Жилищный кодекс оставит владельцев квартир без собственности

Прошло почти два месяца со дня вступления в силу нового Жилищного кодекса. За это короткое время выяснилось, что закон весьма далек от совершенства. По замыслу федеральных властей, кодекс должен быть основой для создания рынка доступного жилья. Одним из главных «столпов» для такого рынка должны стать гарантии прав собственности россиян на принадлежащее им жилье. На деле оказывается, что в Жилищном кодексе зияют «прорехи», способные нарушить права собственников жилья.

Речь идет о хозяевах квартир в ветхих зданиях и других домах, подлежащих переселению. Большинство таких домов в прошлом относилось к муниципальному жилому фонду. Сейчас значительная доля муниципальных квартир приватизирована, причем приватизация проводилась до вступления в силу нового Жилищного кодекса. Это значит, что жилплощадь приватизировалась, как правило, по льготным расценкам — так называемой стоимости БТИ, а не по рыночной цене.

Проблемы возникают в тот момент, когда городские власти принимают решение о расселении и сносе ветхого дома или «хрущевской» пятиэтажки. По правилам, жильцы расселяемых домов получают муниципальное жилье. Новое законодательство не делает различий между теми, кто приватизировал свое жилье, и теми, кто остается нанимателем муниципальной жилплощади. Между тем в каждом старом доме жильцы обеих категорий перемешаны в самых разных пропорциях. Приватизированного жилья, как правило, больше. По новому Жилищному кодексу приватизация муниципального жилья невозможна — в лучшем случае она может быть проведена по его рыночной стоимости! Таким образом, люди, по каким-то причинам до сих пор не приватизировавшие жилье, ничего не теряют — статус этих людей остается неизменным. Зато тс, кто успел стать собственником квартиры, оказываются лишенными имущества — их автоматически переводят из разряда хозяев в разряд нанимателей. По мнению граждан, предложение о переселении в муниципальные квартиры является нарушением их прав, так как по новому Жилищному кодексу это жилье невозможно будет приватизировать.

Симптомы «недовольства масс» проявились в первую очередь в Москве. Это неудивительно - пока столица остается одним из немногих регионов, активно проводящих расселение ветхого и пятиэтажного фонда. Но нет сомнений, что проблема имеет общероссийский характер.

Другие регионы тоже вынуждены своими силами минимизировать последствия поспешного принятия Жилищного кодекса. В столице, где строительное и жилищное законодательство проработано лучше, чем где бы то ни было в стране, а политика властей традиционно имеет социально ориентированный характер, проблема особенно остра. В возникшей ситуации требуется крайне осторожное, постепенное и ограниченное внедрение нововведений, предусмотренных «жилищным пакетом».

Московские власти добровольно приняли на себя коррекцию социальных последствий вступления в действие нового Жилищного кодекса. Город имеет огромное количество социальных обязательств, выполняет их и не хочет отказываться от их исполнения. Социальные программы — «визитная карточка» города. В то же время согласно новому Жилищному кодексу правительство Москвы фактически имеет право не заботиться о том, чтобы люди куда-то переселялись из ветхого жилья, тем более - приватизированного. Можно просто выдавать денежную компенсацию по произвольно устанавливаемой «рыночной» стоимости (по этой схеме уже решили работать в некоторых регионах). Москва на это не пошла. Мэр города Юрий Лужков твердо заявил: все жильцы из переселяемых домов в Москве получат жилье. Поколебать позицию московских властей с помощью нового Жилищного кодекса не удалось. Теперь, как будто специально для того, чтобы хоть как-то осложнить людям жизнь, владельцев квартир превращают в нанимателей.

Надо отметить, что московское правительство задолго до принятия Жилищного кодекса в его нынешнем виде предупреждало и общественность, и федеральных законодателей о неизбежности конфликтов, связанных с ограничениями на права собственности граждан и их недостаточной защищенностью. Неприятности с реализацией Жилищного кодекса в Москве - лишь начало. Пятиэтажки хрущевской эпохи строились по всей России. Рано или поздно властям всех субъектов федерации придется расселять и старые пятиэтажки, и еще более старые дома. Львиная доля такого жилья в регионах также приватизирована. Если в ближайшем будущем проблема прав собственников не будет решена, страна может получить небывалую волну недовольства. Причем эти протесты могут легко затмить недавние акции против монетизации льгот. Ведь в случае со старыми квартирами речь идет об имуществе, нажитом целыми поколениями. В большинстве случаев эта недвижимость — все, чем владеет семья и что можно передавать по наследству. Новый Жилищный кодекс, как и многие последние социальные реформы, бьет по наименее защищенным гражданам.

Действительно, нормы Жилищного кодекса зачастую вступают в противоречие с самими принципами социального государства, межбюджетных отношений, гарантий малоимущим и неприкосновенности прав собственности. Но, несмотря на все эти недочеты и пробелы, Жилищный кодекс остается действующим законом, которым обязаны руководствоваться власти. По мнению собеседников в московской мэрии, единственный способ изменить ситуацию и предотвратить социальный взрыв в будущем внести в кодекс поправки, которые смогут учесть интересы собственников старого жилья. По словам чиновника из правительства Москвы, специалисты мэрии совместно с депутатами Мосгордумы уже ведут работу над такими поправками. Остается лишь надеяться, что МГД внесет поправки в Госдуму как можно скорее. Во всяком случае, среди столичного руководства и московских законодателей есть понимание того, что решение должно быть неотложным. А это позволяет надеяться, что Госдума может рассмотреть первые поправки к ЖК уже в ходе нынешней весенней сессии.

Комментарий эксперта

ИГОРЬ КУРАЕВ, РУКОВОДИТЕЛЬ ДЕПАРТАМЕНТА СОЦИАЛЬНОГО МАРКЕТИНГА ОАО «МОСКОВСКИЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ»:

- Конфликтный потенциал нового ЖК уже начал реализовываться. Одна из главных проблем состоит в том, что он отменяет ранее действовавший закон о приватизации жилья. С прекращением действия этого закона на жильцов ложится полная ответственность за капитальный ремонт дома. Еще страшнее то. что полученное после этой даты жилище больше нельзя будет приватизировать бесплатно. Этим фактически обманываются в ожиданиях сотни тысяч людей, которые живут в общежитиях, в аварийных домах, в военных городках. Они уже никогда не станут собственниками, даже если стоят в очереди более 20 лет.

Риэлторы не ждут добра от кодекса

Научно-исследовательский институт социальных систем МГУ им. М.В. Ломоносова в апреле 2005 года провел опрос сотрудников риэлторских компаний Москвы по поводу их отношения к новому Жилищному кодексу. Подавляющее большинство опрошенных отметили, что ждут от нового ЖК скорее минусов, чем плюсов. В целом негативное отношение респондентов можно свести к нескольким пунктам:

1. Особая обеспокоенность была высказана по поводу вопроса о гарантиях прав собственности. Респонденты указывали на различные аспекты нарушения неприкосновенности прав собственности — при переселении из ветхого жилья, при переезде, при размене квартиры.

2. Большинство респондентов отметили как негативный фактор ликвидацию самого понятия «социальная норма жилья».

3. Большая часть респондентов отметила, что отмена льготных категорий по налогу на квартиры является серьезным недостатком нового ЖК.

4. Многие респонденты отметили также увеличение коммунальных платежей для многих категорий жильцов, которое произойдет при введении в жизнь нового ЖК за счет ликвидации льгот по оплате коммунальных платежей.

В качестве позитивного изменения, предусмотренного новым ЖК, подавляющая часть респондентов отметила только стимулирование развития ипотеки. По некоторым вопросам респонденты высказали различные мнения. Часть респондентов одобрила такие изменения, как ужесточение правил перепланировки жилья, а также репрессивный характер ЖК по отношению к неплательщикам по коммунальным платежам. Другая часть респондентов негативно оценила эти нововведения.