Долевая лихорадка - на рынке наметились новые тенденции

Большинство аналитиков сходятся в одном мнении: цены растут, но умеренно и дифференцированно. Несмотря на относительную ценовую стабильность, рынок недвижимости в апреле пережил серьезные потрясения, которые во многом изменят правила игры. Разобраться в сложившейся ситуации попытались ведущие московские СМИ.

Основа роста цен - "современный монолит, монолит-кирпич и хорошие кирпичные дома советского периода", - пишет "Независимая газета" в номере от 4 апреля. То есть, дорогое жилье. В других сегментах изменения цен менее значительны, а еще одна тенденция касается самого дешевого жилья - совсем недавно аналитики отмечали, что оно стало дешеветь, но в марте "исчезли корректировки цен вниз".

Зато проявилась другая тенденция - значительный рост спроса на новостройки. По мнению некоторых экспертов журнала "Коммерсантъ-Деньги" (номер за неделю с 11 по 17 апреля), повышение активности покупателей связано с вступлением в силу нового закона о долевом строительстве.

"Когда условия для застройщиков меняются на гораздо более жесткие, предложение на рынке новостроек резко сократится, что в условиях стабильно высокого спроса приведет к значительному росту цен. Высказываются предположения, что к концу года новостройки подорожают на 15-20%, вот клиенты и торопятся приобрести квартиры именно сейчас", - пишет издание. Однако другие специалисты считают, что фактор влияния нового закона принимать в расчет не стоит, так как "цены новостроек уже давно зависят только от спроса на них". Тот, кто занимает такую позицию, предсказывает рост в пределах 10 процентов.

Журнал "Финанс" (номер от 15 апреля) констатирует, что в марте цены на жилье преодолели очередной психологический барьер - $2000. В принципе, на фоне весьма низкой активности поведения цен последних месяцев это действительно положительный факт. Вот только автор отмечает, что о грядущем "существенном росте цен говорят только сами заинтересованные участники рынка - застройщики и риэлторы", что вполне можно считать "попыткой спекулировать на чувствах покупателей".

Дорожает дорогое

Многие аналитики действительно скептически относятся к перспективам роста жилья по причине введения закона о долевом строительстве. Но, на наш взгляд, есть другие факторы, игнорировать которые вряд ли удастся. И они наверняка послужат, если не причиной, то как минимум поводом для роста цен.

Одну из них называет "Финанс" - это налог на добавленную стоимость, который теперь придется платить покупателю. Хотя законодатели и планируют внести в Налоговый кодекс поправки об отмене НДС в отношении новостроя, но когда именно это произойдет, сказать трудно.

Второй причиной роста могут стать изменения, произошедшие на столичном рынке цемента.

Цементный передел

В начале апреля стало известно, что компания "Интеко", принадлежащая Елене Батуриной, продала свои цементные активы "Евроцемент Групп".

Решение, на первый взгляд, удивительное, ведь совсем недавно "Интеко" активно занималось скупкой цементных активов, а аналитики взахлеб кричали о том, насколько верно это решение. Об этом напоминает и газета "Ведомости" в номере от 7 апреля. "За короткий даже по российским меркам период "Интеко" приобрела пять контрольных пакетов в цементных заводах в России и на Украине. До 2002 г. цементного бизнеса у компании не было, а в этом году она уже претендовала на 17,5% цементного рынка страны", - пишет автор материала "Без цемента". Ранее сопоставимой долей рынка владел только покупатель заводов "Интеко" - группа "Евроцемент".

Ситуация устраивает и "Интеко", которая в результате сделки получила (по данным "Ведомостей") около $800 млн. и возможность сконцентрироваться на девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью, и Евроцемент, который, как нетрудно посчитать, теперь владеет третью цементного рынка.

Как написала 6 апреля "Московская промышленная газета", в "России сформирован крупнейший холдинг, объем производства которого может составить в 2005 году не менее 21,5 млн. тонн".

Первые последствия рождения цементного гиганта участники отрасли уже успели ощутить. 22 апреля газета "Ведомости" опубликовала материал с подзаголовком "Евроцемент групп" меняет правила игры на строительном рынке". Контролируя около 60% цементного рынка в московском регионе, Евроцемент решил, что может требовать от строителей предварительной оплаты. Не все покупатели цемента согласны с этими изменениями, некоторые уже сменили поставщика, но возможности рынка ограничены, и лидер намерен изменить сложившиеся на рынке правила игры.

"Ведомости" отмечают, что "Евроцемент Групп" ломает всю цепочку сложившихся на строительном рынке отношений" и "вслед за ней на предоплату переходят и бетонные заводы". "Бетонщики" уже успели поднять цену на свою продукцию на 15%, теперь подобного шага ожидают и от "цементщиков". По данным газеты, это произойдет уже в мае.

Элита под угрозой

Элитное жилье по-прежнему остается исключением из правил. Пока другие сегменты томятся в ожидании, элита растет в цене и пользуется спросом. Эта часть рынка далека от насыщения, что и позволяет риэлторам довольно легко реализовывать даже спорные с точки зрения оценщиков объекты.

Однако скоро ситуация может измениться, прогнозирует журнал "Эксперт" (номер за неделю с 18 по 24 апреля). Девелоперы "намерены расширить границы элитного сегмента", а "с расширением ассортимента конкуренция: обостряется".

По мнению автора, элита переживает эпоху перемен. Речь идет и об изменениях среди потенциальных покупателей такого жилья - их количество увеличивается за счет людей, способных взять кредит, и о трансформации предпочтений этих покупателей. Одной из таких тенденций, например, является снижение требований к площади квартиры в элитном доме. Другой - увеличение "комнатности" при сохранении прежней площади, то есть, оптимизация планировки под реальные нужды покупателей.

Аренда элиты

В отличие от продаваемой элитной недвижимости у ее арендуемой "сестры" дела обстоят не так хорошо. Газета "Бизнес" в номере от 23 апреля пишет, что в последнее время заниматься арендой элиты стало не так выгодно. Правда, среди участников рынка существуют разные мнения на этот счет, но "точка зрения не в последнюю очередь зависит от того, достаточным ли доходом инвесторы считают 6-8% годовых". Очевидно, что, делая вклад в банке, можно получить более высокую прибыль.

Виновата в сложившейся ситуации: все та же продаваемая элита. Рост цен на нее не сопровождается адекватным ростом стоимости аренды. В результате, срок окупаемости проектов возрастает.

Эксперт издания говорит о еще двух трудностях - "многие русские по-прежнему будут предпочитать покупку квартиры ее аренде: в отличие от иностранцев они живут в стране постоянно и не боятся приобретать здесь недвижимость. Кроме того, аренда квартир просто не является частью русской культуры и вряд ли когда-то ею станет".

Застопорились цены и на аренду обычного жилья. Как утверждает журнал "Коммерсантъ-Деньги" (номер за неделю с 11 по 17 апреля), самым популярным остается жилье не дороже $600 в месяц, в то время как более дорогое "не так быстро находит нанимателей". Сокращается спрос в самом дешевом сегменте - до $350, но это издание объясняет не уменьшением числа желающих, а отсутствием предложения - "нанимателям приходится постепенно приспосабливаться к изменениям на рынке".

Стоп, снято!

Апрель - последний месяц перед началом дачного сезона. Как правило, к этому времени большая часть населения уже представляет, в каком именно "домике в деревне" будет проводить выходные или отпуск. Потому что тот, кто не решил эту проблему до настоящего времени, рискует столкнуться с серьезными проблемами - спрос по-прежнему высок, а увеличения предложения в непосредственной близости от столицы пока не предвидится, утверждает журнал "Элитная недвижимость" в апрельском номере.

Журнал "Профиль" в номере за неделю с 18 по 24 апреля также советует обратить внимание на загородную недвижимость. Этот рынок, считает автор, не подвержен кризисам - "цены стабильно вырастают на 20-40% в год. Никого уже не удивляют ни золотые участки стоимостью $100 тыс. за сотку, ни шикарные резиденции, за которые покупатели не моргнув глазом выкладывают по $10 миллионов".

Отчасти с этим мнением не согласен журнал "Эксперт" (номер за неделю с 18 по 24 апреля). Цены растут, но рынок явно взрослеет. Так, автор отмечает, что основными характеристиками нынешнего этапа его развития является постепенное удаление коттеджных поселков от Москвы и наличие продуманной рекламной кампании.

С удаленностью от столицы и природными достоинствами поселков все понятно. Многие объекты, построенные рядом с Москвой, "уже похожи на муравейники", пишет журнал. Это приводит к тому, что близость к Первопрестольной становится не в радость, а девелоперы считают оптимальным расстояние в 50-55 км при условии, что поселок расположен "на традиционно популярных направлениях (в частности, на Новорижском шоссе)".

Другая особенность касается четкого позиционирования. Покупатель стал более разборчивым и требует "внятный товар - со своими особенностями, явными конкурентными преимуществами".

"Массовый ЮКОС"

Пострадать от закона - точнее, от неразберихи, которая царила с нормативными актами несколько лет назад, могут те, кто в 1996-2002 годах приватизировал муниципальное жилье. Газета "Бизнес" в номере от 25 апреля предупреждает, что в ближайшее время весьма актуальная тема пересмотра итогов приватизации может коснуться и рынка недвижимости. И единичными случаями здесь дело не ограничится. Прокуратура Москвы требует признать недействительными многие сделки по продаже столичного имущества, которые заключались в указанный период. По словам автора, не исключено, что "рынок муниципальной недвижимости Москвы стоит на пороге передела". Цифры действительно впечатляют. "Практически в 90% всех сделок по нежилым помещениям могут быть выявлены нарушения, и эти сделки могут быть признаны недействительными", - заявил газете эксперт. Стоимость недвижимости, которая может оказаться в центре очередного скандала, оценивается в $4 миллиарда.