Закон о долевом строительстве с точки зрения столичного девелопера

Прошло почти два месяца со вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты".

Он вызвал оживленные дебаты у всех серьезных участников рынка, и КДО неоднократно писала об этом. Закончилось все тем, что законодатели под давлением крупных девелоперов пообещали внести поправки.

Правда, пока это так и осталось на уровне обещаний.

Об изменениях, произошедших в деятельности московских инвесторов и застройщиков, мы беседуем с генеральным директором компании "Ведис Капитал" Игорем Кузнецовым.

- Основной проблемой для инвесторов стало увеличение сложностей в привлечении банковских кредитов и увеличение процентных ставок по ним. Связано это с тем, что физические лица по новому законодательству вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств на любом этапе строительства.

В этой связи у банка сделка по кредитованию юридического лица переходит на другой уровень риска, т.е. по инструкциям Центробанка - это другая рисковая категория, что чревато для него дополнительной резервацией средств. Как следствие - повышение процентов по кредитам.

По информации от первоисточников, в настоящее время процент по банковским кредитам поднялся до 17-20% (при условии, что заемщик - известная компания, заявившая себя на рынке и твердо стоящая на ногах). Это минимальные ставки, максимум может быть и 30-35 процентов. Другими словами, у инвесторов возрастает инвестиционная себестоимость жилья за счет увеличения стоимости денег.

Кроме того, по новому закону инвестор не имеет права привлекать средства физических лиц на стадии разработки и выпуска разрешительной документации. По этой причине сроки продаж увеличиваются в среднем на 6-12 месяцев; финансовые планы инвесторов не реализуются в должной мере; увеличиваются затраты на начальных этапах строительства. Благодаря новому закону, сама тема жилищного строительства станет для инвесторов менее интересной, поскольку удорожание жилищного строительства во всех сегментах рынка делает денежные вложения менее рентабельными в условиях рынка на сегодняшний день, когда рост цен приостановился.

- Сейчас девелоперы испытывают большие затруднения в привлечении площадок для строительства?

- Количество земельных участков под строительство не просто ограничено, в ЦАО, например, их практически нет. Из всего сказанного выше следует один вывод - земля и жилье просто не могут не подорожать. Причем удорожание будет как конъюнктурным, так и как следствие принятых законов. По нашим оценкам, период реакции рынка на введение нового закона и его осмысление будут длиться до полугода, в течение которого цены на недвижимость будут оставаться приблизительно на одном уровне.

Впоследствии, скорее всего, начнется плавный, но уверенный рост цен на первичном и вторичном рынке жилья. Это коснется и площадок для девелопмента.

- Как, на Ваш взгляд, введение закона скажется на ипотечном кредитовании?

- Принятый закон ставит на ипотеке жирный крест. У нас и так непомерно высокие проценты по кредитованию физических лиц под покупку жилья, в среднем это 12 процентов. Для сравнения, в Америке и Европе - это 4 процента. Таким образом, россиянин, приобретая жилье через ипотеку на 10 лет, платит двойную цену. Пока ставки рефинансирования не снизятся хотя бы до 5%, ипотека как массовое явление у нас в стране просто невозможна.

- Неужели закон не привнесет на рынок недвижимости никаких положительных моментов?

- Введение закона упорядочит рынок недвижимости путем вытеснения мелких застройщиков, что в дальнейшем приведет к его переделу. Останутся крупные сильные игроки. Другие будут вынуждены либо уйти с рынка, либо переориентироваться на другие сегменты. Банкротство многих девелоперских компаний приведет ко множеству обманутых соинвесторов - физических лиц.

Таким образом, закон приведет к удорожанию стоимости строительства (повысится процентная ставка банковских кредитов, повысятся расходы на страхование строительных рисков, замедлятся сроки реализации проектов). Прогнозы аналитиков рынка таковы: стоимость недвижимости подорожает от 20 до 40 процентов. Крупным строительным компаниям будет невыгодно привлекать средства дольщиков на начальной стадии реализации проекта, когда цена кв. м минимальна. Многие потенциальные покупатели не смогут позволить купить себе недвижимость по таким ценам. С введением закона появятся новые бюрократические препоны, которые усложнят жизнь девелоперов.

Насколько эти выводы правильные, покажет практика...

Справка

Инвестиционная компания "Ведис Капитал" является профессиональным участником рынка в сфере крупных проектов девелопмента. В настоящее время ведет четыре проекта промышленных территорий в столице. Самый крупный из них - инвестиционный проект строительства пяти офисных зданий в центре Москвы на территории ныне перебазированного за черту города промышленного предприятия ЗАО "Московский фурнитурный завод".

Российская инвестиционная компания "Ведис Капитал" входит в группу компаний "Ведис", представляющую собой инвестиционно-промышленный холдинг. В его сферу деятельности входят:

• металлоторговля;
• дистрибьюторская деятельность по силовому оборудованию;
• инвестиционная деятельность на рынке жилищного строительства (соинвестирование);
• девелоперская деятельность.