Фирму-застройщика проверяйте лично

Как выбрать надежную строительную компанию и грамотно заключить договор долевого участия, рассказывает руководитель отдела недвижимости ИСК "Отделстрой" Лариса Окунь.

Откуда возникают проблемы

Прежде всего уточните, сколько лет возводит дома выбранная вами строительная фирма? Были ли к ней претензии? Как выглядит сама стройка: на площадке порядок, и за месяц возводится целый этаж, или, наоборот, грязь, а на объекте вяло копаются два-три человека?

Но самое важное - это заключенный компанией инвестиционный договор с администрацией города на получение пятна и права строительства. По нему фирма обязана выплатить городу на инфраструктуру суммы, из-за которых сам дом потом могут никогда не достроить! Без уплаты компанией этих долгов вы, даже проживая в полученной по акту приема-передачи новой квартире, не сможете оформить право собственности на нее в Рос-регистрации, прописаться, а также продать или подарить это жилье.

Поэтому прежде всего проверьте, имеется ли разрешение администрации на строительство дома на конкретном участке и кому оно дано - инвестору, генподрядчику. Проверьте, как выполняется инвестиционный договор по платежам на развитие городской инфраструктуры.

Не лишним будет узнать, сколько домов построила и строит одновременно компания. Известно, что в свое время «Виадук» погорел из-за множества своих пятен, на которых пытался строить дома.

Поинтересуйтесь, часто ли и на какое время переносились сроки сдачи объектов. Учтите, что за каждый, не введенный вовремя дом строители платят большие штрафы городу. Если не все они оплачены, у дольщиков обязательно будут проблемы. Сроки сдачи можно посмотреть в тексте распоряжения администрации, а также в Интернете на сайте компании, на рекламных щитах на объекте. Сравните их с датой приемки дома госкомиссией. Если нарушаются сроки, вы вправе расторгнуть договор и получить назад свои деньги. По новому закону о долевом строительстве многоэтажных домов, вступившему в действие с 1 апреля, вам обязаны вернуть их, даже если такого пункта нет в долевом договоре.

Если покупаете строящееся жилье через агентство недвижимости, оно обязано предоставить всю информацию о застройщике, устроить к нему визит и показать необходимые документы.

Разберитесь в статусах

Особое значение - у договора долевого участия: обычно в нем учитываются права и обязанности обеих сторон. Если же фирма думает только о своих правах и выгодах - задумайтесь, стоит ли иметь с нею дело.

Еще важнее статус фирмы. Субподрядчики обычно получают в оплату за выполненные работы от генподрядчика часть квартир в новом доме и продают их дольщикам дешевле, чем генподрядчик, потому что не тратились на рекламу, на оплату менеджеров. Вам нравится у них цена метра? Но следует проверить по документам, выполнил ли субподрядчик обязательства перед генподрядчиком? Иначе последний потом вправе забрать у него упомянутые квартиры. А после этого их могут продать еще раз. Так возникают двойные продажи, а вовсе не только из-за злого умысла строителей. Пострадавшим дольщикам придется долго судиться, правда, о выигранных ими процессах пока слышать не приходилось.

Компания «Отделстрой» (заказчик-генподрядчик) в числе лишь 3 % фирм города отказалась от старой схемы последовательной передачи квартир по акту приема-передачи с предоставлением субподрядчиками пакетов документов Росрегистрации. Если человек приобретает квартиру у нашего субподрядчика, по дополнительному соглашению в пользу третьего лица все промежуточные звенья этой цепочки под нашим контролем отказываются от прав на квартиру в пользу дольщика.

Мы берем на себя сбор информации по субподрядчикам, отслеживаем ситуацию с договорами и дольщиками. И граждане, всегда получающие квартиру у генподрядчика (даже если платят за нее субподрядчику), уверены, что их не обманут. Новый закон о долевом строительстве исключает двойные продажи, но по домам, строящимся и оформленным до 1 апреля, опасность все еще существует.

Все проблемы решаются в свои сроки

По всем недоделкам строителей мы вызываем дольщика, отдаем ему «смотровую», он письменно предъявляет свои претензии по квартире, а мы указываем, в какие сроки их устраним (10 - 14 дней). Затем клиент ставит в акте приема-передачи резолюцию «претензий не имею». Мы регистрируем ТСЖ, которое заработает примерно через 3 месяца, а до этого техобслуживание дома лежит на нас. Обычно бывает много нареканий по неработающим лифтам: до начала работы ТСЖ лифты не включают, иначе их могут вывести из строя злоумышленники, а это большая беда.

Куда важней проверить, сданы ли городу все инженерные сети по дому. Если они в авральном темпе переданы застройщиком вашему ТСЖ - это очень плохо: что-то обязательно прорвет, выйдет из строя, и дольщикам придется скидываться на ремонт по $1 тыс. и более.

Дата публикации: 14:57 04 мая 2005