Что такое бизнес-класс

От количества параметров жилья, которыми оперируют игроки рынка недвижимости, может закружиться голова. Что конкретно вы должны знать и за что платить?

Попытки определить стандарты жилья бизнес-класса предпринимались неоднократно. Пожалуй, это единственная категория, границы которой столь размыты и неопределенны, а существующие классификации в большей степени отражают маркетинговые решения отдельно взятой компании. Трудности объясняются как отсутствием единого портрета потребителя, так и относительной новизной данного сегмента недвижимости.

С целью определения оптимального соотношения параметров жилья бизнес-класса и его стоимости "Ф." провел собственное исследование, основанное на сборе первичных данных по Московскому региону в категории городской недвижимости. В опросе приняли участие специалисты 38 компаний, представляющих основные сегменты рынка: риэлторы, девелоперы, банки, инвестиционные, консталтинговые и управляющие компании. Основным методом исследования был избран опрос при помощи анкеты с вопросами открытого типа. Респондентам было предложено назвать показатели жилья бизнес-класса (с учетом абсолютности или относительности), которые являются основополагающими факторами ценообразования.

Качество. "С уверенностью можно говорить только о таких параметрах, как качество строительства, категория дома и архитектурный облик (индивидуальный проект), остальные критерии относительные", - считает Андрей Титюник, директор департамента недвижимости корпорации "Миракс Групп". Действительно, высокому качеству материалов и отделки дома, а также современному инженерному оснащению придают первостепенное значение 84% опрошенных. Обусловлено это несколькими факторами: значительной саморегуляцией рынка, а также инвестиционной привлекательностью жилых комплексов бизнес-класса. "В домах бизнес-класса достигнуто оптимальное соотношение цена/качество, а с ростом требований клиентов происходит смещение приоритетов в сторону повышения именно качественных характеристик строящихся объектов", - комментирует ситуацию заместитель гендиректора "Первой ипотечной компании" Даромир Обуханич.

Именно этот параметр является ключевым для отличия объекта бизнес-класса от эконом-класса и элитного от бизнес-класса. "Качество" в свою очередь включает некий набор внутренних и внешних характеристик, из которых главными остаются инженерная начинка дома, собственная эксплуатирующая организация, инфраструктура района и наличие паркинга или парковки. Архитектурный облик назвали в качестве абсолютного критерия лишь 10% респондентов. По словам Максима Ардеева, управляющего компании Zeta Realty, "несмотря на большое количество привлекательных и высококачественных объектов бизнес-класса, которые по ряду параметров можно сравнить с элитным жильем, они менее индивидуальны - с каждым днем становятся все более массовым продуктом". Все, однако, согласны с тем, что дом должен быть построен по индивидуальному проекту и иметь привлекательный современный облик.

География. Более половины опрошенных называют в качестве обязательного критерия местоположение. По округам ситуация выглядит следующим образом: подавляющее большинство респондентов придерживаются мнения, что объекты бизнес-класса располагаются в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах, 18% добавляют ЦАО, 15% считают, что местом расположения может быть любой экологически благоприятный округ или СВАО. Хотя, по мнению некоторых участников опроса, Восточный округ не относится к престижным районам Москвы и, следовательно, не является популярным у той категории потребителей, на которую рассчитано жилье бизнес-класса. Директор компании "Акрус" Петр Шандобрин считает, что сложности классификации вызваны как раз неопределенным и "разношерстным" портретом потребителя. И в частности, именно поэтому ограничивать категорию только новостройками, по его словам, не совсем правомерно: "К этому сегменту относятся и квартиры в сталинских домах, обладающие всеми важными характеристиками - расположением в престижных районах, например на Ленинском проспекте, кубатурой, надежностью и кирпичной постройкой".

Из более чем 50 существующих на рынке критериев директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский выделяет 4 основных, отличающих бизнес-класс от эконом-класса: местоположение в ЦАО или ЗАО, обязательное наличие парковки, качественная отделка, не более 80 квартир в доме. И если первые три параметра не вызывают сомнений, то количество квартир вопрос спорный.

Бизнес-размер. Участники опроса не подвергают сомнению факт, что дом бизнес-класса должен быть многоквартирным. Относительно количества квартир мнения разделились - 17% ограничивают его цифрой 100 сверху, еще 17% - цифрой 300 снизу. Остальные респонденты высказались в пользу диапазона 100-300 квартир.

По мнению вице-президента банка "Московский капитал" Алексея Коекина, необходимыми параметрами, значительно влияющими на цену жилья, являются видовые характеристики, а также качество строительства и метраж квартиры. Именно на примере метража прорисовываются две любопытные тенденции жилья бизнес-класса. Все большей популярностью пользуются таунхаусы, площадь квартир в которых почти вдвое больше (200 кв. метров), чем в городских новостройках, при меньшей стоимости 1 кв. метра. В то же время в комплексах бизнес-класса появляются квартиры с относительно небольшой площадью - менее общепринятых 60 метров. Директор по маркетинговым и PR-стратегиям "Бест-недвижимости" Наталья Денисова отмечает: "Постепенно преодолевается предубеждение, что в домах верхней ценовой категории не должно быть небольших по площади квартир - расширение круга потенциальных покупателей такого жилья подталкивает девелоперов к дифференциации предложения".

Цена. Однако при всех равных условиях в ценообразовании доминирующим остается местоположение. Наибольший разброс цен наблюдается в ЦАО - от $2 до $10 тыс. за 1 кв. метр, ЗАО - в среднем $2,5 тыс., СЗАО - $2 тыс., ЮЗАО - $1,9 тыс. По мнению большинства участников опроса, стоимость жилья бизнес-класса не должна превышать $3-3,5 тыс. Исключение составляет ЦАО, многие объекты в котором за счет своей близости к традиционно элитному округу либо характеристик находятся на границе между жильем бизнес-класса и элитным. Наталья Денисова из "Бест-недвижимости" уверена, что верхняя ценовая граница - $4 тыс.: "Грамотный девелопмент с использованием современных маркетинговых и строительных технологий вполне дает возможность удержать верхнюю планку на этом уровне". Жилье бизнес-класса по своей сути не может быть очень дорогим, если оно рассчитано на наиболее многочисленную категорию покупателей - средний и частично топ-менеджмент.

В результате проведенного опроса "Ф." сформулировал консенсус-портрет жилья бизнес-класса. Это должен быть многоэтажный монолитно-кирпичный дом, выполненный по индивидуальному проекту с применением высококачественных отделочных материалов, имеющий современную инженерную начинку. Располагаться он должен в Западном и пограничных округах или в ЦАО. Квартир в доме должно быть от 100 до 300, а площадь однушки не должна быть меньше 50 кв. метров. Наличие развитой инфраструктуры желательно, но не обязательно. Главное - возле дома должен быть паркинг.

В целом объекты бизнес-класса являются отражением определенной социальной тенденции - роста платежеспособности населения и стабильности позиции потребителя - управленческого звена. Это очень качественный и современный продукт, который тем не менее не должен претендовать на эксклюзивность и элитарность.

КОММЕНТАРИИ

МИХАИЛ ФАСТОВЕЦ, руководитель управления маркетинга компании "Новый мир":

- Квартиры бизнес-класса приобретают люди, у которых сложились индивидуальные представления о своем будущем доме. Это отражается на особенностях строительства, например все наши дома без внутренних перегородок. Еще одно отличие этого сегмента - хорошие лифты, достаточное их количество и безотказная работа в целом.

ОЛЕГ КОЛЬПИКОВ, заместитель начальника отдела специальных проектов Банка проектного финансирования:

- Главное не то, как называется объeкт, а на какую группу клиентов или покупателей направлено его создание, так как для заказчика-инвестора основной целью является не только принадлежность его объекта к определенному классу, а скорее всего максимизация прибыли. Как правило, потребители бизнес-класса имеют высокий стабильный доход, им тесно в типовых квартирах, не устраивают окружение, инфраструктура, они готовы платить за высокое качество, но не будут переплачивать - они умеют считать деньги. Для них строят дома с использованием новых технологий, на эту роль более всего подходит многоэтажный монолит по индивидуальному проекту.

ВИКТОР КОЗЛОВ, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт":

- Существенный показатель цены - технология, и это не пустой звук, а наличие конкретных вещей - центрального кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, автономного тепло- и водоснабжения, биметаллических радиаторов с персональной регуляцией температуры, встроенных на подводе к дому фильтров воды. В качественных объектах бизнес-класса и элиты используется одно и то же оборудование, хотя в последнем случае - более дорогих марок.

СЕРГЕЙ ЛУШКИН, директор по маркетингу и продажам компании "Квартал":

- Те, кто может позволить себе жилье стоимостью $2 тыс. за 1 кв. метр и выше, в большей степени склонны ориентироваться на этажность дома. С учетом исторически сложившейся ментальности население столицы предпочитает жить не слишком высоко от земли. В то же время дефицит земельных участков и закономерное желание строителей увеличить свои прибыли заставляет строить Москву вверх. Компромиссом, обеспечивающим психологический комфорт москвичам и рентабельность застройщикам, я думаю, является среднеэтажная застройка - не более 10-12 этажей.

АЛЕКСЕЙ ХАЙКОВ, партнер компании Eaton Way:

- Нередко встречаются дома бизнес-класса, которые не попадают в сегмент элитных по местоположению, количеству квартир или инфраструктуре, как, например, "Новая Остоженка" или "Коперник", но качество строительства и внутренней отделки позволяют отнести их к элитным объектам. Критерии постоянно дополняются, например, для объектов бизнес-класса появился такой параметр, как панорамные виды с последних этажей. Рассматривать характеристики объекта необходимо в совокупности.

КОНСЕНСУС-КРИТЕРИИ ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА

Критерий	Разброс мнений				Консенсус-оценка
География	ЗАО - 29%	ЮЗАО - 23%	ЦАО - 18%	СЗАО - 10%	Западный и пограничные округа, центр
Архитектура	Индивид. проект - 33%	Эффектная архитектура - 25%	Современ. стиль - 21%	Строгая архитектура - 17%	Индивидуальный проект, визуально привлекательная архитектура
Соц. однородность	Обязательна - 21%		Не обязательна - 29%		Формируется по критерию платежеспособности
Кол-во квартир в доме	До 100 - 17%	100-300 - 66%	Более 300 -17%		100-300
Минимальная площадь квартиры, кв. м	60-33%	50-20%	80-13%	30, 40, 65 - по 7%	50-60
Технологии	Монолитно-кирпичный дом, отделка высокого качества, современная инженерная начинка
Инфраструктура	Желательно развитая, обязательно наличие паркинга

 

Дата публикации: 17:53 31 мая 2005

Источник: bpn.ru