Выбираем квартиру: новую или с историей?

С чего начинается выбор квартиры? С района, типа дома, выбора соседей? Конечно, рано или поздно придется учесть все эти факторы, но начало всему дает ответ на вопрос, что вас интересует: первичный или вторичный фонд. Эти термины вы увидите в газетах о недвижимости, в объявлениях о купле-продаже... С этого же вопроса разговор с вами начинает риэлтор, если вы поручите ему хлопоты по приобретению новой квартиры.

Как несложно предположить, в основе терминов "первичный" и "вторичный" рынок лежит простая закономерность. Если вы будете являться первым собственником квартиры, иначе говоря, если вы покупаете новостройку - речь идет о первичном рынке. Если же до вас у квартиры уже были хозяева - перед вами образец вторичного рынка. Что лучше? Очевидно, у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. В каждом конкретном случае покупатель принимает решение, основываясь на своих знаниях и представлениях о выгодной покупке. Однако есть и некоторые универсальные вещи, о которых мы можем заранее предупредить читателя.

Дома второй свежести

Какими же плюсами обладают дома так называемого "старого фонда"? Для Петербурга одним из основных плюсов рынка вторичного жилья является возможность выбора из большого числа предложений. Поскольку строительство и реконструкция здесь идут не так активно, как, например, в столице, то большую часть рынка жилья занимает именно вторичный сегмент. Что же входит в это понятие? Это и дома дореволюционной постройки, с трехметровыми стенами и перекрытиями, изяществом архитектуры и качеством строительства, не первый век покоряющие приезжих. Это и дома "сталинской эпохи" - "тяжелые" кирпичные 9-этажки времен развивающегося социализма, носители уникальной ауры тех лет, постоянно пользующиеся спросом у разбогатевших выходцев из интеллигентных и военных семей. Это и непопулярные сегодня пятиэтажки - наследие эпохи Хрущева - с маленькими кухоньками, потолками по 2,20 и ... Да что я вам рассказываю? Квартиры наших мам и бабушек - вот он настоящий, живой вторичный рынок. В чем его возможные плюсы?

Обжитой район, развитая инфраструктура...

Если речь идет о каменных дореволюционных домах или "сталинках" - можно смело говорить о высоком качестве строительстве и относительном удобстве планировок

Иногда: интересные архитектурные решения

Если дом относится к ветхому фонду, то плюсом становится возможность при расселении получить квартиру большей площади, а то и несколько квартир. При желании список можно дополнить.

Очевидно, где-то рядом с достоинствами таких квартир есть место и их недостаткам. Какие же наиболее распространенные недостатки вторичного фонда нужно иметь в виду, выбирая квартиру в таком доме?

Гниющие деревянные перекрытия в старых домах. В таком доме надо быть готовым к тому, что либо вы сразу меняете перекрытия, либо потом собираете свой свежеуложенный паркет где-нибудь метрах в двух ниже уровня пола.

Даже в сталинских домах нередко в перекрытиях при ремонте обнаруживается песок, асфальт или даже битум, излучающий радиоактивные элементы.

· Прогнившие ржавые коммуникации. Далеко не во всех домах старого фонда сделан кап. ремонт. Делая евроремонт в таком доме, надо понимать, что сток вашей душевой кабины может иметь дыру ровно над кроватью соседей снизу. Думаю, масса незабываемых моментов обеспечена и вам, и им. Либо - смена труб до ремонта.

Самый неприятный момент это, конечно же, наличие "темных пятен" в юридической истории квартиры. Если какие-то собственники были выписаны в никуда или просто исчезли,–- они или их наследники всегда могут вернуться, и потребовать у вас ключи от квартиры.

Поэтому, покупая квартиру на вторичном рынке, всегда нужно обратиться к профессиональному риэлтору или юристу с просьбой проверить ее историю по документам.

Мы строили, строили и, наконец...

До последнего времени новое строительство в Санкт-Петербурге нельзя было назвать активным. Однако последние два-три года уже можно говорить о делении первичного рынка как минимум на два сегмента: массовое жилье (панель) и эконом-класс или жилье повышенной комфортности.

Массовое жилье представлено в основном панельными домами новых серий. "Новая панель" в Петербурге представлена следующими основными сериями: 137-я, 121-я, 1ЛГ-606М, 600.11, 1ЛГ504Д2. Наиболее активно строится 137 серия. В 80-е годы 137-я приобрела свой популярный вид: кухни - 9-15 кв. м, значительная общая площадь (например, у трехкомнатных квартир в поздних сериях она бывает более 70 кв. м), большие коридоры, отсутствие смежной планировки комнат, поперечные ванны, позволяющие поставить стиральную машину, высота потолков - 2,7-2,8 м, в зависимости от года постройки.

Чуть выше по качеству, чем старая 137-я, дома серии 1ЛГ606М, производимые с 1976 года. Кухня в этих десятиэтажках - 7-9,5 м, имеется поперечная ванна, есть даже встроенные шкафы.

Ближе к уровню поздних вариаций 137-й - серия 600.11, распространившаяся с начала 1980-х годов. Серия 600.11, как и 137-я, оказалась "долгожителем". В современной ее модификации кухни подросли до 11 кв. метров, у каждой квартиры есть лоджия, на треть увеличена толщина газобетонных стен и стало применяться тройное остекление.

На уровне хороших образцов 137-й находятся дома 121-й гатчинской и серии 1ЛГ504Д2. Здесь квартиры имеют просторную кухню от 9 кв. м, а при рациональной планировке - большую площадь подсобных помещений.

Те покупатели, для кого панельные дома - прошлый век, выбирают новые монолитно-кирпичные повышенной комфортности. Такие дома, как правило, обладают следующим набором характеристик:

• Хорошее местоположение объекта - не обязательно центр города, но достаточно престижный квартал, однородность застройки, удобная транспортная доступность, близость от метро.
• Вид из окон может быть на благоустроенный двор.
• Качество архитектурно-планировочных решений здания и строительных работ.
• Удобная планировка квартир, большая площадь кухни и ванных комнат.
• Наличие охраняемой парковки (не обязательно встроенный гараж).
• Высокое техническое оснащение здания.
• Обязательный параметр - обеспечение автономности коммунальных сетей - очистка воды, своя котельная и пр.
• Так же нужны круглосуточная охрана и благоустроенная придомовая территория

Если же говорить о минусах жилья на первичном рынке, то все они весьма прозрачны.

Одна из существенных сложностей покупка квартиры на этапе строительства. С одной стороны - это экономит деньги, с другой - втягивает вас в сложные договорные отношения с застройщиком, которые нередко выливаются в многолетние судебные тяжбы.

Мало кто из застройщиков пока строит кварталы, состоящие из домов повышенной комфортности. На практике это приводит к тому, что покупатели дорогих квартир нередко чувствуют себя неуютно в кольце негативно настроенных соседей из рядом стоящих "бедных домов". Не добавляет радости и отсутствие поблизости от дома инфраструктуры (школ и магазинов) нужного уровня.

В районах массовой панельной застройки так же пока слабо решен вопрос транспортной доступности и инфраструктуры. В итоге удобный для жизни район на несколько лет становится своего рода "гетто".

Список минусов и плюсов как вторичного, так и первичного жилья можно продолжить. В этой статье обозначены лишь ключевые моменты. На практике же, каждое решение квартирного вопроса индивидуально и грамотное взвешенное решение можете принять только вы после тщательных раздумий и консультаций профессионалов

Дата публикации: 13:38 13 мая 2005

Источник: bpn.ru