до 480 кв.м на участках от 10 до 17 соток по цене от 12 млн рублей.

Еще один поселок - «FORTOPS.RU» на 62 домовладений, расположен на 24 км Калужского шоссе. Фирменным знаком архитектурного решения поселка «FORTOPS.RU» являются эксплуатируемые кровли, на которых можно расположить открытый бассейн, естественный солярий, детскую игровую зону или площадку для барбекю. Кроме того, в каждом доме предусмотрены большие веранды в зоне жилых комнат (кухонь, столовых и гостиных), а также каминные зоны. Площадь домов составляет от 185 до 340 кв.м, размер участков домовладений – от 15 соток. Дмитрий Котровский ( «Химки Групп») рассказал, что нулевой строительный цикл поселка был начат в июле 2011 г., а полное окончание строительства запланировано на 2013 г. В настоящий момент на территории «FORTOPS.RU» возводятся 62 зданий поселка. Продажи по всем домам открыты, цена квадратного метра при покупке дома на текущем этапе строительства составляет $2 790 за кв.м.

Дата публикации: 09:43 05 июня 2012