Строителей загнали в угол

Новый Жилищный кодекс, принятый в конце прошлого года, серьезно всколыхнул рынок жилья. С одной стороны, он защищает интересы граждан, с другой — загоняет в угол участников строительного рынка, которые явно будут пытаться кодекс обойти. В частности, массу проблем для строителей создают 214 и 215 законы — о долевом строительстве и накопительных жилищных кооперативах. Как только эти законы вступили в силу, почти все крупные строительные компании начали их активно критиковать. Главное, что совершенно не устроило строителей — требование четко соблюдать права дольщиков и пайщиков, а также выполнять все взятые на себя обязательства по срокам и качеству работ. Авторы законов признают, что «маятник слишком сильно качнулся в сторону защиты граждан», однако подчеркивают при этом, что строители не желают играть по правилам.

Надо отметить, что двойные продажи уже давно остались в прошлом — процент подобных сделок, по данным строителей, колеблется в пределах 0,5%-1%, да и то, в подавляющем большинстве, это оказывалось результатом ошибки, а споры решались в пользу дольщиков. Так что тут новое законодательство несколько запоздало. А вот спасти сотни и тысячи несчастных граждан от долгих месяцев ожидания въезда в новую квартиру, которая должна была быть сдана энное время назад, кодекс вполне может. Ведь теперь за каждый день задержки сдачи объекта строители будут платить штрафы. А в случае более существенных нарушений дольщик получает право расторгнуть договор и получить не только выплаченные деньги, но и компенсацию морального ущерба. Именно этим положением крайне недовольны представители строительных фирм. Они уже заявили, что специально будут декларировать более поздние сроки строительства, чтобы застраховаться от штрафных выплат.

Если вникнуть в ситуацию, становится очевидным, что сами застройщики в срыве сроков сдачи, чаще всего, и не виноваты. Как утверждают представители ведущих строительных компаний Санкт-Петербурга, главной причиной задержек является несоблюдение условий подрядных договоров со стороны естественных монополистов. Такого же мнения придерживается и администрация города. «Главные проблемы возникают из-за неподготовленности инженерных коммуникаций, за которые отвечают естественные монополисты — ГУП «Водоканал» и «Ленэнерго», — заявляет вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. По его словам, если с ГУП «Водоканал» договориться еще можно, то энергетики, беря 100-процентную предоплату за услуги, постоянно не выполняют условия договоров.

«Ленэнерго», в свою очередь, постоянно сетует на отсутствие необходимых мощностей. При этом компания не желает идти на большие траты, связанные с инвестированием в развитие сети, и попросту не поспевает за масштабами городского строительства.

А ГУП «"Водоканал» вообще декларирует масштабные инвестиционные программы и отсутствие проблем со строителями. «У нас на данный момент нет ни одного случая задержки или претензий со стороны строительных компаний», — заявил в ответ на запрос «Росбалта» генеральный директор ГУП «Водоканал» Феликс Кармазинов.

У города тоже не хватает средств и ресурсов для инженерной подготовки территории. Администрация Петербурга, похоже, готова выдавать землю любому инвестору, способному обеспечить квартальную застройку на глухом пустыре.

Еще одна причина задержки сроков сдачи объектов строительства — срывы сроков подрядчиками. Строительные компании пытаются выкручиваться. Так, группа ЛСР объединила в себе все необходимые для строительства производства и теперь может не беспокоиться насчет недобросовестности подрядчиков. Но возможности создать самодостаточную систему есть далеко не у всех. Большинству девелоперов приходится заключать субподряды на поставку лифтов, дверей, окон, карнизов, водостоков и других конструкций, без которых трудно себе представить современный дом. И зачастую поставщики оказываются неспособными выполнить взятые на себя обязательства.

В одной из крупнейших петербургских компаний ООО «Лифт РСУ — 5» (комплексное техническое обслуживание лифтов, их поставку, капитальный ремонт, реконструкцию и монтаж) признают, что срывы сроков сдачи домов по вине подрядчиков, устанавливающих лифты, не редкость. В компании, более 40 лет работающей на строительном рынке города, подчеркнули, что причины в каждом случае свои и не являются систематическими.

Многие компании в погоне за прибылью набирают больше заказов, чем реально в состоянии выполнить. Выхода два — либо отказываться от части заказов, либо увеличивать мощности производства. ООО «Панорама.ОДС», которое входит в первую тройку производителей металлопластиковых окон в Санкт-Петербурге, пошло по второму пути.

«В 2003 году, когда стало понятно, что наших производственных мощностей не хватает, было принято решение об увеличении цеха. Была приобретена новая производственная площадка в поселке Металлострой Ленинградской области общей площадью более 3 тыс. кв. метров. Почти одновременно мы разработали систему контроля как производимой продукции в цеху, так и монтажных работ на объектах. Теперь специалист по качеству оперативно решает любые вопросы, возникающие у заказчиков после установки изделий.

Данные меры позволили компании избежать многих сложностей, возникающих при расширении производства. Сейчас в цеху одновременно работают 3 линии по производству изделий из ПВХ и 1 линия по производству изделий из алюминия», — сообщили «Росбалту» в «Панораме».

Существенно влияет на сроки сдачи дома и оформление документации. Раньше основные проблемы возникали с получением официального разрешения на строительство. Но строительные компании сумели приспособиться к бюрократическим формальностям и готовили проектную документацию параллельно с изыскательскими работами и согласованиями. Таким образом удавалось почти на 9 месяцев сократить сроки выхода на стадию реализации проекта. Теперь же, по новому законодательству, нельзя начинать какие бы то ни было работы на объекте до получения официального разрешения.

У строителей возникла и другая проблема, не зависящая от новых законов. Реформирование региональных ГБР в единую структуру «Росрегистрация» привело к катастрофическим последствиям. Помимо того, что новой организации необходимо время на адаптацию в новых условиях, которого у нее, естественно, нет, возникла проблема с кадрами. «Новой структуре надо как минимум 5 тысяч новых сотрудников», — заявил в интервью «Росбалту» президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Павел Штепан. Это связано как с увеличившимся объемом бумагооборота (из-за передачи Росрегистрации многих функций, ранее не свойственных ГБР), так и с оттоком кадров (поскольку уровень зарплат в новой федеральной структуре стал меньше, чем в старой региональной). Таким образом, у дверей Росрегистрации создались огромные очереди граждан и юридических лиц, желающих оформить в собственность новое жилье. Строители и рады бы поскорее решить все формальности, но для приема юридических лиц Росрегистрация отвела лишь один день в неделю:

Строители винят монополистов, бюрократов и поставщиков, государство признает ошибки в новых законах, а крайними, как обычно, остаются граждане. Возможно, новые законы слишком строги к строителям. Но, во-первых, могло быть еще хуже, если бы дольщики могли отстаивать свои права на основании закона о защите прав потребителей, а такой проект вносился на рассмотрение законодателей. Во-вторых, строительные компании сами, своим невниманием к проблемам дольщиков вынудили принять «драконовские меры». До вступления в силу новых законов не известно ни одного случая, когда бы строители добровольно выплачивали компенсацию гражданам за срывы сроков сдачи дома. При этом количество долгостроев стремительно увеличивалось. Редкая строительная компания не внесена в реестры злостных нарушителей сроков строительства. С другой стороны, справедливы и упреки застройщиков, желающих преложить штрафы и неустойки на плечи виновных, а именно? — естественных монополистов.

Как известно, если обещание не выполняется к сроку, то либо продлеваются сроки, либо сделка ликвидируется, либо наказанным оказывается заказчик. В случае со строительными компаниями наказанными становятся люди, рискнувшие решить свой жилищный вопрос.

Дата публикации: 17:29 28 апреля 2005