Каким хотели видеть участники рынка закон о деятельности ЖНК?

Новый закон о деятельности ЖНК, безусловно, был нужен, но таким ли хотели его видеть участники рынка? О том, как будет строиться работа кооперативов в новых правовых рамках, наш корреспондент решил выяснить у председателя кооператива "Квартиры" Ирины ШУГУРОВОЙ.

- Повлиял ли новый закон на вашу деятельность?

- Закон, регулирующий деятельность кооперативов, безусловно, необходим, чтобы исключить на рынке пирамидообразные образования. К сожалению, законодатель поставил нас в условия, при которых нормальная деятельность практически невозможна. При этом я хочу сказать, что мы будем приводить свою деятельность в соответствие с этим законом и не собираемся ни закрываться, ни перерегистрироваться во что-то иное.

Значительно больше повлиял закон на региональные кооперативы: по ним удар гораздо больший, потому что в отличие от московских кооперативов они работали на новостройках. В Москве вторичный рынок достаточно разнообразен, поэтому доля новостроек среди приобретаемых нами объектов составляет только 20 процентов. В регионах все с точностью до наоборот. Эти кооперативы реально строят, либо участвуют в долевом строительстве. Если говорить о самом большом кооперативе в Ростове-на-Дону численностью до 30 тыс. пайщиков, - они работали только на новостройках. Данный закон не позволяет вкладывать в новостройки более чем 20% средств.

- Как вы относитесь к усилению контроля за деятельность ЖНК?

- Контроль со стороны государства необходим, с этим никто не спорит. Аудит у нас и раньше был каждый год, ничего нового тут нет. Однако надо признать, что регламентация такого контроля доведена в законе до абсурда.

- Есть ли в законе что-то позитивное?

- Очень отрадно, что пайщик защищен от мошеннических акций - это правильно. В основу закона положена сбалансированная система (накопительный период зависит от первоначального взноса). Мы работаем по этой системе уже год. Но в законе подход к этой системе отражен слишком прямолинейно: законодатель почему-то решил, что срок накопления не может быть менее двух лет. Когда у человека есть, к примеру, 50% стоимости квартиры и он мог купить квартиру в течение года, то сейчас законодатель определил, что человек должен положить эти деньги на два года. Также непонятно, почему срок рассрочки не более чем полтора срока накопления. Откуда эти нормативы взялись? Людям это неудобно.

- Смогут ли ЖНК по этому закону стать механизмом обеспечения людей доступным жильем?

- Проблема в том, что закон закладывает множество дополнительных затратных процедур. Все пайщики должны зачем-то обязательно регистрироваться в реестре юридических лиц. Кроме того, ограничения пайщиков везде от 5 до 15 человек, здесь поставили нижний предел 50 человек, а верхний - 5000. При этом общему собранию членов кооператива предоставлены расширенные полномочия в решении всех вопросов, а при большой численности провести такое собрание крайне сложно и дорого. Если кооператив выходит за лимит в 5000 членов, то он должен разделяться на части, а это тоже затратная часть. Усложняется и система возврата пая в случае выхода из кооператива путем подсчета действительной стоимости пая по окончании отчетного года. Как бы быстро мы ни хотели вернуть деньги человеку, когда он выходит из кооператива, закон нам этого не дает сделать.

- Для кого будет удобно участие в ЖНК по новой схеме?

- Число таких людей будет ограничено. Допустим, по ипотеке покупка, в итоге, обойдется дороже, но жилье можно получить сразу. А кооператив будет интересен тем, для кого не имеет значение отсрочка в несколько лет. Это, в первую очередь, не те, кто нуждается в крыше над головой, а те, для кого важна инвестиционная составляющая. Также ЖНК может быть интересен тем, кто хочет купить жилье на будущее - например, детям или родителям. Но вот те люди, которые раньше могли решить свою жилищную проблему в течение полугода, года и кто не может позволить себе ипотечный кредит, те сейчас реально пострадали. Кооперативы были альтернативным ипотеке вариантом реализации права на доступное жилье.

- То есть раньше чем через два года квартиру вообще никак не получить?

- Не совсем так. Это относится к нашему кооперативу, давно работающему на рынке. Для тех кооперативов, которые создаются сейчас, законом предусмотрены меньшие сроки. Если же кооператив работает более двух лет, он уже не может использовать средства ранее чем через два года.

- Что будет, если кооператив распадется?

- При возможной ликвидации кооператива есть активы, составляющие значительную часть стоимости квартир. То есть эти деньги человек получает обратно и покупает себе другое жилье. В любом случае кооперативу есть что продать. Кроме того, законодатель достаточно подробно отражает права пайщиков кооператива по возврату этих средств и по вопросам ликвидации. Очень большое значение имеет само собрание пайщиков. Здесь гарантии достаточно сильные, тем более, что теперь деятельность кооперативов полностью контролируется Федеральным комитетом по финансовым рынкам. Кооперативы, которые не соответствуют федеральным стандартам, подлежат принудительной ликвидации. Государство следит за тем, чтобы кооператив работал по нормальной схеме. Так что, если кооператив распускается, то возврат предусмотрен не только уставом, но и законом. Это гарантирует возврат средств всем вкладчикам.

- А из каких денег?

Есть резервный фонд, паевой фонд и фонд квартир, которые при ликвидации кооператива могут быть реализованы. Люди, которые фактически живут в этих квартирах, имеют право при ликвидации полностью расплатиться, и это жилье перейдет в их собственность. Это тоже большой приток денег в резервный фонд. Если же расплатиться сразу они не могут, то получают обратно средства, которые они внесли, в полном объеме. А активы кооператива продаются, и людям выплачиваются деньги. Ликвидационная комиссия может решить эти вопросы по-разному. Но под контролем государства.

- Влияет ли ситуация с ценами на рынке на выгодность вложения средств в кооператив? Что будет, если рынок упадет?

- Очень влияет. Мы работаем с 7 мая 2001 года, и тогда еще не было безумного роста цен. Эта ситуация возникла с осени 2002 года. То есть, изначально кооператив достаточно стабильно работал. Уже ровно год цены находятся в относительно стабильном состоянии. В этом году люди, которые подумывали о том, чтобы вступить в кооператив, оценили ситуацию с ценами и заметно активизировались. При стабильном или падающем рынке этот продукт интересен. Но если предположить, что рынок придет к стабильному удорожанию 10-15% в год, то это тоже нормальное вложение. Квартира есть квартира, недвижимость есть недвижимость. Продукт интересен и бизнес-классу как инвестиция и возможность позаботиться о будущем семьи.

- Претензий к закону высказывают много. Но ведь, наверное, у вас была возможность поучаствовать в его подготовке?

- С профессионалами рынка совещались, они давали свои рекомендации. В результате, ни одна из них принята не была.