Проблемы дееспособности в сделках с недвижимостью

Для совершения сделки (купли-продажи, аренды, мены, дарения) гражданин должен обладать полной дееспособностью, то есть способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности. Дееспособность в полном объеме наступает с достижением 18 лет. А как же несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане? Ведь они тоже могут иметь собственность. Как они ею распоряжаются? В этом случае сделки от их имени, за исключением некоторых мелких бытовых, заключают их законные представители (родители, усыновители, опекуны или попечители).

Несовершеннолетние

Несовершеннолетними признают граждан, не достигших 18 лет. Они делятся на две группы: малолетние до 14 лет и несовершеннолетние от 14 до 18 лет.

За малолетних сделки совершают только их родители, усыновители или опекуны, за исключением мелких бытовых или сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения и государственной регистрации, и сделок по распоряжению средствами, предоставленными законными представителями для определенной цели. Эти сделки лица в возрасте от 6 до 14 лет вправе совершать самостоятельно.

Имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его законные представители, если не докажут, что обязательство нарушено не по их вине.

Сделка, совершенная ребенком до 14 лет, является ничтожной. Но если она совершена к выгоде малолетнего, суд может признать ее действительной.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей. Но если согласие не получено своевременно, а сделка совершена, при последующем одобрении законными представителями ее признают действительной.

Не требуется согласия родителей на:

• распоряжение своим заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществление права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата интеллектуальной деятельности;
• внесение вкладов в кредитные учреждения и распоряжение ими.

Граждане от 14 до 18 лет несут имущественную ответственность по всем сделкам, заключенным как самостоятельно, так и с согласия законных представителей.

Сделку, совершенную подростком в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей, могут признать недействительной по иску последних.

Предусмотрены случаи приобретения дееспособности в полном объеме и до достижения 18 лет. Это называется эмансипацией и происходит, если соблюдены два требования закона: несовершеннолетний достиг 16 лет и работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью.

Но соблюдение данных условий не влечет автоматического признания эмансипированным. Законом предусмотрено два варианта процедуры эмансипации в зависимости от согласия обоих родителей, усыновителей или попечителей. При наличии их согласия эмансипацию производят по решению органа опеки и попечительства, при отсутствии — по решению суда. В законодательстве РФ не предусмотрена возможность отмены или лишения эмансипации. Молодой человек сохраняет дееспособность в полном объеме независимо от обстоятельств (прекращения трудовых отношений или предпринимательской деятельности). И следует помнить, что объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным служит основанием для прекращения действия решения суда, вынесенного ранее, о взыскании алиментов в пользу этого ребенка. Однако получение эмансипации не служит основанием для вступления в брак до достижения 18 лет, поскольку брачная дееспособность представляет собой самостоятельную разновидность дееспособности. И в этом случае порядок вступления в брак до совершеннолетия сохраняется.

Признание несовершеннолетнего полностью дееспособным в результате эмансипации означает, что он вправе совершать сделки без согласия законных представителей. Кроме того, дееспособным могут признать при вступлении в брак до 18 лет. Приобретенная таким образом полная дееспособность сохраняется и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.

Недееспособные и ограниченно дееспособные граждане

Признать гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным можно только в судебном порядке.Основание — психическое расстройство, в результате которого гражданин не может понимать значение своих действий или руководить ими. Если гражданина признали недееспособным, над ним устанавливают опеку. Все сделки от его имени совершает опекун. Сделку, совершенную недееспособным, считают ничтожной. Но ее по требованию опекуна суд может признать действительной, если она совершена к выгоде недееспособного.

Основание для признания ограниченной дееспособности — злоупотребление спиртными или наркотическими средствами, ставящее семью в тяжелое материальное положение. (Подчеркнем — именно по этим основаниям. На основании разорительного для семьи человека увлечения азартными играми признать его ограниченно дееспособным нельзя.) Над этими гражданами устанавливают попечительство.

Ограниченно дееспособные граждане вправе совершать лишь мелкие бытовые сделки, для других необходимо письменное согласие попечителя. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная ограниченно дееспособным гражданином без согласия попечителя, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Опекуна или попечителя назначают органы опеки и попечительства по месту жительства нуждающегося лица. Это может быть только совершеннолетний дееспособный гражданин, ни в коем случае — лицо, лишенное родительских прав.

Ограничения по распоряжению имуществом несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных гражданВ соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество детей.

Ранее при отчуждении жилого помещения, где проживал несовершеннолетний, требовалось разрешение органов опеки и попечительства. С 1 января этот порядок не действует. Теперь если родители намерены продать жилье, где живут дети, предварительное разрешение органов опеки и попечительства не нужно. Но его необходимо получить, если в отчуждаемом жилом помещении проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Кроме того, опекун не вправе без предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. К ним относят обмен, дарение, наем, аренду, безвозмездное пользование, залог и т. д. Также без согласия органа опеки и попечительства нельзя отказаться от принадлежащих подопечному имущественных прав, например от принятия наследства, взыскания долга. Недопустимо производить раздел или выдел доли жилого помещения, собственником или одним из собственников которого является подопечный, без разрешения органа опеки и попечительства.

Помимо этого запрещено совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых опекун или попечитель заинтересованы лично. Поэтому запрещены сделки между подопечным, с одной стороны, и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками — с другой. Законом предусмотрено только одно исключение из этого правила — безвозмездные сделки в пользу подопечного. Например, передача имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.

В целях защиты прав подопечных Гражданским кодексом РФ установлено, что их доходы, в том числе доходы от управления их имуществом, опекун или попечитель расходуют исключительно в интересах подопечного только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без такого разрешения можно производить необходимые для содержания подопечного расходы за счет сумм, причитающихся подопечному в качестве его дохода.

Дата публикации: 10:25 04 мая 2005

Источник: bpn.ru