Покупатели недвижимости по-прежнему мечтают о доступном жилье

Несмотря на принятые законопроекты, которые, по мнению разработчиков, максимально защищают интересы потребителей участников долевого строительства, покупатели квартир на ранней стадии все равно остаются слабым звеном, а о создании рынка доступного жилья пока можно только мечтать: для этого необходимо консолидировать активы всех участников сферы недвижимости и развивать ипотеку нестандартными методами.

Операция: цивилизация!

Как отметил в ходе пресс-конференции, посвященной созданию Транснациональной финансово-промышленной группы "Доступное жилье" председатель совета директоров Иван Грачев, основная базовая часть законодательных работ, направленных на формирование надлежащей законодательной базы для формирования рынка доступного жилья в России, уже проделана. "Я не говорю, что решены все проблемы, но заметные шаги уже сделаны. Хотя не обошлось и без ошибок, которые есть и в ЖК, и законе о жилищно-накопительных кооперативах, и законе об участии в долевом строительстве", - отмечает он.

К сожалению, по оценкам наблюдателей, ошибок этих пока слишком много, и реальных шагов по их исправлению до сих пор не сделано. В итоге, есть риск, что именно эти ошибки сыграют негативную роль в формировании рынка доступного жилья. Взять хотя бы тот же закон об участии в долевом строительстве. Президент ТФПГ "Доступное жилье" Николай Карасев называет нецивилизованным способ инвестирования при участии дольщиков: "На практике нам приходится сталкиваться с тем, что компания набирает средства дольщиков значительно больше, чем свой уставной капитал, что уже само по себе закладывает риски для соинвесторов". По его мнению, такие нецивилизованные способы инвестирования постепенно вытесняются с рынка, в том числе и благодаря принимаемым законам. "Я убежден, что закон принимался для того, чтобы искоренить нецивилизованную форму инвестирования, которой как раз и является долевое инвестирование в строительство, и это необходимо сделать, чтобы открыть дорогу более цивилизованным формам инвестирования. На рынке сейчас происходит перегруппировка участников. На авансцену в качестве застройщиков будут выходить не строители, а финансовые институты - банковские и не банковские", - говорит Н. Карасев.

Доступная ипотека - реальность?

По-прежнему не решена проблема доступности ипотеки в связи с высокими процентными ставками и недостаточными объемами вводимого в эксплуатацию жилья. "Сейчас проблема создания массовой ипотеки перешла из стадии политического лоббирования в стадию бизнес-планирования. Это уже вопросы бизнеса", - говорит И. Грачев. По его мнению, чтобы добиться снижения процентных ставок по кредитам, необходимо увеличить количество жилья как минимум в два раза. Но и этого будет недостаточно, так как важной проблемой является то, что большая часть недвижимости (особенно типового жилья) строится на советской инженерной инфраструктуре со всеми вытекающими последствиями.

По словам Н. Карасева, ТФПГ включила в свой состав те компании, которые и так уже раньше работали вместе, но для достижения более высоких результатов необходима консолидация активов участников рынка. "У бизнеса сейчас существует множество необходимых ресурсов, однако, они разбросаны и распылены. А само создание ТФПГ "Доступное жилье" должно позволить игрокам рынка консолидировать их и направить на выполнение общей, социально значимой задачи, которая состоит в создании в России доступного жилья", - подчеркивает он.

Конкурентным преимуществом должно стать именно снижение процентных ставок по ипотечным кредитам до 6-8% годовых. Достичь этого предполагается при помощи создания стройсберкасс, из которых заемные средства не уходят наружу, а остаются внутри группы, что позволяет снизить риски кредиторов и дает им возможность брать с клиентов минимальные суммы за пользование кредитами. "Обычная кредитная практика: заемщик берет деньги и уходит с ними, а в нашем случае он, получив кредит, тут же инвестирует его обратно в систему, что позволяет заемщику требовать с него значительно меньший процент за пользование деньгами, так как деньги продолжают работать на благо кредитора", - подтверждает Н. Карасев. Пока, правда, сказать с уверенностью, приживется ли такая практика в России и не столкнется ли она с активным противодействием банковского сообщества, которое абсолютно не настроено снижать процентные ставки в ущерб себе, довольно трудно.