Все, что вы хотели знать о залоге, но стеснялись спросить

Российская ипотека получает все большее распространение, и, наверное, уже не осталось людей, которые бы не слышали о ней. Однако в представлении большинства людей ипотека - это покупка квартиры под залог недвижимости, что не совсем точно выражает суть этого явления. Юрист М2 рассказывает о юридическом и практическом аспектах ипотеки как разновидности залога.

Любая кредитная организация заинтересована в том, чтобы выданные денежные средства были возвращены полностью и в оговоренный срок, а также в том, чтобы с минимальными усилиями возместить убытки в случае неисполнения обязательств заемщиком. Поэтому лучшей гарантией возврата займа служит залог: он подразумевает право залогодержателя (кредитора) удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем (должником) его обязательств. Так расшифровывают данный термин ст. 334 Гражданского кодекса (ГК) и ст. 1 Закона "О залоге". Вместе с тем необходимо отметить, что залогодателем может быть как должник, так и собственник, решивший гарантировать своим имуществом исполнение чужих обязательств.

Ипотека - это одна из разновидностей залога, представляющая собой залог любой недвижимости при любых обстоятельствах: залог квартиры при получении кредита на покупку автомобиля тоже будет называться ипотекой.

Уточним, что к недвижимости относится любое имущество, которое прочно связано с землей и чье перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу (ст. 130 ГК РФ). В частности, недвижимостью считаются квартиры, дома, объекты незавершенного строительства, строения, помещения, леса и т. д. К недвижимости причисляют воздушные и морские суда, космические объекты, но только в том случае, если они подлежат государственной регистрации.

Даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога.

Что надо знать о залоге

Ранее договор залога подлежал обязательному нотариальному удостоверению, но теперь в связи с изменениями, внесенными в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вполне достаточно государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр - после этого договор ипотеки будет считаться заключенным. Вы предпочитаете лишний раз подстраховаться? Можно заверить договор у нотариуса.

При получении договора залога после госрегистрации необходимо убедиться, что на нем стоит отметка, указывающая, когда и за каким номером зарегистрировано обременение на имущество. Как правило, такой штамп ставится на обратной стороне одного из листов договора. Если отметка отсутствует и при этом не поступало сообщения об отказе в регистрации договора, необходимо проверить, внесена ли соответствующая запись в реестр. Для этого обратитесь в тот орган, где договор находился на регистрации. При наличии соответствующей записи в реестре на ваш экземпляр договора поставят штамп. Если же ее нет, нужно выяснить, по каким причинам договор не был зарегистрирован.

При оформлении ипотеки одним из супругов необходимо предоставить согласие второго супруга на оформление такой сделки (когда она совершается в отношении совместно нажитого имущества). Причем согласие лучше оформить у нотариуса, который заверит подлинность подписи супруга. Если залогодатель не состоит в браке, он предоставляет об этом заявление в банк.

Говорить о списке документов, необходимых для регистрации договора, а также о сроках регистрации довольно сложно, поскольку в разных районах Москвы и Московской области вы можете столкнуться с разными требованиями.

С оглядкой на банк

Залог - тот вариант обеспечения обязательств, под который охотнее всего дают кредиты. Однако, когда вы решаете воспользоваться ипотечным кредитом, помните, что это накладывает на вас некоторые обязательства и ограничения.

С того момента как оформлена ипотека, вы сможете распоряжаться имуществом только по согласованию с залогодержателем. Это не значит, что вам запретят, например, завещать свою недвижимость, но информировать залогодателя о ее судьбе и состоянии вы обязаны.

Заметим, что даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога. Например, обязательства заемщика не были исполнены на момент открытия наследства - к наследникам перейдут и долги.

При заключении договора купли-продажи заложенного имущества залогодатель обязан поставить в известность об этом залогодержателя. Покупатель также должен быть предупрежден о том, что покупаемое им имущество находится в залоге. В противном случае судебных разбирательств не избежать.

Пример. Гражданин В. заключил с банком договор ипотеки, предметом которой являлась квартира. Через некоторое время после заключения договора он решил продать ее, причем ни банк, ни покупатель квартиры не были об этом извещены. После оформления сделки заемщик перестал выполнять свои обязанности по кредитному договору. Банк обратился к нему с требованием возобновить выплаты под угрозой применения штрафных санкций, но, не добившись успеха, попытался наложить взыскание на квартиру. На этом этапе и состоялось знакомство представителей банка с новым владельцем квартиры. Обе стороны обратились в суд с исками к гражданину В. Банк требовал вернуть кредит, выплатить проценты по нему и штраф, а покупатель квартиры - расторгнуть договор купли-продажи, вернуть деньги и уплатить компенсацию. Суд удовлетворил оба иска.

Как правило, в договоре залога отмечается, что в случае значительного уменьшения стоимости имущества или его утраты банк (кредитор) имеет право потребовать либо замены предмета залога (тогда необходимо зарегистрировать соответствующие изменения в договор), либо немедленного исполнения обязательств.

Договор, как правило, предусматривает возможности для залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательств или реализации предмета залога.

Раз - залог, два - залог

С согласия первого залогодержателя залогодатель имеет право заложить имущество еще раз. Причем каждый последующий раз он должен получать согласие всех предыдущих залогодержателей. Если ни одно обязательство залогодателя не будет исполнено, требования залогодержателей будут удовлетворяться в порядке очереди. Оформление всех последующих залогов и их прекращения потребует значительного времени: и залогодателю, и регистратору необходимо будет разобраться, какая ипотека регистрируется, какая - снимается. По мнению специалистов, последующая ипотека обоюдно невыгодна сторонам. Если должник имеет намерение погасить задолженность (например, за счет реализации имущества), ему будет сложно найти покупателей на имущество с обременением. А залогодержатель рискует не получить должного денежного возмещения за счет реализации заложенного имущества в случае неисполнения должником своих обязанностей.

Пример. Гражданин взял кредит в банке под залог загородного дома. Оценочная стоимость дома равнялась примерно $600 тыс. Сумма кредита составила $400 тыс. Через некоторое время гражданин снова обратился в банк с просьбой выдать ему кредит размером $150 тыс. Так как общая сумма кредитов не превышала оценочную стоимость имущества, банк принял решение выдать второй кредит, оформив последующий залог на имущество.

Когда наступил срок первых платежей по кредитам, выяснилось, что заемщик не может исполнить своих обязательств перед банком. Дом был выставлен на продажу и реализован с большой скидкой -за $450 тыс. Вырученная сумма полностью покрыла первый кредит, начисленные проценты и пени, но второй кредит был выплачен лишь частично. Таким образом, интересы банка пострадали из-за значительного снижения стоимости залога.

Дата публикации: 13:34 01 июня 2005

Источник: bpn.ru