Инвесторы пытаются нащупать новый вектор платежеспособного спроса

Вечный и безудержный рост загоодного рынка недвижимости, который еще недавно обещали почти все риэлторы, похоже, несколько затормозился. Правда, отдельные объекты и участки на самых престижных направлениях порой продаются все дороже, но в целом наметились затоваривание в секторе коттеджных поселков премиум- и бизнес-класса и падение спроса на таун-хаусы.

В настоящее время стала регулярной информация об ограниченном предложении земли в Подмосковье и, соответственно, росте цен на нее. Одновременно эти данные можно считать спорными, считают аналитики девелоперской компании "Парк Групп" Например, новые ценовые рекорды, которые периодически фиксируются на Рублево-Успенском направлении, объясняются просто - дефицитом земли и наличием контингента покупателей, которым и лишний ноль не помеха.

При этом здесь есть еще порядка 200 га, потенциально пригодных для строительства поселков. Некоторые предполагают, что ликвидность здесь будет снижаться, особенно на объекты с ценой более 1-1,5 млн. долл. (традиционный формат для Рублевского направления). Другие считают, что девелоперы, которые не могут войти в этот сегмент рынка разговорами о перегретости Рублевки, стараются привлечь внимание к собственным проектам.

Бесспорным фактом является приостановка строительства новых домов на территориях многих поселков. Но о чем это говорит - о снижении популярности самого формата коттеджа или о том, что на волне подъема рынка инвесторы начали слишком много непродуманных проектов? Так или иначе, покупатель, которого сейчас не толкают в спину быстрорастущие цены, стал более рассудителен и разборчив. В настоящее время успех в загородной недвижимости обусловливают такие факторы, как оригинальная концепция и архитектурное решение. Благодаря этому подходу некоторые поселки ("Х-парк", "Парк Шале", элитный сектор, Рублевское шоссе), несколько поселков бизнес-класса (с ценой на уровне 500-600 тыс. долл. за объект) и экономкласса (Новорижское, Калужское направления) являются успешными и высоколиквидными.

Однако число удачных проектов, начатых в последние два года, весьма ограничено. В Подмосковье строится около 260 коттеджных поселков, но более чем у 80% их них есть проблемы с реализацией, отмечает независимый эксперт Михаил Морозов. Риэлторы и застройщики охотно идут на скидки, объем недостроя растет. Цена предложения коттеджей по сравнению с маем 2003 года снизилась на 10-15 процентов. Ранее любые земельные участки продавались исключительно с подрядом на возведение дома (как правило, для строительства не менее 500 кв. метров). Сегодня все чаще встречаются предложения о продаже чистой земли.

В чем причина застоя на рынке загородной недвижимости? Мониторинг спроса потенциальных покупателей показывает, что фактически каждый второй запрос ориентирован на приобретение коттеджа под ключ в пределах 50 км от Москвы по цене до 150-180 тысяч. долл. Наиболее востребованная площадь дома - 120-180 кв. м, участок - в пределах 12 соток. Данный спрос вполне соответствует формату недвижимости экономкласса, грядущий бум на который предсказывался многими аналитиками с начала 2004 года. Тем не менее, из 260 строящихся поселков к экономклассу можно отнести не более 20, то есть менее 10 процентов. Это при том, что, судя по спросу, их должно быть не менее половины от общего количества. Это не что иное, как инерция того времени, когда каждый девелопер стремился строить супер-элиту (или хотя бы делать вид), даже не обращая внимание на проблемность своего землеотвода.

Брокеры риэлторских агентств, занимающихся продажей коттеджных поселков, отмечают, что причиной подобной нелюбви застройщиков к экономклассу является их низкая доходность. Действительно, при удачной реализации поселок экономкласса способен принести порядка 25-30% годовых. Бизнес-класс и элитное жилье - свыше 60% и даже 100% годовых. Однако для этого надо получить подряды на строительство как минимум 70% от всех предлагаемых к продаже в поселке домов, а площадь каждого из домов должна быть не менее 500 кв. м (именно при этом значении строителям удается получить максимальную прибыль от произведенных работ). Однако спрос в данном сегменте, похоже, исчерпывает себя. Девелоперы, которые сумеют грамотно вывести на рынок проекты, рассчитанные на средний класс, могут хорошо заработать в ближайшие годы за счет больших объемов и высокой ликвидности.