Найти и перестроить

Самые "благодарные" объекты для реконструкции - бывшие административные здания и НИИ площадью свыше 5000 кв.м.

На первый взгляд кажется, что построить новое здание проще и выгоднее, чем выкупать уже существующее и доводить его "до ума". Проекты по реконструкции зданий считаются рискованным делом, требующим точных расчетов и усилий опытных маркетологов. Однако грамотные прогнозы по соотношению затрат и будущей прибыли и правильное позиционирование объекта способствуют быстрой окупаемости затрат и минимизации рисков.

Офис с отягощением

Прежде чем приступать к подготовке проекта реконструкции старого московского особняка, нужно дважды подумать. Если предстоит иметь дело с историческим зданием, придется заказывать его историко-архитектурное обследование, которое стоит несколько тысяч долларов. Если же ему присвоен статус памятника истории или архитектуры, то здесь и вовсе неизбежно большое количество ограничений, связанных с сохранением внешнего облика, а иногда и интерьера здания. Подчас при подсчете будущих затрат в таких случаях выясняется, что большая часть денег уйдет на одни только согласования. По отношению к памятнику реконструкция невозможна - только реставрация в соответствии с выданным Москомнаследия (бывшим Главным управлением охраны памятников) планово-реставрационным заданием. Помимо этих требований есть другие, не менее жесткие - реконструкция должна проводиться лицензированными специалистами и зачастую с использованием оригинальных материалов, которые значительно дороже обыкновенных. Кроме того, у старых зданий ветхие коммуникации, а мощностей для их переоборудования не хватает. А если здание нуждается в дополнительной электроэнергии, чиновники могут попросить инвестора за свой счет построить для Мосэнерго новую подстанцию, которая обойдется в сумму около $200 тыс. Так что реконструкция особняка может вылиться в миллионы долларов и оказаться в 2-3 раза дороже строительства нового дома.

К тому же и метраж у них, как правило, относительно небольшой - а значит, и отдача будет невысока. Специфика особняков такова, что они чаще всего не дробятся на отдельные офисы для разных компаний, а арендуются одним корпоративным клиентом.

Реконструированные особняки часто позиционируются как класс А, но далеко не всегда ему соответствуют. Москомархитектуры зачастую запрещает менять внутреннюю планировку памятников, что создает при работах большие ограничения и не позволяет "довести" здание до требуемого уровня. Повысить рентабельность путем надстройки пары этажей нельзя - это тоже запрещено. По мнению Кирилла Субботина, заместителя руководителя Управления недвижимости ГК Douglas, большинство исторических строений не могут относиться к высшему классу. Они отвечают современным требованиям только в двух случаях: когда от особняка остается фасад, а стены и перекрытия строятся заново, либо когда здание полностью сносится и на его месте возводится новодел с копией старого фасада. Впрочем, последний вариант уже трудно назвать реконструкцией - скорее это новое строительство. Но и здесь нужно иметь в виду, что построить в центральной части города высотное здание тоже не разрешат, т.к. оно нарушит архитектурный ансамбль города.

Тем не менее, особняки выкупаются и реконструируются: чаще всего на средства крупных корпораций, которые размещают в них свои представительства или центральные офисы. Такие дома принадлежат нефтяным компаниям, фондам, банкам - словом, бизнесу, стремящемуся к демонстрации солидности, стабильности и приверженности традициям.

Лакомые кусочки

Наиболее выгодными для реконструкции сегодня считаются бывшие административные здания и НИИ, площадь которых свыше 5 тыс. кв.м. Их перестраивают под офисные здания классов В и С. Эти объекты привлекательны для инвесторов, потому что их не надо перепрофилировать. Они уже спроектированы под кабинетную систему, а значит, не требуют существенной перепланировки. Профиль земельного участка тоже менять не нужно, что существенно сокращает и удешевляет рабочий цикл. Получается, что бывшие НИИ и исполкомы нуждаются только в доработке фасада и доведении мощностей и коммуникаций до нужного уровня. Внешний вид их, конечно, не блещет, но с помощью современных материалов и оригинальных архитектурных решений и они способны предстать в весьма привлекательном виде.

Да и подводных камней здесь меньше. Затраты на реконструкцию такого объекта складываются из двух основных блоков. Первый и наиболее затратный - это покупка самого здания. Второй - непосредственно реконструкция, которая, в свою очередь, имеет несколько статей расходов. Прежде всего, это выработка технико-экономического обоснования проекта (ТЭО), которое составляет приблизительно 5-10% от себестоимости строительства. Если компания обладает своими высококлассными специалистами по маркетингу, то ТЭО проводится собственными силами, если же такой службы нет, его приходится заказывать у профильных компаний, что становится дополнительной статьей расхода. К предварительным работам относится и согласование документов с властями. На сами же строительные работы уходит 50-70% средств, отведенных на второй блок затрат. Эти деньги идут на прокладку внутренних сетей и прочих инженерных коммуникаций, строительно-монтажные работы, внутреннюю и внешнюю отделку. Необходимо также позаботиться об инфраструктуре - прокладке дополнительных сетей и трубопроводов, благоустройстве прилегающей территории и паркинге. К "прочим расходам" строительного блока можно отнести арендную плату за землю на период строительства, энергоснабжение, охрану, налоги и проценты по кредитам.

Дохлый номер

Есть здания, за реконструкцию которых браться вообще не стоит. Прежде всего это совсем ветхие строения, вложения в которые не окупятся в ближайшие лет сто. Невыгодны и объекты с плохим расположением - удаленные от метро и магистралей, в жилых кварталах. Сотрудникам будет сложно добираться до такого офиса, а клиенты заблудятся. Еще один важный критерий, по которому судят о привлекательности здания - судьба, которую уготовили ему чиновники. К примеру, в плане развития города до 2028 г. промышленные зоны планируют перепрофилировать. Так что если правительство Москвы имеет виды на выбранное вами здание, то года через три, когда реконструированный объект выйдет на самоокупаемость, вы рискуете лишиться и его и запланированной прибыли.

Снижает рентабельность проекта и отсутствие коммуникаций - подводки тепла, электросетей. Иногда согласование работ с властями и переоборудование здания требуют таких средств и усилий, что от проекта разумнее отказаться заранее. Если объект расположен в неудобном для строительства месте, расходы также возрастают: ведь нужно будет обеспечить нормальный подъезд техники и условия для ее работы. В этом смысле удобны здания, расположенные в промышленных зонах - там уже созданы все условия для бесперебойной работы. Но в этих случаях иногда требуется перепрофилирование участка (без чего нельзя начинать строительные работы) и ужесточение экологических норм (может потребоваться рытье котлована на новую глубину, вывоз старой земли и завоз новой) - все это "съест" время, средства и усложнит процесс.

А, В или С?

По словам Глеба Ялымова, руководителя отдела маркетинга и рекламы "АЛМ - Девелопмент", себестоимость проекта можно снизить, если при позиционировании объекта учесть его местоположение и предполагаемую целевую аудиторию клиентов. Данный подход позволит более рационально использовать финансовые средства и повысить рентабельность проекта.

Объекты класса А требуют крупных финансовых вливаний, а сроки их окупаемости дольше, чем у офисов остальных категорий. Конечно, помещения класса В тоже должны отвечать некоторым критериям, таким как система вентиляции и кондиционирования, наличие достаточных электрических мощностей, открытая планировка с высотой потолков не ниже 2,7 м, паркинг из расчета 1 машиноместо на 100 кв.м, пожарная сигнализация и современные инженерные системы. Зато места общего пользования, к примеру, можно отделать не дорогим мрамором, а керамогранитом. По приблизительным подсчетам, реконструкция здания класса В площадью 20 тыс. кв.м обходится в несколько миллионов долларов.

Объекты класса В и С дешевле реконструировать - возведение нового здания обходится в $1-1,5 тыс. за кв.м., а реконструкция - всего в $600-$800 (если речь идет об особняке, то стоимость может увеличиться). А вот бизнес-центры класса А выгоднее строить "с нуля" - это стоит до $2 тыс. за кв.м (без отделки), но зато здание будет полностью соответствовать заявленному уровню.

Реконструкцию эффективнее проводить поэтапно - это позволяет вкладывать меньше денег единовременно и доделывать здание постепенно, по мере поступления арендной платы за уже готовые помещения.

После того как реконструкция завершена, судьба обновленного здания зависит от планов компании. Если она предпочитает получить меньшую, но быструю прибыль, объект сразу выставляется на продажу. Второй вариант - отдельные помещения или все здание сдается в аренду, и этот готовый бизнес-проект перепродается другой организации. В третьем случае, когда у компании далеко идущие планы в отношении здания, она оставляет его себе и получает постоянную прибыль с аренды. В последнем случае объект окупает себя в среднем за 4-5 лет, а далее он приносит доход от 10 до 13% годовых.

Как видим, границы рентабельности на рынке реконструкции достаточно размыты. "C точки зрения долгосрочной перспективы, - говорит Андрей Закревский, вице-президент "Системы-Галс", - выгоднее построить новое здание на месте снесенного старого. Однако стоит лишний раз подчеркнуть, что все зависит от характеристик и расположения объекта, поэтому компании, занимающиеся реконструкцией, должны иметь сильные маркетинговые отделы и аналитические группы, дабы безошибочно просчитать целесообразность и прибыльность каждого проекта".

Дата публикации: 10:12 20 мая 2005

Источник: bpn.ru