Новый жилищный кодекс: диагностика болевых точек

Вступивший в силу первого марта Жилищный кодекс продолжает активно обсуждаться заинтересованными лицами. Практически все отмечают наличие большого количества противоречий в его действующей редакции. Определение «болевых точек» очень сильно зависит от рода деятельности респондента, который этот кодекс комментирует. Понятно, что член правительства Москвы считает наиболее важными несколько иные моменты, нежели, скажем, член Арбитражного Суда. С просьбой прокомментировать вступивший в силу закон мы обратились к первому вице-президенту Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерию Казейкину, депутату Мосгордумы, заместителю председателя комиссии по государственному строительству и местному самоуправлению Татьяне Портновой, а также к адвокату Московской областной коллегии адвокатов «Правовая защита» Алексею Голованову.

Думайте сами, решайте сами

"Новый Жилищный кодекс, безусловно, содержит ряд преимуществ, - говорит Валерий Казейкин. - К ним относятся запрещение через два года бесплатной приватизации, разграничение ответственности между федеральными, региональными и муниципальными властями по предоставлению жилья отдельным категориям граждан, создание резервного жилого фонда для выселения неплательщиков и другие новации. Вместе с тем, возникло и большое количество вопросов".

Татьяна Портнова в качестве одной из "болевых точек" выделила неопределенность понятия "малоимущие граждане". Как известно, Жилищный кодекс существенно ограничил категорию граждан, имеющих право на предоставление им жилого помещения по договору социального найма. Раньше порядок постановки на очередь был четко определен, и от наличия или отсутствия имущества у граждан не зависел, а зависел только от наличия у них жилой площади. Алексей Голованов считает, что определить, кто есть "малоимущий", большой проблемы не составит, что, впрочем, вполне понятно - адвокату лично решать эту проблему не придется, он будет пользоваться готовым определением, данным местными властями. Решать эту проблему придется местным властям, а именно - московским, в частности - Мосгордуме.

Согласно статье 49 нового ЖК малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению. "В переводе с юридического на русский" это означает, что решение отдано на откуп местным властям: сами считайте, кто у вас малоимущий, а кто - нет. В законе все гладко: человек подает налоговую декларацию и справки о своих доходах, на их основании выносится решение. На практике же, как известно, у нас все происходит несколько иначе: например, много ли вы видели простых граждан, ежегодно оформляющих налоговую декларацию? Как и кто будет оценивать имущество, каковы механизмы и правила такой оценки? Нормативных документов, кодифицирующих этот вопрос, по утверждению Татьяны Портновой, сегодня не существует. "Их еще только предстоит разрабатывать, и разрабатывать придется в течение очень короткого времени, буквально "в пожарном порядке", ибо с 1 марта Москва остановила постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий именно по причине отсутствия этих нормативов".

Респонденты также выделили здесь весьма существенный социальный момент: малоимущими граждане становятся по совершенно различным причинам, и если нормальная трудовая семья с двумя детьми, проживающая на жилплощади ниже санитарных норм, раньше имела равные права с семьей алкоголиков, регулярно состоящих на учете на бирже труда, то теперь, в соответствии с новым ЖК, вторая семья получит немалые преимущества перед первой.

Кто в доме хозяин?

Второй вопрос, поднятый специалистами, заключается в том, что государство практически полностью дистанцировалось от жилья собственников. Это означает, что в течение определенного времени собрание, скажем, собственников квартир в многоквартирном доме обязано выбрать форму управления, а если оно этого не делает, то местная управа принимает решение самостоятельно и фактически навязывает собственникам своего управленца. По словам Алексея Голованова, "позитивный момент в этих положениях, безусловно, есть, ибо это приведет к развитию альтернативных коммунальных услуг, но "в светлое будущее" загоняют нас большевистскими методами". Более того, согласно статье 30, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а если данное помещение - квартира в многоквартирном доме, то и общего имущества собственников. Во что обойдется это обременение? В той же Москве доходы граждан отличаются весьма существенно. Если человек, покупающий квартиру, скажем, в строящейся высотке, где ТСЖ предполагается изначально, примерно знает, какие ежемесячные расходы такая покупка за собой повлечет, и к этому готов, то семья пенсионеров, проработавшая на производстве всю жизнь, получившая квартиру и приватизировавшая ее по закону, к этим расходам совершенно не готова. Кроме того, непонятно, кто и по какой методике будет эти расходы рассчитывать. Татьяна Портнова также признала, что для огромного количества москвичей эта статья расходов существенно ухудшит их материальное положение.

Возвращение к коммуналкам

Третья отмеченная проблема - норма предоставления площади по договору социального найма. В старом ЖК нормы были четко прописаны, в новом этого нет, понятие нормы отдано на откуп регионам. Алексей Голованов напомнил, что в советские времена существовала программа "К 2000 г. каждой семье - отдельную квартиру". В связи с кончиной СССР она не была завершена, но в той же Москве в рамках программы было сделано очень много. Московские законы, запрещающие заселение в одну квартиру более одной семьи, работали до самого последнего времени. В новом Жилищном кодексе таких положений нет, и он, по существу, закрепляет механизм, согласно которому, в ряде случаев, человек может получить лишь комнату в населенной квартире. Таким образом, мы возвращаемся к коммуналкам. В связи с этим Алексей Голованов поднял вопрос о пресловутых пятиэтажках и сносе иного жилья. Если раньше жителям обязаны были предоставить равнозначное не только по рыночной стоимости, но и по площади и некоторым другим параметрам жилье, то на нынешний день квартира может быть изъята у собственника путем выкупа. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, переездом и прочим.

Следует пояснить: правительством Москвы включаемая в выкупную цену рыночная стоимость 1 кв.м жилой площади определена в размере 17 500 рублей ($625). Комментарии, как говорится, излишни.

Валерий Казейкин так же коснулся этой проблемы: "На какие средства муниципалитеты будут строить жилье для очередников? Предполагалось, что будет введен более значительный налог на имущество и часть этих средств направится на подготовку строительных площадок для жилья, но этот закон не принят". В ипотечном кредитовании очередники никогда по своим доходам не смогут принять участие. Возможность участия в жилищно-строительных кооперативах одного дома вообще вещь иллюзорная. В новом законе предусматривается, что группа граждан может собрать деньги на выкуп строительной площадки для дома, разработать проектно-сметную документацию, пройти с ней все экспертизы, взять кредит в банке, нанять подрядную организацию, организовать приемку дома и т.д. Вряд ли нормальный, здравомыслящий человек станет участвовать в таком кооперативе.

Татьяна Портнова отметила еще одну серьезную проблему, которую будет вынужден решать город: Жилищный кодекс, по мнению законодателей, должен способствовать развитию ипотечного кредитования, а значит, появятся лица, которые в силу тех или иных обстоятельств не смогут своевременно внести очередной взнос по ипотечному кредиту. Еще один момент: согласно новым законам, человек, проживающий в жилье по социальному найму, который не платит за жилье более полугода, может быть оттуда выселен. Возникает вопрос: куда? По закону, можно выселить, например, в дом общежитского типа с соответствующими нормами. Или… в те же коммуналки. Резервного жилья в Москве практически нет. Безусловно, город будет решать эту проблему всеми возможными способами. Но… пока она не решена, а Жилищный кодекс уже вступил в силу.

В качестве положительного момента Татьяна Портнова отметила, что Жилищный кодекс заставляет проживающих в квартире нести солидарную с собственником материальную ответственность. Также оба респондента отметили, что новый ЖК дает сегодня собственнику дополнительные права. В частности, согласно статье 31 в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, специально оговоренные пункты в брачном контракте). Заметим, что последние годы ситуация здесь была противоестественной. Распространенный пример: собственница квартиры выходит замуж, прописывает мужа, через некоторое время они расходятся, но бывший супруг, несмотря на развод, имеет полное право проживать на жилплощади жены хоть до конца жизни. Выселить его можно было, только доказав, что он систематически не платил за квартиру или совершал какие-либо уголовно наказуемые деяния. Более того, вторично женившись, он имел право прописать в эту квартиру нового ребенка, а новая жена также имела право проживать в этой квартире при ребенке. Об имущественных правах первой жены говорить в данном случае было бессмысленно: нарушались они самым грубейшим образом, например, право распоряжения собственным имуществом (продать квартиру она не могла). Новый ЖК эту проблему практически решил. Правда, Алексей Голованов отметил, что не все будет так просто, ибо есть еще проблема собственно выселения, с которой нужно обращаться в суд, а его весьма богатая адвокатская практика показывает, что добровольно выселяться бывшие муж или жена в подавляющем большинстве случаев не торопятся. Но четкие механизмы и сроки выселения здесь есть. Может возникнуть еще одна проблема: выселяемый может сам обратиться в суд, заявив, что иного жилья, кроме жилья бывшего супруга, у него нет, и купить его он не в состоянии. Но доказывать это придется уже ему, и выиграть этот процесс будет очень непросто.

В заключение и тот, и другой респонденты отметили, что комментировать новый ЖК можно бесконечно, но на данный момент, когда он только начал работать, это дело весьма неблагодарное. Кроме того, Алексей Голованов заметил, что, по его мнению, некоторые статьи нового ЖК будут обжалованы в Конституционном Суде, и наверняка новый закон содержит массу неявных пока противоречий, которые выявятся уже после того, как он реально начнет работать. Да и правоприменительной практики по нему пока нет…