Эксперты составили рейтинг самых инвестиционно-привлекательных объектов недвижимости

В последнее время на рынке коммерческой недвижимости наметился спад спроса на классические форматы офисов и торговых помещений. Растет объем предложения и сроки экспозиции площадей. О том, какие объекты остаются ликвидными даже на «холодном» рынке, рассказывает Олег Сухов, адвокат и финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость».

Помещения на первых этажах жилых домов

Наиболее востребована коммерческая недвижимость площадью 80–100 кв. м, расположенная на первой линии домов в районах с хорошей транспортной доступностью (поблизости от станций метро, остановок общественного транспорта) либо в новых микрорайонах. Такие помещения по-прежнему активно приобретаются с целью размещения торговых и сервисных точек. Среди других важных факторов, которые влияют на сроки экспозиции: наличие достаточной электрической мощности, удобного входа. Самыми ликвидными вариантами являются помещения с надстройкой в виде технического этажа — «прослойки», разделяющей жилое и нежилое пространство, которая позволяет свести к минимуму претензии жителей дома и расширить функциональность недвижимости. Цены на покупку квадратного метра коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, колеблются от 100 тыс. до 700 тыс. рублей за кв. м.

Торговые помещения вокруг ТПУ

Московские власти намерены активно развивать в городе транспортно-пересадочные узлы, объединяющие станции метро, железнодорожные станции, остановки других видов общественного транспорта. Вокруг таких проектов уже формируется спрос на торговые помещения, расположенные как на первых этажах существующих зданий, так и в павильонах. В будущем ТПУ станут мощными катализаторами развития вокруг них торговли, сервиса и общепита. Ликвидность помещения определяется его месторасположением относительно пассажиропотока: менее востребованы варианты, имеющие вход со стороны двора либо расположенные в домах второй и третьей линии.

Крупнейшие транспортно-пересадочные узлы появятся у станций метро «Выхино», «Котельники», «Саларьево», «Ботанический сад». ТПУ будут созданы также рядом с новыми станциями метро — «Улица Академика Опарина», «Улица Новаторов», «Славянский Мир», «Улица Генерала Тюленева», «Коммунарка», «Мамыри», «Столбово».

«В последнее время продавцы торговой недвижимости, расположенной в районах будущих ТПУ, в объявлениях о продаже подчеркивают, что создание транспортно-пересадочных узлов существенно увеличит пешеходный и автомобильный трафик. Как правило, такая перспектива учтена в стоимости недвижимости в виде 15-20-процентной наценки», — замечает адвокат, финансовый консультант Олег Сухов. Например, помещения площадью около 800 кв. м в Люблино, недалеко от будущего ТПУ, предлагаются по цене порядка 130 тыс. руб. за кв. м.

Подвальные и полуподвальные помещения

Такие помещения, расположенные в местах с высоким пешеходным трафиком или в крупных микрорайонах, всегда привлекают внимание потенциальных арендаторов, поскольку предполагают возможность многофункционального использования. Как правило, бизнесменов интересуют объекты площадью от 30 до 250 кв. м с отдельным входом. На ликвидность влияет множество факторов, одним из которых является высота потолков. В таких помещениях оборудуют небольшие магазины, кафе, мастерские, склады. Востребованы помещения в шаговой доступности от метро, с железобетонными перекрытиями, системой звукоизоляции, вентиляцией, кондиционированием, телекоммуникациями, сигнализацией, качественным ремонтом. Стоимость покупки подвальных помещений составляет от 50 тыс. руб. (на окраине) до 150 тыс. руб. за кв. м в центральной части города.

Бомбоубежища

На рынке аренды пользуются повышенным спросом бывшие бомбоубежища, расположенные в центре крупных городов. В таких помещениях часто организуются сауны и ночные клубы. Наиболее востребованная площадь — 70–90 кв. м. «Правда, в большинстве случаев помещения в бомбоубежищах являются собственностью госпредприятий и ведомств и предлагаются в субаренду на полулегальной основе предприимчивыми дельцами, сумевшими получить такую недвижимость во временное пользование. Например, для размещения офисно-торгового объекта. В случае выявления фактов нецелевого использования нарушителям грозит административный штраф», — предупреждает адвокат и финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег Сухов. Зачастую помещения бомбоубежищ продаются вместе с уже размещенным в них бизнесом. Например, квадратный метр сауны в бывшем объекте гражданской обороны недалеко от метро «Электрозаводская» обойдется примерно в 65 тыс. рублей.

Склады-холодильники

Введение санкций против РФ и ответное ограничение импорта привело к перераспределению товаропотоков. В то время как крупные игроки, ориентированные на импортную продукцию, столкнулись с заградительными барьерами, на рынке появилось много мелких поставщиков отечественной продукции (в частности, крабов, трепанга, рыбы), которые заинтересованы в аренде низкотемпературных складов-холодильников как в регионах, так и в Москве. На рынке недвижимости всегда ощущался дефицит складской недвижимости такого формата, а в последнее время он заметно обострился. Это отражается на уровне арендных ставок, которые выше, чем в «сухих» складах, в 2-3 раза. Приобрести «квадрат» в холодильном складе в собственность можно по цене от 800 до 1700 долл. в зависимости от класса и месторасположения помещения.