Эксперты составили рейтинг наиболее доходных сегментов недвижимости

В свете нестабильности финансовых рынков, которая наблюдается сегодня, эксперты по-прежнему считают недвижимость одним из самых надежных способов инвестирования. Специалисты NAI Becar составили рейтинг наиболее доходных сегментов недвижимости, распределив первые три места между апарт-отелями, торговыми центрами и офисно-складскими комплексами.

На фоне колебаний курса валют и девальвации рубля инвестиции в недвижимость оцениваются специалистами как наиболее стабильные. Даже в период острых кризисов, сопровождаемых снижением цен, стоимость недвижимости быстро возвращается к предкризисному уровню, позволяя инвесторам нивелировать инфляционные издержки. Эксперты NAI Becar сегодня выделяют три основных сегмента недвижимости, демонстрирующих наибольшую доходность.

Первое место – апарт-отели

Лидирующую позицию в настоящее время занимает сектор апартамент-отелей, доходность которого оценивается специалистами в 10-15% годовых. «Благодаря высокой ликвидности таких объектов, которая формируется за счет компактных метражей от 28-35 кв. метров и стоимости от 2,5 – 3 млн рублей, апартамент-отели стали заметным трендом на рынке коммерческой недвижимости», – отмечает Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге. Данный сегмент характеризуется высокими темпами развития, и если два года назад объект доходной недвижимости YES! компании «Пионер» был первым и единственным подобным проектом в Санкт-Петербурге, то сегодня пять аналогичных объектов уже находятся на стадии реализации и еще несколько готовятся к началу продаж.

Среди успешно реализуемых проектов – комплекс апартаментов Vertical на Московском проспекте, 73, в реализации которого компания NAI Becar выступила инвестором и девелопером. В данный момент объект только готовится к сдаче, но более 70% апартаментов уже продано. Среди новых проектов апарт-отелей можно отметить Salut! в Московском районе и AVENUE-APART на Петроградской стороне Санкт-Петербурга.

Второе место – встроенные торговые помещения и торговые комплексы

На втором месте по уровню доходности находится сегмент торговой недвижимости. Во многих городах России коэффициент обеспеченности торговыми площадями в разы отстает от среднего показателя Европы. При такой нехватке торговых площадей, проще найти арендаторов, обеспечить хорошую проходимость объекта и получить устойчивый доход.

Прошлый год побил все рекорды по объему инвестиций в торговую недвижимость. Morgan Stanley Real Estate Investing инвестировал в Московский ТРЦ «Метрополис» 1,2 миллиарда долларов. "РосЕвроДевелопмент" приобрел в Новосибирске ТРЦ «Аура». Группа компаний "Ташир" продолжает инвестировать в торговую недвижимость и строит на территории Новой Москвы 18-тый торговый центр «РИО». Хотя необходимо отметить, что при высокой доходности данный сегмент коммерческой недвижимости отличается и большими сопутствующими расходами на клининг и эксплуатацию, и более высокими требованиями к качеству управления. Однако при профессиональном подходе удается снижать издержки и в разы увеличивать доходность.

Так, в торговом центре «Смайл», приобретенном NAI Becar совместно с партнером, за год удалось увеличить доходность на 30% за счет ротации арендаторов, эффективного продвижения, пересмотра арендных ставок и сокращения оперативных расходов.

Третье место – склады и офисы

Замыкают тройку лидеров самой доходной недвижимости склады и офисные здания. По мнению экспертов NAI Becar, сегодня целесообразно приобретать склады и офисы, которые на момент продажи уже приносят от 10% годовых. Как правило, это действующие складские и офисные объекты, заполненные арендаторами. В данные объекты готовы вкладывать средства как западные, так и российские инвестиционные фонды, которых интересует низкорисковые активы, приносящие стабильные финансовые потоки.

Например, в ноябре 2013 года Фонд Russian Commercial Properties Partners II под управлением UFG Real Estate приобрел у компании Capital Group БЦ класса А «Имперский Дом», распложенный в Москве в Якиманском переулке. БЦ заполнен такими арендаторами, как Johnson & Johnson, L’Oreal, и Pernod Ricard.

Летом 2013 года NAI Becar совместно с партнером стал инвестором офисно-складского центра на Люботинском проспекте с доходностью на уровне 14% годовых. В течение года компания планирует увеличить доходность объекта на 15% от текущих показателей за счет эффективного управления и некоторого редевелопмента планируется в ближайшие два-три года получить дополнительный доход. В любом случае успешность инвестирования в любой объект коммерческой недвижимости в первую очередь зависит от характеристик самого объекта: его расположения, текущего состояния, потенциала развития. Только совокупная оценка на основе всего комплекса факторов, может помочь адекватно оценить инвестиционные риски и просчитать финансовый выхлоп от конкретного объекта. «Для минимизации рисков и получения дополнительных гарантий инвестор может привлечь со-инвесторов или создать инвестиционные корзины, делая вложения частями в разные типы недвижимости, – советует Андрей Бойков. – При этом компания NAI Becar готова предлагать инвестору оптимальные варианты объектов и соинвестировать в них».