Защита интересов добросовестного покупателя

Конституция Российской Федерации предусматривает право каждого гражданина на жилье. При этом никто не может быть лишен жилья, кроме как в установленном законом порядке.

До последнего времени, при рассмотрении сделок с жилой недвижимостью, совершенных с нарушением законодательства, суды однозначно принимали сторону продавца, возвращая ему незаконно отчужденную квартиру. Интересы покупателя, даже добросовестного, отходили на второй план. Часто это приводило к тому, что квартира, которая продавалась несколько раз и становилась предметом спора из-за претензий самых первых владельцев, возвращалась (в случае признания претензий обоснованными) именно к первоначальному владельцу. При этом все сделки, совершенные после той самой первой сделки, признанной недействительной, также автоматически признавались недействительными.

Согласно законодательству, в этом случае стороны возвращались в первоначальное положение, т.е. должны были вернуть незаконно принадлежащее имущество и деньги. "Крайним" в такой ситуации оказывался последний покупатель квартиры, особенно, если в договоре купли-продажи была указана не реальная цена, а стоимость квартиры по БТИ. В этом случае покупатель мог рассчитывать на возмещение ему именно этой суммы.

СейЧас ситуация несколько изменилась. Недавно Конституционный суд рассмотрел дело о добросовестном приобретателе. Нет, что касается возврата денег, то здесь все осталось как было. Если вы указываете в договоре стоимость БТИ, то в случае, если вам придется возвращать квартиру, именно такую сумму вы и получите. Но есть некоторые нюансы.

Конституционный суд постановил, что в данном случае необходимо применять не ту норму закона, которая предусматривает признание сделки недействительной, а "истребование имущества от добросовестного приобретателя". Разумеется, приобретатель должен будет доказать свою добросовестность. И при оценке добросовестности приобретателя суд может принять во внимание условия совершения сделки и, в частности, указанную в договоре цену недвижимого имущества. Если цена будет существенно ниже среднерыночной (как получается по оценке БТИ), это послужит одним из доказательств недобросовестности приобретателя.

Если ваша добросовестность доказана, то это еще не означает, что вы останетесь в спорной квартире. Бывший собственник вправе получить свое имущество назад, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли или если он передал имущество другому лицу под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения своего представителя с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Однако при истребовании имущества от добросовестного приобретателя последний имеет право на возмещение его затрат на имущество. Кроме того, добросовестный приобретатель вправе оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества, в случае, если они могут быть отделены без повреждения имущества или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не может превышать стоимости самого недвижимого имущества.

Также добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом.

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.

Дата публикации: 10:59 01 июня 2005

Источник: bpn.ru