Игра по новым правилам

Речь о создании рынка доступного жилья шла не один год. Причины того, что цены неумолимо растут, назывались разные, но в итоге все свелось к непроработанной законодательной базе. Депутаты, вдохновляемые лозунгами «все для рынка досутпного жилья», подготовились да и выдали за несколько месяцев пакет из порядка 100 количества законов, призванных, по их мнению, изменить к лучшему ситуацию на рынке недвижимости. Однако то ли законы приняли не те, то ли причина была не в них – но, по всем прогнозам, обвал цен рынку не грозит. Какие же изменения могут реально произойти на рынке после принятия пакета новых законов?

Ваша доля крайняя

Один из наиболее активно обсуждаемых законов пакета - это новый закон о долевом участии в строительстве. Закон, чье полное название звучит как "Об участии в долевом строительстве жилых помещений и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", призван защитить граждан от недобросовестности застройщиков. Введена даже материальная ответственность за различные нарушения прав граждан – до 5 тыс. МРОТ (500 тыс. руб.)

Закон этот, казалось бы, более чем актуальный. Проблем в этой сфере накопилось немало: часто дома сдавались госкомиссии существенным нарушением оговоренных сроков, землеотводы не оформлялись, что впоследствии осложняло оформление квартир в собственность, одна и та же квартира из-за отсутствия четкой документации продавалась нескольким клиентам, не было единой формы договоров покупателей и застройщиков и так далее. На рынке царил произвол, а все козырные карты были на руках у застройщиков. Очевидно, принимая новый закон, депутаты задались целью решить все проблемы сразу. Но, по оценкам специалистов, закон о долевом участии получился с явным перегибом в сторону теперь уже покупателя, баланса права и обязанностей сторон достичь не удалось.

Чиновники создали очень жесткий закон, который требует от строителей вещей на сегодняшний день практически невыполнимых. «Например, по новому закону земля под застройку должна быть оформлена и зарегистрирована на правах собственности или аренды в едином реестре прав на недвижимость, - отмечает депутат Госдумы И. Грачев, который много лет уже занимается вопросами законодательного обеспечения рынка недвижимости. - Но у чиновников на данном этапе нет даже нормативных актов о том, как аренду оформлять в данном реестре. То есть реально огромное количество застройщиков в принципе не смогут в ближайшее время выполнить требования, заданные законом. До этого они могли собирать деньги на строительство, располагая, скажем, разрешением муниципалитета».

После принятия закона большинство застройщиков и риелторов заговорили о возможном росте цен. И это не пустые слова. Судите сами, сейчас - при том что жилье строится довольно активно – налицо явный дефицит квадратных метров приличного качества по незавышенным ценам. Если большинство застройщиков не смогут выполнить, предъявляемые к ним новым законом требования, и остановят строительство, то остальные в образовавшемся вакууме предложений смогут устанавливать свои цены. Как крайний вариант развития ситуация возможна монополизация рынка застройщиком, которому по каким-либо причинам будет проще чем остальным выполнить требования закона.

С этим мнением согласны многие, в том числе юристы, работающие на рынке недвижимости. «После вступления нового закона на городском рынке недвижимости останутся только крупные компании-застройщики», – считает юрист ООО «Жилстройпроект» Антон Скопин. По словам Скопина, раньше небольшие строительные компании имели право собирать деньги с дольщиков, и только потом оформлять документы. Как считает Скопин, этот закон может привести к монополизации рынка недвижимости.

«Сам закон однобокий, он защищает только интересы потребителей. Кроме того, не разработаны все необходимые для его осуществления механизмы исполнительной власти. Я полагаю, что прямым следствием введения нового закона о долевом строительстве станет удорожание квадратного метра на 25 – 30%», – отметил юрист.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает что с появлением новых схем, выдвигающих больше обязательств инвесторам, и ужесточения требований к документации, застройщики смогут осуществлять меньше продаж на этапе строительства. Это приведет к тому, - говорит Ковалев, - что на рынке коммерческой недвижимости будет меньше инвестиционных проектов, так как инвестору понадобятся более серьезные и надежные кредитные линии в банках, а рассчитывать на средства соинвестров он уже не сможет. Как результат, ставки продажи пойдут вверх, а поток соинвестров перейдет на рынок аренды. Впрочем, он видит и положительные стороны закона. Рынок, по его мнению, станет более прозрачным и цивилизованным. С юридической точки зрения выиграют все участники рынка: соинвесторы почувствуют себя более защищенными, а услуги профессиональных девелоперов станут более востребованными.

Рынок без конкуренции

Большие трения в парламенте имели место при принятии нового Градостроительного кодекса. Этот кодекс подробно описывает все отношения в строительном секторе, в том числе, процедуру контроля качества и безопасности возводимых домов. Изначально основные разногласия между правительством и чиновниками от архитектуры касались нового порядка экспертиз, который существенно сократил количество согласований. Но, в итоге эти разногласия удалось преодолеть. Победил курс правительства на дебюрократизацию.

Серьезная битва развернулась вокруг статей, обязующих власти проводить открытые аукционы по предоставлению земельных участков под застройку. За принятие норм высказывались многие. В том числе, директор департамента ЖКХ Минпромэнерго Сергей Круглик: "Без этих процедур реализация Градостроительного кодекса затруднена, поскольку монополизм – один из сдерживающих факторов, который и побудил разработчиков приступить к этому пакету законов". Представитель президента Игорь Шувалов был еще напористее: "Вы поддерживаете тех, кто контролирует связи между властью и строительными компаниями. Градостроительный кодекс в таком виде вряд ли кому понадобится. Эти нормы – ключевые, разрушающие существующие коррупционные механизмы".

Однако думское большинство не захотело внести нормы проведения аукционов в закон о введении кодекса в действие. Ожидается, что эти нормы будут в Земельном и Гражданском кодексах, и будут рассмотрены и обсуждены отдельно. По мнению специалистов, принятие пакета без норм о конкуренции застройщиков может дать эффект, обратный тому, которого добивались разработчики: стимулирование спроса без стимулирования предложения приведет к удорожанию жилья.

Кредитные истории под контролем

Принятый в пакете законов, Законопроект "О кредитных историях" призван упростить гражданам доступ к ипотечным кредитам. Впрочем, согласно внесенной при принятии законопроекта правке, кредитные истории граждан сможет ворошить государство, а значит, мало кто захочет по доброй воле включаться в эту систему.

Поправка гласила, что бюро кредитных историй предоставляет кредитный отчет не только пользователю (то есть банку) и субъекту (гражданину) кредитной истории по его запросу, но и органам государственной власти для исполнения ими своих полномочий. Но не по решению суда, как было в первоначальном варианте, а «в порядке, определяемом правительством». Фактически это означает, что правительство имеет право установить, что, к примеру, ежемесячно информация из бюро будет передаваться в налоговую службу, в МВД, в службу финансового мониторинга... Следовательно, все те, кто добровольно откроет в банке кредитную историю, стараясь доказать кредиторам свою добропорядочность и рассчитывая на снижение ставок по кредитам, на самом деле раз в месяц будут вынуждены показывать кошелек всем контрольным органам.

По мнению экспертов, этой поправкой можно сразу ставить крест на всех попытках создать в стране базу кредитных историй. А значит, и на надеждах россиян получать в банках доступные, длинные и удобные ипотечные кредиты. Исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков Андрей Емелин считает: «Закон о бюро кредитных историй изначально создавался для того, чтобы стимулировать людей заводить кредитные истории, информацию из которых мог бы получать только кредитор, и никто другой. Система кредитных бюро не предназначена для обслуживания интересов власти, и внесенная поправка лишь говорит о недопонимании правительством природы кредитных бюро». Внедрение в этот механизм властных структур приведет к тому, что недобросовестные чиновники легко воспользуются возможностью получать деньги за предоставление заинтересованным лицам этой информации, уверен аналитик, ведь сегодня на рынке свободно можно купить базы многих госорганов: ГАИ, МВД, налоговой службы.

Ценные бумаги и немного о банкротстве

Согласно другому принятому Госдумой закону - "Об ипотечных ценных бумагах", залог по ипотечным облигациям выводится из конкурсной массы. Уже вступила в силу соответствующая поправка к закону о банкротстве банков. Теперь противоречие между законами преодолено и, предположительно, уже в ближайшее время на рынке появятся ипотечные облигации, которых давно ждут его участники.

По мнению начальника управления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Дениса Гришухина, принятый закон существенно повышает надежность ипотечных бумаг, так как снимает большую часть рисков, связанных с остальной деятельностью эмитента. "Другое дело, что не совсем понятна практика применения этой нормы, поскольку она писалась с немецких законов, - отмечает Гришухин. - А там не было случаев банкротства эмитентов ипотечных ценных бумаг. Поэтому даже в Германии нет опыта применения этой нормы".

Эта мера, безусловно, эффективна, но одна она не является достаточным условием развития рынка. Прежде всего, интересы владельцев бумаг гарантирует качество самого обеспечения. Во всем мире считается, что ипотечные кредиты - самое надежное обеспечение. Так ли это в России – покажет время.

В будущем, скорее всего, этот вопрос будет подлежать существенной корректировке исходя из практики применения закона. В законе должны сохраниться ограничения по размеру обеспечения, подлежащего выведению из конкурсной массы, чтобы под видом обеспечения ипотечных бумаг из нее нельзя было вывести все, что угодно. Кроме того, выпуск ипотечных ценных бумаг универсальными банками - норма скорее вынужденная, связанная с отсутствием спецбанков. И если универсальным банкам все же разрешат выпускать такие бумаги, то должно быть и дополнительное регулирование, покрывающее эти риски.

По мнению Константина Ковалева, введение ипотеки станет основным событием на рынке недвижимости в следующем десятилетии. Различные ипотечные программы, которые уже сейчас развиваются очень динамично, скоро станут главным фактором роста цен на недвижимость. Российские власти уже приняли ряд законопроектов, стимулирующих развитие кредитных линий. Ипотека станет основным инструментом в приобретении жилья, а альтернативные схемы вряд ли найдут поддержку со стороны потребителя ввиду отсутствия необходимых гарантий. Когда у человека будет возможность брать кредит под 8% на 25 лет, не многие смогут устоять перед соблазном приобрести жилье. Последние изменения по ипотеке: отменили обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке Раньше на это уходило примерно 1,5% от суммы сделки.

Также у банков появилась возможность при обращении взыскания на квартиру в случае, если она является предметом залога, выселять всех проживающих в этой квартире. Соответственно у банков упрощается процедура взыскания и в итоге должны уменьшиться проценты по кредитам, тем самым процент по ипотеке тоже должен уменьшиться.

Кооперативы

Другой законопроект – "О жилищных накопительных кооперативах" (ЖНК) – призван защищать права граждан, приобретающих квартиру не через ипотеку, а через жилищно-накопительные схемы

Экспертный совет комиссии Совета федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья дал свое заключение: новый закон работать не будет. Как считает Иван Грачев, "нет никаких подвижек в сторону доступного жилья, зато создается масса трудностей для участников рынка и удорожание существующих схем. И уже в апреле создастся конфликтная ситуация, когда даже законопослушные кооперативы начнут нарушать закон". С ним согласны большинство экспертов рынка жилья, полагающих, что данный закон только отодвигает нас все дальше от заявленной цели – доступного жилья.

Так, например, вызывает вопросы норма проекта, изложенная в п. 2 ст. 6, которой устанавливается предел численности членов ЖНК в 20 000. Откуда именно взялась такая цифра, чем она обусловлена и подкреплена, пояснительная записка к проекту закона не содержит. Вполне понятно, когда ограничения предельной численности участников касаются коммерческих организаций – хозяйственных обществ, но вряд ли предельное ограничение численности участников некоммерческих организаций основано на законе и соответствует Конституции России. Во всех мировых жилищно-накопительных системах ограничений по численности участников не установлено, наоборот, наблюдается тенденция к укрупнению небольших организаций путем присоединения и слияния.

Вызывает сомнения полнота правоспособности ЖНК, предусмотренная ст. 17 проекта. Положение, сформулированное в п. 2 ст. 17 проекта не соответствует п. 1 ст. 49 ГК РФ. Кроме того, налицо явное сужение гражданской правоспособности ЖНК. Так, ЖНК, по крайней мере, не хватает такого направления деятельности, как эксплуатация жилья, находящегося в его собственности и многого другого.

Принципиальное непонимание вызывает нормативное содержание ст. 18 проекта, фактически запрещающее ЖНК заключать какие-либо договоры с третьими лицами. Вполне можно допустить, что в составе персонала ЖНК окажутся профессиональные юристы, бухгалтеры и риэлтеры, но как допустить, что ЖНК обойдется без услуг, требующих обязательного лицензирования, к примеру, профессиональных оценщиков и как минимум аудиторов, обязательность ежегодного труда которых отражена в проекте (п. 8 ст. 15).

Нареканий к принятому закону еще есть довольно большое количество, привести их все в рамках одной статьи просто невозможно. Что же касается последствий, которые будет иметь данный закон для рынка, то, если закон не будет в ближайшее время скорректирован, деятельность уже существующих ЖНК будет существенно осложнена. А это, соответственно, ставит под вопрос саму возможность существования ЖНК в России.

Жилищный кодекс

О необходимости усовершенствования жилищного законодательства и приведении его в соответствие с реалиями нового времени говорили все много и правильно. Проблема действительно назрела. Новый ЖК РФ вступил в действие с 1 марта 2005г.

Разумеется, все новации в законодательстве, особенно такие полномасштабные, всегда воспринимаются очень болезненно. Наработанной практики еще нет, возможности наделать невольных ошибок – масса. И в этой ситуации очень важно не только внимательно читать каждое слово новой нормы закона, но и правильно ее толковать.

К сожалению, большинство недопонимания и споров происходит именно из-за различного подхода к толкованию отдельных норм.

Так, по мнению практикующего адвоката МОКА Татьяны Трифаленковой, в новом ЖК очень много моментов, позволяющих чиновнику прочесть норму ЖК не так, как хотелось бы гражданину, чьи жилищные права регулирует эта норма.

В частности, Трифаленкова рассказала о возможных тонкостях, связанных с толкованием ст. 50 ЖК РФ.

Пункт 2 этой статьи определяет, что «норма предоставления (площади жилого помещения - авт.) устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов». Таким образом, упраздняется норма «старого» ЖК, устанавливавшего норму жилой площади в размере 12 кв. м на одного человека. Теперь орган местного самоуправления самостоятельно высчитывает уровень обеспеченности граждан жилыми помещениями в своем муниципальном образовании, и предоставляет жилье в зависимости от него. От соблазнов установить норму поменьше местные власти, и без того известные своим «человеколюбием», не застрахованы.

«В переводе с юридического на обывательский, - говорит Трифаленкова, - это значит, что новое жилье, предоставляемое по договору социального найма нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть совсем ненамного больше того, из которого Вас и поставили на учет и кардинального решения Вашей жилищной проблемы не последует».

Разумеется, это обстоятельство может потихоньку «нагревать» рынок недвижимости, заставляя людей решать свои жилищные проблемы иными путями. Однако, во что это выльется на практике предсказать довольно сложно.

Норма, согласно которой жителям сносимых домов теперь предоставляются не равноценные квартиры, а лишь равнозначные по площади, тоже усложняет ситуацию на рынке. В частности, один из возможных путей развития ситуации состоит в том, что обладатели квартир на вторичном рынке, долгие годы ожидавшие отселения с увеличением площади, узнав о новых нормах, решат продать свои квартиры. С одной стороны, вроде бы увеличение предложения. Но покупатели квартир вряд ли заинтересованы в покупке квадратных метров в доме, который через год-два пойдет под снос. А значит, произойдет затоваривание вторичного рынка неликвидным товаром.

Константин Ковалев, управляющий партнер BLACKWOOD, прокомментировал отмену приватизации, которая по ЖК РФ произойдет в 2007 году. Сейчас население пытается понять, - говорит Ковалев - нужно ли приватизировать квартиры или нет, так как государство грозится взимать налог на имущество с рыночной стоимости, а не со стоимости БТИ. Размер налога ориентировочно будет составлять 1,5%, что в итоге будет составлять существенную сумму. Однако те лица, которые получат квартиры после вступления в силу ЖК, не вправе их приватизировать, соответственно они не смогут их продавать, дарить, завещать. В итоге можно такую квартиру только обменять.

Дата публикации: 10:16 04 мая 2005

Источник: bpn.ru